城东新城竞争白热化，具有什么特质的楼盘能脱颖而出？

上周（3.30-4.5）城东新城4个项目接连开盘，板块内部竞争激烈。

城东新城板块新开盘项目

这些项目虽相距不远，去化结果却大不相同，开盘当日即售罄的仅滨江龙湖·东潮府（备案名：明石东潮府）。

究其原因，是两个因素造成了项目的去化差异。

·   一是此次推盘的产品定位因素

从板块的客群来看，城东新城板块以改善类客户为主，对应的承价能力大致在总价700万以下。

上周开盘的四个项目所推房源均以高层为主，其中首开东城金茂府（备案名：盛茂府）所推户型较大，即便是最小的户型也有148㎡，其总价已近700万，而中铁建交投·花语天境（备案名：花语天境府）149㎡的大户型房源也因总价过高导致去化较小面积房源速度要慢。综合来看，这两个项目的大户型高层房源总价都在700万/套以上，或因超出了板块目标客群的预算而影响了项目的整体去化。

相比之下，滨江龙湖·东潮府此次推盘的产品定位略有差异。项目除总价控制在550万以下的高层外（户型为97㎡-119㎡），总价700万以上的物业类型则规划为叠墅/联排，与其他三个项目相比，打出差异化策略，通过产品业态升级，吸引了一波高改类客户，从而促进销售。

·   二是品牌效应因素

相同价格体系下，品牌效应较弱的项目，面对竞争将处于劣势。比如信达·东莱府（备案名：东莱府），虽价格略有优势，但与其他三个项目相比其品牌影响力较弱。加之，与竞品项目从户型到摇号登记时间亦有重叠，进一步削弱了项目的竞争力，导致开盘当日去化不佳。

目前，城东新城板块在售待售项目较多，竞争尤其激烈，总价在700万以上的房源流速更是相对较慢，房企要想突围，或需找到一个发力点，突出项目优势。例如滨江龙湖·东潮府，通过产品差异化定位，吸引不同需求层次的客群，从而提高项目的整体去化率。

数据显示，上周杭州新房市场成交量持续上涨，共成交商品房2860套，环比上涨33%，成交均价略有下降，为26819元/平米，环比下跌17%。

从各区成交套数来看，余杭区以964套的成交位列第一，第二名萧山区成交687套，第三名是临安区成交357套；

从各区成交均价看，上城区荣登榜首，成交均价70563元/平米。第二名是滨江区，成交均价43686元/平米，第三名是拱墅区，成交均价41995元/平米。

上周的商品住宅成交排行榜中，仍以刚需项目为主，其中杭州融创城位列榜首（备案名：融智创城，成交208套，均价18257元/平米），保亿绿城·奥邸国际排名第二（备案名：奥景名邸，成交146套，均价44594元/平米），国宸府排名第三（备案名：宸宇府，成交84套，均价26053元/平米）。

上周的酒店式公寓成交排行榜中，临安区的云集金座荣登榜首（成交均价12219元/平米），星创新里程排名第二（备案名：新里程中心，成交均价21239元/平米），景顺铂悦城排名第三（成交均价27665元/平方米）。

从各面积段房源的成交及价格表现上来看，90-140平米的房源仍为成交主力，占比43%；180-200平米的房源成交均价最高，为44354元/平米。

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