紧邻未来科技城核心区，断供5年首推宅地，五常会成下一个抢地焦点吗？

1st

从城西，到城北，再到城东，杭州的抢地潮正在快速蔓延。

1月，闲林板块，绿城溢价26.2%拿地；

2月，北部新城，德信溢价30.6%拿地；

3月，艮北板块，中南溢价42.8%拿地。

土地市场一改往日底价成交甚至流拍的画风，走出一波“小阳春”行情：参拍企业数量增加，土地竞标更加激烈，溢价率明显走高。

一周后，五常即将推出两宗商住地，这是板块断供5年后首推宅地。出让地块靠近绿城闲林地块，同时紧邻未来科技城核心区。

▲ 地块情况列表 整理制作：克而瑞浙江区域 

其中的民丰片区07地块（以下称“五常地块”），在建筑面积和楼面起价上，都和绿城地块相差无几，加上区位更优，前者的竞拍热度会不会超过后者，五常是否会成为房企下一个争夺焦点？

2nd

先解决一个问题：纯宅地和商住地有没有可比性？

答案是，一定条件下，可以进行比对。比如这宗五常地块，商业配比低于10%，规划适量底商即可，不会对住宅部分产生过多损耗。

比较两块地，可以发现，五常地块在三个方面更具优势：

注： 星1为民丰片区07地块 星2为绿城闲林地块

一是区位。地块所处五常板块北贴未来科技城核心区，东临留下和西溪湿地，更近的空间距离，使五常地块更容易承接来自未来科技城的产业客户和市中心的高端购买力。

二是交通。相比绿城地块，五常地块更靠近天目山西路，目前天目山快速路正在施工，等到全线贯通，驱车十几分钟就可以到达主城，交通出行非常便捷。

三是配套。教育资源是两块地的共同优势，除了学校，五常地块周边还有西溪欢乐城、省立同德医院闲林院区，绿城地块则相对缺乏商业和医疗配套。

3rd

微环境上，五常地块确实比绿城地块更胜一筹，但还要看地块本身的质素，关键比对两个指标，容积率和地块限高。

绿城地块的容积率只有1.1，限高24米，适合打造排屋、合院等低密产品。近8年，杭州已出让容积率低于1.2的地块不到20宗，把范围缩小到未来科技城辐射范围，这样的地块更为稀缺。

以距离地块最近的桃源小镇为参考，低密产品有叠墅（3.1W/㎡）、排屋（3.6W/㎡）、合院（4W/㎡）。如果取3.5W/㎡计算，绿城地块的货值超过23亿，这也是地块引发激烈争抢的关键。

再看五常地块，容积率2.3，限高40-60米，以层高3米计算，建筑高度也在10层以上。高低配显然做不了，提升货值部分最多只能规划洋房，整盘货值和溢价空间与绿城地块相比差距较大。

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综合以上分析，五常地块总价门槛更低，微环境更好，对于急需补仓的房企，尤其是区域深耕型企业，吸引力较大，但考虑到溢价和营利空间，竞拍热度可能不及绿城地块，溢价率或难冲至30%。

目前来看，城西两大“地主”绿城和融金平台，拿地实力最强，动力也最足。绿城在板块内的主推项目梧桐郡，仅剩600余套房源待售，补仓需求急迫。融金拥有深耕和营销两大优势，加上此前获地成本较低，没有理由不乘势而上。

另外，中南在未来科技城的项目中南樾府已基本清盘，不排除到未来科技城辐射区域战略补仓、继续深耕的可能。

深耕型房企对板块的信心和后市的判断如何，最终的出价情况会给出答案。

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