2019杭州楼市预判：刚需房不愁卖，高改盘恐滞销！

规律之下，轮回继续。去年10月，杭州楼市坠入下行期，本轮回调预计10-12个月，底部最快出现在今年8-9月。

真正的价格战，或在农历新年之后上演，备案价打折更多，优惠力度更大，尤其是价格重塑接受度低的板块。

市场供应结构和客户承价能力之间，将出现严重错配，2W以下刚需房不愁卖，5W以上高改盘滞销压力大。

越来越多房企会主动或者被动的去做产品创新，19年杭州市场将出现更多创新型产品。

1st

预判市场看周期，从2009年到2018年，杭州楼市经历了3轮周期。

• 第一轮，2009年3月到2012年3月，跨度36个月，上行19个月，下行17个月；

• 第二轮，2012年4月到2014年8月，跨度28个月，上行16个月，下行12个月；

• 第三轮，2014年9月开始，到2018年底跨度53个月，上行25个月，横盘26个月，下行2个月，目前市场继续下探中。

对比前两轮周期变化发现，杭州楼市的政策敏感度正在下降。2010年国十条启动限购6个月，楼市到达峰值，随后回调；2013年国五条打击投资投机购房8个月，楼市方达到峰值，较第一轮晚了2个月。

第三轮购房者和开发商更趋理性，叠加亚运会长期利好，市场对于政策的反射弧再度拉长，出现26个月一字横盘行情。同时，窗口期大概率缩短，第一轮回调17个月，第二轮12个月，本轮预计最多12个月，最少10个月。

2nd

市场下行，最直观的反应就是折扣项目增多。

• 本轮房价调整始于临安，去年8月，临安城区部分项目将车位与房源捆绑销售，以「买车位可享房价98折」的方式，曲线降价。

• 9-10月，萧山、余杭部分楼盘打出「折扣牌」，多采取「房价不变精装升级、捆绑车位降价促销」等相对隐晦的方式，抢先试水的包括萧山经开区、良渚文化村、良渚新城、闲林等竞争压力大的板块。

• 11-12月，打折促销蔓延至主城，集中在城东新城、艮北等高库存板块，市场重现「一次性98折，按揭99折」等付款优惠；萧山湘湖板块甚至有项目直接备案价打92折；更多楼盘倾向于直接给出折扣。

真正的价格战，预计会在农历新年过后上演，优惠方式更加多元化，折扣力度也会继续加大，备案价打折的情况可能更多，尤其是那些处在价格重塑接受度低的板块当中的楼盘。

3rd

高价地引发价格重塑，同时造成供需错配。

我们梳理了截至18年底的已成交未入市地块，按其实际楼面价，推算保本售价，得到19年杭州十区待售项目的价格圈层分布。

受高价地托底，杭州房价格局得到重塑。以西湖、钱江新城为双核心，高价区域向四周扩散，除了传统市中心，滨江区府、钱江世纪城、之江转塘的房价涨幅也十分显著。

把这些待售项目的预期供应套数，和摇号阶段对应单价段的意向客户数量放在一起，我们发现，市场供应结构和客户承价能力之间，存在非常严重的错配。

比如，单价5-6W楼盘预计供应17000套，意向客户只有1800组，占比10.59%；单价6W及以上楼盘预计供应7300套，意向客户2594组，占比35.53%；说明5W以上明显供过于求。

去化速度上，单价2W以下楼盘可以在10个月内出清，其他单价段的去化周期都在14个月以上，尤其是6W以上的高端改善项目，去化周期超过43个月，后期销售压力非常大。

一旦高价盘入市滞销，为了撬动成交，加速回款，不排除价格让利的可能。

4th

市场回调、打折促销、供大于求，都说明一点，卖方市场正在向买方市场转变。

当拿地成本高，容积率、限低限高等限制条件多，板块之间、楼盘之间的竞争压力大，偷面积操作难等一系列背景常态化，越多越多的房企会选择做一件事，就是产品创新。

因为在地价高企、限价持续、市场趋冷的情况下，价格下调空间有限，做出人性化、差异化的产品，会成为开发商快速出货，甚至是实现溢价、抬高货值的有力抓手。

据我们了解，目前已经有项目规划6F两叠墅产品，类似之前联排的格局，但采用叠墅的形式；还有项目采用创新的5F叠墅设计，通过层层咬合的方式，实现所有房源都带花园和地下室。

可以预见，19年杭州市场会出现更多创新型产品，接受挑剔的购房者考验。

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