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760万+的叠墅基本靠抢，北部新城如何快速变身改善高地？
1st
1套合院和30套叠墅首开，不仅需要摇号开盘，中签率仅22%，而且启动选房1.5小时即告售罄；
不到一个月，44套叠墅再度加推，中签率继续走低，至21%；
关键是，合院总价接近千万，叠墅也要760万元起步。
这一幕，不是发生在未来科技城或者之江度假区，而是上演于北部新城的德信大家运河云庄。
曾经的刚需主场，摇身一变成为改善高地，北部新城的华丽转身，并非一蹴而就，而是城市运营者筹谋已久下的一局大棋。
2nd
踏石留印，北部新城逐步确立起城北副中心及区域商务中心的战略定位，简单理解，就是整个杭州大城北的发展中心。
3rd
围绕这一顶层设计，北部新城的基建配套全面发力，加快推进，尤其是轨道交通。
地铁4号线二期与10号线呈十字交叉型贯穿北部新城，板块内分布7个站点：其中4号线4个，自西向东为金家渡站、勾阳路站、杭行路站和储运路站；10号线3个，自北向南为吴家路站、杭行路站和祥园路站。
北部新城交通路网示意图
制图：克而瑞浙江区域
两条线路均将于2021年开通，届时，北部新城将搭建起涵盖地铁、快速路、主干道的立体交通路网，与拱宸桥、申花、三墩等周边成熟板块实现无缝对接，同时通达市民中心、火车东站等城市核心和枢纽，构建跨区域快速互联管道。
4th
加速轨交落地的同时，北部新城也着力围绕“区域商务中心”打造特色标签，其完成板块认知迅速转变、板块价值快速拔升的利器，就是与地铁紧密联结的大型TOD城市综合体。
2018年12月，华润在地铁4号线和10号线交汇的杭行路站点上，落子杭州第二座万象城。首座万象城对于钱江新城的板块带动还历历在目，对于总建面49万方的城北万象城来说，就像站在巨人的肩膀上，从落地之初就自带光环，成为板块第一个价值跳点。
9个月后，地铁、星创和宝龙联合体拿下地铁4号线勾阳路站TOD项目，总建面48万方，体量与城北万象城不相上下，物业类型涵盖超高层写字楼、五星级酒店以及10万方集中商业。
一东一西两大TOD，就像两台架在快速互通管道核心位置的价值引擎，在有效焕新板块界面的同时，吸引更多人流，加速资源和产业入驻，驱动板块进入全面提升阶段。
5th
板块界面的巨大变化，扭转了市场对于板块的发展预期和未来估值，这种改变直观地反应在地价上。
梳理2015年以来北部新城涉宅用地的楼面价，可以清楚地看到，以城北万象城的进驻（2018年底）为分界点，地价开始明显爬坡。
2015年至今北部新城涉宅用地楼面价一览
制图：克而瑞浙江区域
纯宅地最典型：
2018年7月，世茂双子星项目的楼面价是17692元/㎡；到2019年2月，地价直接冲上2字头，运河云庄的楼面价定格在20327元/㎡，较世茂项目每平米上涨2635元。
此后地价保持小幅上涨，1个月后，沁澜的楼面价提至21211元/㎡；今年3月，万科新拿项目地价为20308元/㎡，剔除公租房，实际楼面价约21598元/㎡。
商住地也一样：
2018年前，板块商住地的楼面价一直徘徊在5、6千；2018年底，城北万象城将地价推升至7千；2019年，地铁星创宝龙项目的楼面价延续上涨趋势。
从2018下半年至今，不到两年，关键还跨过2019年的市场调整期，宅地价格仍提升近4000元，这让很多板块望尘莫及。
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地价持续上行，带动房价连锁上涨。
近5年，北部新城的房价有过两次明显的抬升。一次是2015-2017年，两年价格涨幅均超4000元；另一次是2018年至今，尤其是2018-2019年，房价上涨斜率进一步提高，年度涨幅达到4327元。
2015-2020北部新城商品住宅成交均价走势
制图：克而瑞浙江区域
回到个盘，2018年以来的房价提速就更好理解。以城北万象城为原点，从幸福里的2.65W/㎡，到世茂双子星的2.9W/㎡，再到万科项目的3.05W/㎡（精装限价），北部新城实现了房价三级跳。
房价一直在涨，项目中签率却始终保持个位数，说明板块价值持续放大的过程中，市场认可度也在同步提升。
除了首置首改，更多的再改需求也将目光聚焦于此。需求催生产品，叠墅、合院等新的物业类型开始出现，5.2W/㎡的毛坯合院，4.35W/㎡的精装叠墅，成为板块新的价格标尺。
而这一偏高端改善类产品的定价，已经比肩未来科技城的同类产品。
7th
回顾板块进化史，从果蔬批发的边缘板块，到改善居住的新晋板块，北部新城提供了一个教科书式的范例：
通过加快轨道交通落地，打通板块对外快速管道；通过打造大型TOD，构筑板块价值引擎，吸引更多人流，加速资源和产业入驻；通过提供多层次住宅产品，留住高阶人群，持续放大资源池；三管齐下，最短时间实现板块熟化。