购房者加快下定，房企重金抢地，楼市已经释放回暖信号？

楼市小阳春暖意融融，购房者加快下定；土地市场火力全开，板块地价再创新高。新房和土地市场的欣欣向荣，与楼市下行格格不入，市场真的开始企稳回暖了吗？

我们试着从政策、市场、土地、房企四个维度，对一季度的杭州楼市做一个梳理，看看二季度的市场走向，同时也对浙江省内三四线城市做一个简单预判。

政策层面：

备案限价明显松绑

作为短期调控的应急之策，备案限价已经由全面严控转向明显松绑。当楼市高烧不退、恐慌性购房蔓延，严格限价的确是苦口良药；等到市场预期退潮、多方主体回归理性，限价政策自然也需要调整。

当下就是一个比较合适的松绑节点，随着一二手房价倒挂区域和楼盘的减少，由投资需求驱动的购买力收缩，开发商的心态已经从一开始的急于补涨，转变为在选择利润与保证流量之间进行权衡。

除了个别高地价项目出于成本考虑备案价可能突破板块天花板，大部分新盘都不存在限价一放松就集体涨价的可能性。毕竟目前看来，因为价格接受度低而去化滞缓的情况并不鲜见。

市场层面：

楼市走出小阳春行情

始于3月的这一波小阳春行情，并非真正的楼市回暖信号，而是源于需求侧的结构性调整。

相比去年12月预售证发放和项目推盘的双高峰，今年1月可谓“狂欢后的疲惫期”，供求量均环比回落，价格则保持稳定。

2月受春节假期的影响，对外来人口极具吸附力的杭州，向周边城市反哺大量流动人口，引发“空城”现象，新房成交量创近4年新低。

前两个月积攒下来的需求，在3月得到了充分释放，购房者尤其是刚需客群结束观望集中入市，售楼处来电来访量增多，意向客户下定速度加快。

由于3月供应量处于高位，这波需求释放带来的成交井喷可能持续至4月。但是，考虑到以大学城北、良渚为代表的板块价格上涨与市场接受度之间的矛盾，以及后续市场爆点频出的不可持续性，5月市场或迎来调整。

土地层面：

四大引擎推动地市升温

经过去年四季度的短暂回调，杭州土地市场在今年一季度重回升温轨道。板块地价新高、参拍企业激增、拉锯战重现背后，有四大引擎推动。

一是地块质素佳。出让地块多位于主城和余杭的核心区位，各项指标优异，如主城的大关、翠苑、牛田宅地，余杭的北部新城、闲林宅地。

二是供地节奏快。1、3、6月是传统供地高峰期，大量优质地块会在1季度集中入市，带来市场活跃度、成交楼面价和溢价率的快速攀升。

三是房企急补仓。房企普遍面临缺货窘境，典型如中铁建、港中旅，在杭货值基本见底，补仓需求强烈。

四是价格预期高。限价松动为企业提供了更乐观的售价预期，使其向总部寻求支持更有底气，在拍地过程中更加激进。

地市高热同时催生了土拍新规，溢价率达30%转入竞报自持比例，目前仅适用于主城区。

房企层面：

规模、资本赛道并驾齐驱

为了在规模赛道上实现弯道超车，至少不被竞争对手超越，不少房企选择在营销上采取灵活的操作方式。

1-2月，大部分企业针对春节推出了优惠活动，给出了较大的购房折扣，并将这一营销策略延续至3月。接下来打折促销还会存在，特别是竞争相对激烈的区域和板块。

对于企业而言，1季度的业绩还能比拼单盘，2季度想要在排位上获得进一步提升，必须依靠更高的市场集中度和更多的项目贡献。

除了规模竞速，头部房企也在积极入局资本市场，以期提升公司规模与品牌效应，如德信和滨江服务，分别为港交所年后上市的第一家房企和首家物业公司。

后市预判

关于政策：基于“一城一策”的调控方案，结合当下的市场情况，备案限价松绑将成为常态，公证摇号也会淡出市场，最快在2季度启动退出机制。

关于市场：在“小阳春”的烘托下，金三银四大概率不会失约，但2季度楼市温度可能回调，尤其是公证摇号取消之后，公开信息渠道收窄，影响市场情绪的爆点将大大减少。

关于土地：2季度余杭、萧山可能跟进主城“溢价30%竞自持”的土地新规，为了平抑溢价率的降低，地块起拍价可能上涨，房企拿地热情继续保持高涨，地价也不一定会降。

关于房企：不少房企会在2季度通过品牌运作加速企业发展，操作方式包括年度品牌发布会、结合主力项目的主题品宣活动、整合优势板块完成上市等。

关于省内三四线城市：对于浙江的三四线城市而言，包括内生型和外溢型城市，棚改客群都是不可忽视的强劲购买力。根据19年浙江省最新棚改计划，整体拆迁量较去年明显下降，未来棚改红利流向三四线楼市的机会将大幅减少。

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