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刚需蜂拥入市，房企自持抢地，下半年楼市继续火力全开？
杭州楼市在一季度积累的回暖势能，在二季度得到持续放大。刚需购房者蜂拥入市，供应端开闸放量，成交量逐月递增。房企重金抢地，不惜拼自持，土地市场热度领跑全国。
接下来，杭州楼市的热度会不会持续？我们试着从政策、市场、土地、房企四个角度，对上半年的杭州楼市做一个梳理，看看下半年整体会怎么走。
政策层面：
两大信号，推高市场预期
2019年上半年，政策层面有两大信号对市场预期的影响最为显著。一个针对土地市场，溢价率封顶30%适用于杭州全市；另一个针对人才落户，杭州人才落户门槛降至大专。
前5个月，杭州卖地金额高达1129亿元，领跑全国。地市高热触发土拍新规——“当溢价率达到30%时锁定限价，转入竞报自持比例”这一规则的适用范围，由主城区扩散至萧山、余杭、临安、富阳等融杭区域。封顶溢价率的调整，一方面压缩了溢价幅度，另一方面也推高了起拍地价。
5月底，杭州发布人才落户新政，规定全日制大学专科及以上人才，只要在杭州工作并缴纳社保，即可落户。站在城市战略发展的角度，这一政策的初衷是降低落户门槛，吸引外来人才，加速城镇化进程。但在短期内，会增加房地产市场需求，对冲限购政策，推高市场热度。
市场层面：
小阳春过后，分化趋势渐显
从1、2月的暂冻，到3、4、5月的小阳春，再到6月的分化，上半年杭州楼市走过了由供求关系的博弈变化形成的三个特征鲜明的阶段。
1月是“疲惫期”，经过去年年底的业绩冲刺，各大房企暂缓推盘节奏，市场供应回落，价格保持稳定。2月是“休假期”，受春节假期影响，杭州“空城”现象明显，新房成交量创近4年新低。
前两个月积攒的需求，在3月得到充分释放，刚需购房者集中入市，供应端同步放量，拉开小阳春序幕，不少项目的去化速度甚至超过年前。这波需求释放带来的成交井喷一直延续到5月，且成交量呈现逐月递增趋势。
进入6月，市场分化趋势逐渐显现，低中签率红盘引发关注的同时，流摇楼盘数量也在增多。整体推盘节奏加快，供应量持续保持高位，购房者可选范围扩大，是市场“转向”的根本原因。
土地层面：
地市高热，重回自持时代
继一季度出现回暖苗头之后，杭州土地市场在二季度持续升温。虽然受溢价率封顶的限制，地块溢价幅度有所收窄，但热门板块地价高企，参拍企业众多，自持地块增加，土地市场重回自持时代。
杭州地市高热，主要有两方面原因。
一是出让地块质素高。上半年推出的涉宅地块大多位于核心区域，各项指标优异，地块附加值较高，盈利空间可期，如主城区的大关、翠苑、牛田宅地，余杭区的北部新城、闲林宅地。
二是拿地主体预期乐观。沁园的备案限价放松虽为个例，却为整体市场带来了乐观预期，由于拿地企业调高了对后期项目售价的评估，使其在土拍竞价过程中更为积极和主动。
前5个月杭州土地市场的过热表现，引发了相关部门的重点关注。为了有效控制和降低溢价率，近期招拍挂地块则主要集中在萧山、临安等周边区域。
房企层面：
资金端松绑，补仓意愿强烈
补仓，成为上半年房企发展的关键词，包括因战略调整或久未拿地而积极补仓的本土房企，以及通过区域深耕做大市场放大品牌的外来房企，尤其是货量不足的企业，补仓意愿更为强烈。
以融创为例，一方面融金平台旗下项目已基本见底，另一方面自有项目快速去化亟需补库存，因此上半年补仓动作频频，相继在大关等核心区域和大江东等潜力区域布局落子，增加后期货值。
除了企业自身的发展需求，资金端的松绑也对这波拿地潮起到了推波助澜的作用。3月以来，内部金融环境转向宽松，房企融资难度明显降低，资金腾挪更加灵活，一定程度上激发了企业的补仓积极性。
近期，受到中美贸易战的影响，国际和国内环境有所变化，金融端开始呈现收紧趋势，后续可能对房企的资金面产生一定影响。
后市预判
关于政策：参考全国维稳的主基调，杭州也会延续稳字当头，结合土地市场的过热表现，不排除下半年进一步收紧调控的可能性，毕竟一直在提的“一城一策”还未落地。
关于市场：接下来，杭州楼市将迎来一波供应高峰，由于“现房地块”陆续建成并集中上市，叠加其他以正常节奏推盘的项目，预计下半年的供求量都会保持在较高水平。
关于房企：受货值储备结构和预售证发放限制的影响，下半年在杭房企排名可能发生较大变化，典型企业如绿城，主要货值将在下半年释放，预计今年下半场会有一个明显冲量。
关于房价：虽然在备案限价的背景下，单盘不会出现价格的明显上涨；但受到成交结构的影响，杭州整体房价还是会保持上行趋势。加上落户门槛降低，外来人口增加，房价将获得更多支撑。