2019楼市重蹈2014马年楼市的覆辙？数据分析的结果是这样的.....

这两天的土拍，论跌者有，喊高者亦有，一时间又把大众对楼市走向的讨论，推向了高点。

其实，从一场土拍或者一次开盘判断楼市行情，都太过片面。通过数据，探究楼市几年的发展轨迹，或许会有规律性的发现。

为此，我们研究对比了2013年—2018年杭州八区（不含富阳、临安）春节前后1个月的商品房成交量，发现2019年的楼市开局与2014年颇有相似。我们分析认为：2019年杭州楼市春节前后的成交量不容乐观，但全年的成交容量达到10万套应该不成问题。

1st

来看这一组数据对比。

图1：2013年—2018年杭州八区春节前后一个月商品房成交量走势图

数据来源：克而瑞浙江区域   注：1个月以4周28天计算

◆ 2013年—2015年：无论是春节前还是春节后，成交相对来说都较低，春节后市场回温较慢，没有达到春节前的月成交水平；

◆ 2016年—2017年：春节后市场回暖迅速，春节后一个月的成交量均超过春节前一个月的水平，2016年春节后一个月的商品房成交量甚至超过13000套，为近6年新高；

◆ 2018年：2018年春节前的月成交为近7年新高，或为2018年春节较晚以及集中网签等因素叠加导致，不过春节后一个月市场趋冷明显，未达到春节前水平。

（2019年数据统计时间为1月1日—1月28日）

春节前后的楼市成交情况也凸显了楼市周期说，其走势与2013年—2018年全年杭州八区商品房成交量变化情况基本一致，在楼市高热的2016—2017年，春节前、春节后一个月的成交都处在相对高位，反之也是如此。

图2：2013年—2018年杭州八区商品房成交量变化图

数据来源及整理：克而瑞浙江区域

结合楼市周期以及图一走势判断：2019年春节前一个月的成交量无疑处于近年低点，1月份截止28号的成交量为5941套，与最低点的2014年接近；春节后一个月的成交量预计会继续下行。

2nd

这些天，媒体报端也多有楼盘优惠的消息。2019年似乎与2014年又多了一个接近的点。

不过，有些量正在悄悄发生变化。

首先，购房者深知买房该早下手，越等待越吃亏的道理。

图3：2014年—2018年杭州八区春节前后一周商品房成交量走势图

数据来源及整理：克而瑞浙江区域

如上图所示，我们把统计的时间段缩短，对比春节前后一周的成交量，发现了一个有意思的变化：整体成交走高的同时，春节前后一周的商品房成交量越来越接近，2018年，两者的差距不足300套。

众所周知，春节前后是楼市政策的等待期，购房者往往会采取观望态势，而图3却告诉我们购房者的心态或许已经发生变化：经历楼市几轮发展，不少购房者买房心态趋于平稳，深谙买房就该下手早。

与此同时，2019年政策的这只手也会比2014年松的快些。

◆ 2014年，整体的楼市政策先紧后松，5月份开始，房贷、限购等政策才有所调整；

◆ 2019年，政策放松已经有迹象，房贷方面，放款周期、贷款年限等方面目前已经放松，限购的调整在珠海、青岛等城市也已经开始，杭州大概率会跟进采取小幅放松。

有了2014「马年第一降」的前车之鉴，政策的预警机制已然形成。2019稳字当头，意味着房价不能涨也不能跌，「买涨不买跌」的购房心理自然也就没有了发挥余地。因此，从2019年全年来看，杭州八区的商品房成交量破10万套还是可以期待一下。

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