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克而瑞杭州年报 | 19年政策或局部放松，楼市预计回调10-12个月
关键词
01 | 热闹 |
通宵土拍、商地新高、公证摇号、万人摇号、房闹频发、企业购房、“限酒令”……2018杭州楼市大戏，一出接着一出，好不热闹。
02 | 矛盾 |
地王vs限价、新规vs偷面积、高低配vs货值、控成本vs减配……2018杭州楼市矛盾丛生，一言难尽。
03 | 分化 |
土地财政vs政府投入、价格重塑vs客户承价、压缩vs扩大面积、精装vs毛坯交付……2019年，城市之间、板块之间、开发商之间、项目之间的路径分化将更加明显。
土地供求
01 | 成交面积1687万方，金额2393亿元，均创新高 |
杭州18年涉宅用地平均地楼比0.6，受限价影响，较其他二线城市拿地成本偏高；近三年年均成交涉宅建面1150万方，楼面价1.6w；配建公租+限价严苛+房企资金等多重因素下，溢价率降至18%，几近腰斩。
02 | 土地溢价率、自持比例逐月下降，背后三大主因 |
近三年土地供求来看，一、二、四季度末为出地高峰，18年4宗宅地流拍；溢价率稳定下探，一是起价不断走高，二是配建公租等隐性成本提高，三是限价等市场预期回调；18年6月后溢价率均未达到封顶，无自持地块。
03 | 实际楼面价接近板块在售均价，拿地成本高企 |
16年下半年至18年上旬拿地成本较高，导致剔除公租房、自持等折算实际楼面价接近当前板块在售均价；按实际楼面积及当前板块在售均价来看，近6成板块地楼比超1，绝大多数板块地楼比超0.5，拿地成本增加。
新房市场
01 | 单价段：价格圈层扩围，以西湖、钱新为双核心 |
在限价的情况下，以西湖为核心，价格圈层基本成型；后续随着高价地项目陆续入市，高热区域向四周扩散，形成钱新、西湖双核心的新的价格圈层。
02 | 总价段：总价段门槛抬升，套均总价圈层外扩 |
钱江世纪城、之江度假区总价抬升至600-800w；城东新城、未来科技城等抬升至400-600w；余杭经开区、星桥、空港新城等多板块总价段抬升至200-400w；200w以下总价挑选余地急剧下降。
新开盘走势
01 | 去化逐渐走低，趋势由远郊往市区蔓延 |
前三季度整体去化维持较高水平，四季度以来市场转冷+年底房企加速推盘，中签率提升显著，去化水平持续下降；区域来看余杭、萧山为推盘主力，整体去化较好，临安整体去化不足六成，问题突出。
02 | 核心板块或规划重点利好板块，去化表现亮眼 |
分板块来看，下半年逐渐冷却，8成出现下跌，金融城、拱宸桥及临安多板块去化降幅最为突出；核心板块如钱江世纪城、未来规划利好板块如江东新城全年去化亮眼。
存量结构
01 | 狭义库存：存量低于见底警戒线，亟需加大供给 |
截止12月商品住宅存量368万方，近1年去化周期3.6个月，其中临安区存量占比23%，去化周期为8.2个月；商品房库存1050万方，其中商业、办公存量占比53%，去化周期均在30个月以上。
02 | 广义库存：银湖、未来科技城等板块风险高企 |
截止18年12月，十区广义存量3224万方；绝对库存堆积在青山湖、银湖、未来科技城、南卧、萧山科技城等板块；其中南卧、青山湖及经开区因18年出地较多，故实际进入风险银湖、未来科技城及萧山科技城更高。
二手房市场
01 | 成交量走势泾渭分明，均价持续高位 |
16年至今，二手房价格整体走高；18年成交量泾渭分明，6月达到峰值；“下半场”成交锐减；萧山、余杭为主力成交区域；面积段来看，90方以下占比递增，刚需客群贡献大。
酒店式公寓
01 | 上半年供求火爆，下半年市场低迷 |
16年至18年上半年成交放量，均价持续走高；上半年，受商品住宅限购及限酒令影响，酒店式公寓市场火爆，量价显著提升，下半年成交腰斩；40-60方小户型为成交主力，总价集中在50-150万。
后市预判
关于未来杭州楼市的走向，我们有六点预判：
【预判一】限购认定、人才引进、利率上浮、限价、租赁等方面或将出现局部放松与利好；公证摇号、50%溢价封顶名存实亡，默认取消。
【预判二】根据供地计划，2019年不存在土地超发的现象；从2015-2018涉宅用地成交情况来看，大江东、临安完成率较低，余杭或将继续超额完成出让计划。
【预判三】2018年10月市场步入下行期，随着客户、市场、房企逐渐成熟，加上亚运会预期长期利好，回调时间将进一步缩短，预计在10-12个月。
【预判四】地王多家合作常态化；市场下行时，主城核心高总价宅地，房企联合拿地、互相入股等现象将会更加普遍。
【预判五】4W以上项目明显供过于求，客户承价与市场供应错配的矛盾突出；未来小户型走量较好，6W以上高改项目去化周期较长。
【预判六】吸引人口流入，多个强二线城市抢人；杭州“人才落户”政策或进一步放开。
以上内容节选自
「 2018杭州房地产市场年报」
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