房企规模竞赛加速，想不下牌桌，必须有「全浙江思维」

“先入杭州，深耕杭州，再进浙江，深耕浙江。”这一地产圈曾经的至理名言，正在快速失去依存的土壤和支撑力。

究其根本，在于近两年，房地产市场的宏观环境发生了前所未有的变化。

首先，从14年开始，土地端一直在收紧口袋。即便市场行情明显向好，也丝毫不见松口迹象。土地供得少了，自然价格会涨，理论上是成立的。

其次，17年各地调控的核心词汇是“因城施策”，导致最终效果是托底有余而盖帽不足。换句话说，就是价格降下来不容易，涨上去反而时有发生。

在土地缩量和因城施策的大背景下，未来几年，有形之手还将继续操控整个房地产市场的发展；开发企业在投资布局时，必须更多的考虑到上层建筑方面的因素。

一旦入局，必须有全浙江思维

规模竞赛正在进行中，想要不下牌桌，必须连片布局。不管本土还是外来房企，一旦入局浙江，就必须要有“全浙江思维”。

放眼浙江的投资版图，有三类城市，由于属性不同，需要区别标记。

第一类，肩负特殊使命、带有特殊标签的城市，如杭州，城市发展基调是既控制又发展。

第二类，接壤或毗邻上海的城市，如昆山、太仓、吴江、嘉兴，可以充分享受都市圈红利。

第三类，内生需求为主的普通城市，如省内大量的三四线，近两年应该不会出台干预政策。

杭州及周边，19年将迎节点

先说关注度最高的杭州，虽然城市的扩容能力较弱，但由于城市定位和行政地位的拔高，这两年不得不主动的往外走。

对标10年前的上海，成功沿外交环重构了城市边界；杭州的绕城，也会在可预见的未来，取代石祥-紫之-采荷-东湖，成为城市控制非常重要的边界线。

此外，轨道交通也开始向外延伸，由于发展策略的调整和轨交辐射的作用，杭州周边城市的周期也开始发生变化，由原来的5-6年变为2-3年，市场行情越缩越短。

轨交通车必然带起一波行情，因此，杭州和周边城市，很可能在2019年迎来新的节点。

围绕地铁线进行价格合拢，围绕交通带进行价值重构，将是杭州市场未来的机会点所在。

典型三四线，抓产业红利窗口

只有当产业发展带来的财政收入，足以抵消城市基建和土地财政产生的负债时，才能实现城市的平衡和健康发展。所以，未来，浙江一定会围绕产业，朝东发展。

目前，萧绍甬平原已经形成工业集群的一字开发，绍兴和上虞存在大量的产业规划空白，宁波城市发展即将面临重要转向……机会已经显现，只需把握时间窗口。

复盘2017，很多三四线城市都贡献了比较高的货值，实现了比较稳定的利润率，呈现出可预计发展的未来。2018年，旧改拆迁仍将继续，意味着三四线这块蛋糕可以做的更大。

如果能做到集中资源、突破核心、以点带面、网格化布局，18年将真正成为浙江本土企业的发展里程牌。

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