明年杭州楼市怎么走？上半年短暂缓冲，下半年真正步入下行通道！

再一次，楼市的瞬息变化，超越了大部分人想象。

我们观察到，最近杭州市场出现了四个现象：

一、开盘和日光之间难划等号。开盘潮依旧一波接一波，但已经很难见到一水的日光盘了。刨除一些投资比重过高的板块，目前以自住和改善为主的板块，新开楼盘去化率一般维持在7成左右。

二、暌违已久的折扣重现市场。大江东某住宅新盘一次性付款总价减免2万，购买车位再优惠1万。无独有偶，滨江区某酒店式公寓曝出全款98折的消息。而上一次买房可以打折，还是去年的事。

三、全款买房不再是唯一路径。虽然还是一次性付款优先，但部分楼盘开始接受按揭，甚至放松对首付比例的要求。这些楼盘不止限于城郊板块的刚需项目，还包括钱江世纪城、萧山经开区、申花等热门板块的改善类产品。

四、地王项目悄然启用分销。去年底才拿的板块地王，一年不到就邀请分销商介入。虽说地王项目必然面临更大的资金压力，但这么快就启动分销，还是体现出开发商对后市的判断。

比起现象本身，背后的市场逻辑更加耐人寻味。显然，现象一反应出目前的市场热度明显降温，购房者逐渐回归理性；现象二、三、四则反映出开发商对明年的市场信心不足，想要尽快出货。

几个月前，开发企业对明年的楼市还是一半看好一半看空；现在，越来越多的开发商为看空派站队，在整体战略和项目运营上都转为保守态度。

究其原因，主要有三个方面：

首先，楼市下行基调确立，城市轮动效应显现。今年下半年，北京和上海的二手房市场率先降温，确立了全国楼市向下的拐点。此后，这波向下行情轮动到苏州、南京和合肥，在政策强压下，三城价格均出现了深度调整。目前，杭州的住宅均价为2.5W/㎡左右，对标城市能级相同的苏州（2W/㎡左右），存在明显的剪刀差。基于城市轮动和显著价差，杭州的后市都难言乐观。

其次，拆迁大年接近尾声，棚改红利难以为继。以余杭区为例，2017年拆迁量高达1.4W户，而2018年的拆迁量不足0.4W户（为2017年的27%），2019年拆迁量不足千户（为2017年的6%）。也就是说，这一波城市发展的棚改红利会在2017年基本结束。明年和后年，计划拆迁的区域和获得补偿的拆迁户都会大大减少。到那时，拆迁客户占比较高的板块和项目，很可能面临突如其来的市场压力。

再次，高杠杆引发风险，开发商资金链堪忧。根据A股上市房企披露的三季报，136家房企负债合计超过6.04万亿元，同比增加23.21%。其中36家负债率超过80%红线，占比26.5%。2015年以来，鉴于公司债成本较低，房企大规模发行公司债，这些债务还未进入集中还款期，预计明后年将是还债高峰期。如巨石悬顶的资金压力，迫使开发商调整战略，追求高周转模式，加快出货和回款。

说了这么多，明年的楼市到底会怎么走？

克而瑞认为，明年上半年是缓冲期，目前的市场热度还将持续。

一方面，由于严格限价，待网签房源不断增加，这个量其实非常庞大。甚至有的楼盘已经清盘，却还没有1套房源完成网签。正常情况下，今年堆积的待网签量，会在明年上半年持续释放出来。

另一方面，今年杭州的城中村改造遍地开花，拆迁户成为楼市关键词，不少楼盘6-7成房源都由拆迁户包揽。然而，还有不少已经签署征迁协议的拆迁户，还没收到或者只收到了部分赔偿款。等到明年上半年款项到位，这部分购房者就会集中入市。

在预售证管制松绑的前提下，杭州楼市会在明年下半年真正步入下行通道。

届时，随着2015年下半年到今年成交的高价地项目陆续入市，市场供应量将显著回升。与此同时，地王项目纷纷登场，势必顶破各大板块价格天花板，整体价格上涨压力明显。供应放量叠加价格上行，会过滤掉大部分投资客，加上拆迁户总量减少，市场成交将出现明显回落。

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