杭州楼市「现象级回暖」频现？现在谈小阳春为时尚早！

1st

3月以来，杭州楼市燃点不断，持续拉升市场热度，引发「现象级回暖」。

从整体成交看，量价齐驱，呈明显追赶之势。3月1日-18日，杭州商品住宅日均成交238套，较2月环比增加417%；有7天单日成交量超过300套，日成交峰值达400套，远高于2月的281套；3月前18天商品住宅成交均价38278元/㎡，与2月相比，每平米提高8183元，涨幅达27%。

从个盘表现看，红盘频出，热度甚至超过年前。包括鼠年第一摇安徽置地·凤起钱潮，千万级豪宅中签率比疫情前还低8个点；头顶两次「万人摇」光环的保利融信·和光尘樾，131-177㎡大户型中签率只有1.6%；未来科技城红盘地铁万科·未来天空之城，加推大户型中签率反而更低，只有8.4%。

“只会迟到、不会缺席”的小阳春，真的来了吗？

2nd

回答这个问题之前，不妨先看看3月杭州住宅的成交结构。

3月杭州商品住宅成交套数前十项目（3.1-3.18）

数据来源：克而瑞浙江区域

从这份榜单上，可以看出两点：

第一，上榜项目均在年前有过较大规模的开盘，受疫情影响，线下成交房源在3月集中转网签。典型如滨江金地·御品，去年12月最后一次加推，222套房源全部售罄，住宅部分完成清盘，3月转签的191套，均为前期成交房源。

第二，上榜项目以高价盘为主，主要是春节前中高端项目集中入市，疫情和限签双重阻力导致网签延后所致。具体来看，TOP10项目中，有6个单价超过4万；单价最高的两个项目，成交量均在百套以上，其中，仁恒·滨江园均价7.1W/㎡，转签138套。

也就是说，3月成交明显放量和价格显著抬升，其实是年前积累的认购转网签，在数据端形成滞后反应，属于“历史遗留数据”。

3rd

要鉴定楼市成色“现在时”，必须看年后新领预售证项目的市场表现。

观察本月新取证项目，多数是去年已经市场检验、年后顺势加推的红盘，因存在大量前期摇号未中签客户，拥有庞大的蓄客基础，续销阶段能够延续此前的市场热度。

这类项目主要分两种：一种是「万人摇」或「准万人摇」红盘，市场关注度较高。

如良渚板块的和光尘樾，去年5次开盘，两度实现「万人摇」，历次摇号中签率均低于3%，最低仅1.2%；以及未来科技城的未来天空之城，去年12月首开吸引8933组客户，跨入「准万人摇」行列。

另一种是低中签率热盘，随着关注度的提升，中签率持续走低，购买难度较大。

如望江新城的仁恒·滨江园，去年两次开盘中签率分别为17.4%和15.6%，本月加推171㎡以上大户型，中签率降至6.3%；还有大江东的卓越中锐·星央悦府，至今3次开盘，中签率依次走低，分别为5.8%、4.4%和2.7%。

红盘续销具有特殊性，不论关注度的延续，还是中签率的走低，更多是单盘意义上的回暖。

4th

除了续销红盘，3月取证项目中还有一些新面孔。

这些积极入市的纯新盘，多位于已爆出高热度项目的热点板块，提前夯实的市场基础，能够极大地提升试水的成功率。

德信大家·运河云庄就是一个典型，项目所在的北部新城是一个由热盘催熟的人气板块。板块内首个高热度项目即城北万象城·幸福里，19年3次开盘，创下2个「两万人摇」和1个「万人摇」纪录。此后，世茂「双子星」相继入市，中签率均为7%左右。目前，三盘前期房源均售罄，璀璨澜宸已清盘，璀璨澜庭预计3月下旬加推，幸福里下轮开盘或在6、7月份。

运河云庄3月16日领出预售证，首开132套高层和34套叠墅、联排。现在入市，一方面可以享受到幸福里等项目带来的板块热度提升红利，在承接屡摇不中的红盘客户的同时，吸引到更多新客户；另一方面，通过错峰开盘，避开同类产品强销期，实现更好的去化。

对于有条件“捡漏”的纯新盘，即便热销可以预见，也只能解读为红盘热度的延伸，或是板块热度的延续。

5th

回到文章开篇的问题，刨除年前成交转化滞后的干扰，在供应端尚未完成追赶、各板块开盘量仍处于低位的情况下，不论是去年已经市场检验、年后顺势加推的红盘，还是位于热门板块、毗邻红盘、有条件“捡漏”的纯新盘，市场效应都得到进一步凸显。

客观而言，现在判定小阳春重启还为时尚早。

6th

虽然小阳春还未重启，但改善需求的阳春已经到来。

一些年前相对去化缓慢的改善项目，近期市场热度有所回升。比如城东新城单价4.7W/㎡的改善盘，周度认购11套，较年前小幅提升，且认购客户多为新增来访；又如祥符板块均价4.1W/㎡的洋房项目，近期多紫金港和北软的产业客户认购，签约周期明显缩短。

在疫情的催化下，针对居住品质和环境的改善需求逐步释放，继刚需首置和高端改善之后，中段的腰部需求，即中端改善，或成为支撑楼市复苏的新力量。

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