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前沿观点 | 市场规模缩减不可避免，价格突破或有望！
本文重要观点：
· 今年房地产市场成交总量预计下挫10%，成交均价则存在上涨可能；· 包括恒大等头部民营房企在内，对于投资普遍谨慎，拿地力度下降；
· 与房地产关联的上下游行业投资价值凸显。
上海、深圳、杭州等城市豪宅项目频频劲销，一二线主要城市新房、二手房销售回暖，价格环比均出现上扬......一边是作为国民经济强支撑的楼市快速复苏，另一边全国经济则出现下行，一季度GDP出现近20年来的首次负增长，出口、投资、消费降幅创下历史新低......
后疫情时代的非常时期，当现实蒙上魔幻色彩，容易让人看不清方向。站在现在的节点看楼市，市场走势究竟如何？严峻复杂的全球经济形势下，投资者又该如何配置避险资产？
受万向信托邀请，易居克而瑞企业战略部总经理&浙江区域总经理刘晨光与之进行了有关房地产行业走势、企业发展等内容的交流，并就上述问题表达了自己的观点。我们整理成文，将观点分享如下，希望对大家拨开现实的迷雾有一定帮助。
去年房地产成交规模创下新高，接近16万亿平方米，今年受疫情影响，成交量的缩减不可避免，预计同比去年缩减10%左右。
成交总量的下跌，将呈现区域化特征，即有些区域下滑幅度大，有些区域则不然。例如长三角和广珠澳，在投资端和供给端充分释放的前提下，成交规模追平去年的可能性较大。
02 市场价格存在↑可能性
由于当前国家的土地出让量远远低于房地产市场的成交规模，销售总量的收缩对于价格层面来说影响不大，成交均价甚至有可能走入上行通道。
成交均价可能上行的判断，基于目前上海、杭州等能级较好的城市楼市成交活跃，随着这些城市成交占比的加大，或将对均价产生一定的拉升影响。
整体而言，楼市稳定运行的基调不变，政府将采取积极的房地产政策对冲疫情带来的影响，如加快棚改、基建、城市更新步伐等。
疫情影响叠加季节性因素，一季度全国300城经营性土地成交建筑面积38443万平方米，同环比分别下跌22%和55%。而土地价格则由于各能级城市成交结构变动影响，同环比均上涨，一季度地价达到2479元/平米。不过，随着各城市推地量的恢复，二季度土地成交规模有望达到以往水平。
需要注意的是，当前民营房企拿地普遍较态度谨慎，投资拿地力度大幅下降。
比如恒大，战略性的进行土地收缩，今年明确表示整体的土地储备要缩减40%以上，储备量维持接下来2.5年—3年的开发销售。
04 投资应是长期行为，上下游关联行业价值凸显
基于当前的市场发展和走向，对于投资者来说，有两点值得关注。
其一，随着房地产发展进入稳定释放和长期向好的通道，投资需从短期行为转变为长期行为，短期即博得高收益的时期已经过去；
其二，与房地产行业关联的上下游，目前受资本市场的认可度不断提高，投资价值开始凸显，但这类投资往往超出了个人投资者的能力，需借助专业公司进行企业、项目和关联行业的长期投资。
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克而瑞作为中国最大的房地产大数据信息服务商，与诸多金融企业有着长期而广泛的深度合作，以本文所提的万向信托为例，其就以克而瑞提供、发布的房地产企业排名及相关数据，作为风险管控、业务准入的主要参照标准之一。与此同时，刘晨光总作为不少金融企业的特邀专家和咨询顾问，也会不定期与金融企业就政策风向、行业发展等内容进行面对面深入交流。
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