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别人家的投资部 | 长三角房企最赚钱土地TOP30排行榜(一)
投资能力是房企的第一能力。
拿对地，拿最赚钱的地，是对房企投资团队最基本的要求。
衡量最赚钱地块的重要因素，即是地价和当下房价水平之间的落差、板块利润空间两个方面。数据胜于雄辩，年底之际我们推出『房企投资能力』之最赚钱土地的系列排行榜，对近两年在长三角所有出让地块做个复盘，从溢价空间看哪些地拿得最漂亮，哪些房企的投资团队成绩突出。
我们从克而瑞监测的长三角2016、2017两年成交的近六千宗地块中，评选出最赚钱的90宗地块。看看『别人家的投资部』如何眼光独到低价取地、如何把握城市价值板块前瞻布局。
其中，上榜数最多的当属以下企业：碧桂园获取的有13宗，中梁11宗，万科9宗，新城控股6宗，华夏幸福6宗，华鸿嘉信4宗，旭辉及联合体3宗，中天房产3宗。（碧桂园、中梁的上榜地块，有属于同时竞拍的连片地块，可操作空间基本一致，我们合并统计。）此外还有融信、滨江、恒大、中南、华润、融创、祥生、阳光城共34家企业上榜。
从上榜地块分布的城市来看：（一）多点布局的企业，在某一些城市拿地能力更加凸显，比如碧桂园在镇江、滁州，新城在苏州、杭州，旭辉在杭州，万科在杭州、宁波，华夏幸福在嘉善、湖州。（二）深耕型企业，在大本营城市的拿地优势和成绩有目共睹，如滨江、融信在杭州，华鸿嘉信和中梁在温州。以上投资团队拿的多宗地块都榜上有名，投资能力领先。
考虑到不同能级的城市投资空间不尽相同，90宗地块的筛选原则是从长三角强二线、一般二线、三四线城市各评出可操作空间排前30的地块。《长三角房企最赚钱土地TOP30排行榜》三大榜单，将逐一发布。
长三角强二线城市篇
《房企最赚钱土地TOP30排行榜》
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从城市维度看，在强二线城市30个上榜地块中，杭州占据一半，有15宗，以萧山区、余杭区为主；南京有9宗，主要分布在雨花台和江宁；苏州5宗，有4宗聚集在吴江区；合肥1宗，位于高新区。房企在二线城市投资布局，要看上升期的城市，如杭州，或是城市的上升板块。这就要求投资团队赌对城市的发展方向和有上升潜力的新型区域。
从企业维度看，万科、新城、栖霞建设、旭辉、融信、滨江上榜的地块居多。其中，万科、新城、旭辉相对来说属于多地开花，在多个城市都体现出了控制拿地成本的优势。深耕能力也重要，在核心城市有深耕优势的融信、滨江、栖霞建设，上榜地块分别分布于杭州和南京单个城市，在当地的博弈能力优于外来房企。
拿地楼板价显著低于板块同时 44 34222 44 15231 0 0 3581 0 0:00:09 0:00:04 0:00:05 3582期成交地块
滨江集团于2016年4月获取的杭州萧政储出（2016）8号地块，成交楼板价6228元/㎡，远低于其所处的萧山经开区同时期成交的其他地块。因为该地块是商住用途，且体量较小；靠近通惠北路，是传统萧山的城乡结合区域，城市界面相对较差，而紧邻地铁二号线的融信项目，楼板价高达3万。受益于整体板块拉动，该地块的可操作空间依然榜上有名，项目即滨江新城东方名府，售价最高达29000元/㎡。
南京上榜的9个地块中，多数都属于成交楼板价显著低的情况。具体来看，栖霞建设、红豆、华润、蓝光获取的地块，都是由于限价竞争保障房建设，企业得以低价取地。其他地块往往是由于要求无偿建设幼儿园、基础社区中心等配套，起拍价比较低。
所在板块的利润空间上升明显
榜单中的部分地块，溢价空间大的主要原因非本身拿地价格低，而是由于板块近两年的发展之快，利润空间之大，企业对板块潜力做出正确预判。
比如滨江和德信上榜地块所在的勾庄北，板块平均房价从2016年初的8000元/㎡一路蹿升至现今20000元/㎡以上。勾庄北主要得益于规划的4号线，如杭宸等在交汇地铁口，勾庄及上游基本无项目在售，刚需外溢至勾庄北。
良渚和南部卧城两个板块更甚，得益于2号线的规划和依山傍水良好的居住氛围，房价地价齐涨。融信、旭辉&众安在上涨行情之前得以低价取地，无疑享受到了市场上行带来的红利。
值得一提的是宝龙于2017年8月获取的临政储出〔2017〕30号地块，其拿地价格并非最低，所在的青山湖街道板块房价上涨幅度也不突出，但板块内在售的大华西野风韵、绿城桃李春风等项目，售价高企30000元每平——临安撤市设区的利好和品牌房企号召力，抬升了板块预期和溢价空间。
融 信
在强二线城市最赚钱地块前30榜单中，融信上榜2地块，位于杭州良渚和南部卧城板块。
从布局角度，强二线空间大，补仓优势板块
杭州是融信战略的重中之重城市。在杭州坚定的布局决心，一方面是因为杭州作为为数不多的仅次于一线城市的强二线城市的安全考虑，相比上海、苏州的面粉高过面包，杭州拿地有很大空间，拿到低成本地块可以平衡其他城市的压力；另一方面则是在杭州站稳脚跟的融信，已经尝到了甜头，为保持一定的市场占有率，补仓必不可少。
从运营角度，重品牌，也要走量
2016年融信扩张心切，积极布局长三角，全年拿地21宗，成为激进派代表。业内流传关于融信拿地猛的说法，“融信看中的地块，基本上只能请信达来阻击”，“看到融信来了，心凉了一半”。客观上来讲，2016年地市狂热、动辄地王的市场强化了融信的激进派印象。从全年在杭州获取的8宗地来看，以上2宗地块可操作空间上榜，都是以低楼板价获得。从运营的角度，融信用拿高价地和低价地，做了品牌和走量之间的平衡。
团队投资能力突出
2016年是杭州土地市场高热的一年，平均楼面价高达12765元/平米（同比上涨72.3%），外来房企也纷纷进驻（东原、禹洲、中梁、金辉等13家新进杭州）。在竞争激烈、拿地成本居高的情况下，融信杭州投资团队正确评估良渚等板块的上升潜力，拿地决心坚定。
滨 江
滨江在成本管控上一向做得很好。在杭州一方面利用本土的资源优势，低价获取城中村改造用地，一方面加强与其他房企合作开发，2016全年在杭州拿了9块地，8块地都是通过合作方式获得。实施“走出去”战略之后，在上海、深圳的公开市场拿地，也多是合作方式小股参与。从深耕杭州的同时进军一线城市和浙江其他城市来看，滨江开始走上了追求规模的道路。成本管控好，品牌溢价能力高，有这两大优势的输出，滨江做大资产规模相对来说是容易的。
新 城
近两年以来新城拿地颇为积极，截至今年11月在浙江就拿了十余宗块，共60多亿。新城的布局基本在一二线城市自然发展延伸区，以及环核心城市的重点区域边缘。本次入榜的地块多位于该类区域。
我们专访新城控股集团投资部进一步了解到：
“苏南、浙江是新城集团的传统根据地和深耕区域，本地资源（包括品牌、融资、成本、人力等）具有较大的优势，对区域价值的理解和市场趋势的把握也是有目共睹的。上榜的几宗地，都是属于这种优势，保证了以较低的价格获取。
新城的战略是做全国布局的规模化、标准化企业。目前全国布局雏形已成，未来1-2年在西南、海西和东北还有部分遗漏区域有待进入。坚持一手招拍挂和二手收并购并举拿地，注重销净率、IRR和自有资金回正时间三大主要考核指标。”