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多指标优于行业水平，滨江集团如何实现有规模有利润的增长？
近日，滨江集团对外发布了2019年三季度报告，季报数据显示，1-9月，滨江收获了一份不错的成绩单。
多项指标同比增长迅速：报告期内，滨江的净利润、预收账款以及经营活动产生的现金流量净额分别为8.61亿元、492.4亿元和61.81亿元，同比增长幅度分别达到21.83%、95.01%和160.07%；
多项指标呈稳步增长趋势：2016年至2019年9月，滨江的净利率、毛利率和预收账款/总资产数值整体上扬，且均高于行业平均水平（如下图）。
滨江相关财务指标历年变化情况
数据来源：企业财报 整理制作：克而瑞浙江区域
三季报呈现的靓丽数据，是滨江规模稳健发展和盈利能力不断提升的体现。而有规模有利润的增长，来自滨江对于策略的坚守和企业的均好管理，策略包括奉行深耕、奉行高毛利润，管理则奉行扁平化以及成本的严控。
本文也将从以上几方面解析数据背后滨江的发展逻辑和发展优势。
1st
首先，在投资布局上，滨江明确提出“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东，关注粤港澳和中西部”的战略布局定位，一方面尝试着走出去，一方面对于浙江市场则始终不放松。
今年1-9月滨江在浙江部分城市的销售情况及市场排名
整理制作：克而瑞浙江区域
截至今年三季度末，深耕战略下，滨江在大本营杭州拥有绝对的市场份额，今年以来，更是连续7次占据克而瑞发布的《杭州房企TOP20》流量榜和权益榜双榜榜首，在温州、绍兴、台州等市场也表现不俗，位居前列。
单个城市的高影响力，使得滨江单城市的产出高达80亿元，接近行业平均水平（17亿元）的5倍，深耕带来的红利效应显现，“快进快出”是前9月滨江销售端最显著的特点。
以杭州为例，今年前九月，滨江旗下楼盘共推出商品住宅4773套，平均每月推出的房源量达530套，也就是说不论是首开还是加推，滨江每个项目每次开盘的推盘量都比较大。而从去化看，克而瑞的开盘监测显示，4773套房源当中，开盘当天即去化的房源套数为4250套，整体去化率达89%。
较大盘口开盘，依然能快速去化，这也解释了滨江预收款持续增长的原因。而预收款的增加，既体现了滨江对无息资金的有效利用，也增强了滨江接下来的业绩保障能力。
2nd
在销售端保持一个较快的节奏积极地往前推进，在拿地端，滨江同样表现积极。今年前三季度，滨江新增土地建面237.8万平米，完成量约为去年全年的70%，同时这一数值超过2017年全年。整体的土地成本约为15473元/平米。
滨江历年土储、拿地成本及售价变化情况
数据来源及整理制作：克而瑞浙江区域
虽然拿地成本不低，在上市房企中处于高位，不过滨江所推房源的平均售价也不低。近3万元/平米的平均售价，位列上市房企第二位，给了项目较大的可操作空间。从上图看，虽然平均售价较今年上半年有所下降，但这是受限签因素影响导致的结构性下调，后期随着仁恒滨江园等豪宅项目的陆续签约，平均售价预计会回升。
销售价格高，可操作空间大，建立在滨江较高的品牌溢价和较多的豪宅打造基础上。
在江西，滨江打造的滨江棕榈·公园壹号项目，不仅是区域第一个有2万元/平米以上售价产品的楼盘，而且项目的洋房可以卖出竞品别墅的价格，别墅比市场单价高出近1万元/平米，仍然热销，在省外的江苏如皋、省内的平湖、义乌等城市都呈现这样的特点；
在杭州，今年前三季度，杭州全市单价6万元/平米以上的商品住宅共成交了1200套，而滨江旗下项目成交了645套房源，占比超过一半。若以高层住宅维度统计，这一比例将更高，所以在杭州豪宅市场，滨江掌握着一定的话语权。
销售价格高，可操作空间大是滨江毛利润大幅提升的原因，也正是奉行了这样的高毛利润策略，滨江在市场上的影响力以及定价权优势得以最大程度地发挥。
3rd
随着房地产微利时代的到来，企业普遍开始关注内部建设，精细化管理程度成为企业实力比拼的重要一环。而通过这份季报，我们也看到了滨江的精细化管理和成本控制优势。
滨江三费费率与行业平均水平对比
整理制作：克而瑞浙江区域
三费费率是反映企业精细化管理水平的重要指标。如上图，滨江整体的三费费率为12.2%，比行业平均水平低近3个点。此外，滨江的管理费率仅为2.6%，远低于行业平均水平（6%）。
我们认为，滨江在管理上精细化水平较高，对于成本的控制能力也较强。其始终保持的二级管理的扁平化组织架构，不仅管理层次少，大大节约管理费用，同时也能做到人员精简，办事效率高。在行业内，企业人效达到3000万元左右已属于优秀，而滨江的单人产出可以达到5000万元，人效尤其高。
而面对本轮房地产行业较明显的内外部调整，扁平化管理也让滨江可以快速做出反应。
在企业内部，从设计开始，到工程、营销等各个环节，针对所有的分项，滨江与行业兄弟单位进行对比，学习工业企业精细化控制成本的同时，力求做到所有分项处于领先位置；
在合作伙伴方面，滨江要求施工单位通过延伸，增加下游的材料采购，包括设备设施及一些优惠政策，让施工单位成为滨江竞争力的一个重要组成部分。
4th
除了奉行扁平化管理带来的成本控制优势，滨江还有另一个不得不提的发展优势是突出的融资表现。
就在这份季报发布的前两天，滨江2019年度第三期短期融资券成功发行，发行金额9亿元，票面利率4.5%。与今年的前两期短融一样，这期短融不仅获得超额认购，票面利率也较低，4.5%的融资成本比9月份房企的平均融资成本（6.47%）低了近两个点。
而从更长的维度来看，2017年至今，滨江整体的融资成本呈现逐步下降的态势，从最高时候的5.8%下降到目前的4.5%。与民营企业相比，融资成本低已经成为滨江融资的一贯特色。
滨江历年融资成本变化情况
数据来源整理制作：克而瑞浙江区域
究其原因，滨江奉行的城市深耕和高毛利润策略、安全稳健的财务盘面、较大的预收款水平，以及民营企业中少有的AA+资信评级，都使其成为金融企业，尤其是浙江金融企业的绩优客户，从而长期以来，能以较低的融资成本获得充裕的融资。
在信托、境外债等房企融资渠道持续受限和融资成本不断攀升的背景下，这一优势对于提升滨江的核心竞争力尤为重要。
结 语
可以看到，当下的滨江正在集聚发展势能，更高速地更能抓住战略时机地朝前发展，拥有十足的发展后劲。
从短期来看，伴随着预收款的增加，滨江业绩的增长以及利润的释放将非常稳定；
从中期来看，滨江的土地储备快速上升，且10月份陆续在杭州、金华等深耕城市加大土地储备力度，最大化发挥深耕优势，为业绩的进一步提升做前期充足准备；
而从长远来看，滨江的管理能力、融资能力、品牌溢价能力以及对市场定价权的把控，则为其长期发展提供安全保障。