荣安地产如何做实规模发展，持续加大土储?

2019年，继续保持规模快进，较2018年增长49%；

2020年，延续投资加码态势，在土地市场表现亮眼；

荣安地产凭借近几年的良好发展，已经成为浙系房企的标杆。荣安如何做实规模发展，有底气频频拿地？

从其4月披露的2019年财报，可以窥探一二：

【盈利能力强】净利率26%，毛利率42%，ROE达到33%，均处于行业较高水平；

【规模增长性好】营业收入66.6亿元，同比增长67.9%，增幅较大；总土储超过260万方，货值结构良好；

【规模与负债动态平衡】净负债率28%，处于行业低位；预收账款占总资产的比重高达47%，超过百强房企均值，账上现金流充裕，支持更长远发展。

1st

盈利表现超行业平均水平

打开年报，荣安亮眼的盈利数据令人印象深刻，以下择取几个典型数据进行分析。

2016-2019年荣安地产部分财务指标及行业均值

数据来源：企业财报

净利率&毛利率

报告期内，荣安的净利率达到26%，行业平均水平（以200强上市房企为基数）是15%，荣安高出11个百分点；毛利率达到42%，行业平均水平是35%，荣安高出7个百分点。

拉长时间维度，综合看荣安前3年的盈利表现，净利率和毛利率均呈现连年上涨。2016-2018年，净利率依次为9%、13%和14%，毛利率依次为24%、25%和34%。至2018年，净利率和毛利率已接近行业均值。

ROE（净资产收益率）

荣安的ROE在2019年达到33%，较2018年提高19个百分点。33%的净资产收益率有多高？可以参考一个数据。近几年，A股上市房企净资产收益率没有一家能达到40%，30%以上已是翘楚，可见荣安极强的盈利能力。

荣安的高盈利能力有三大支撑，一是布局价值高地及拥有产品溢价能力；二是发挥集采优势降低综合成本；三是借力项目合作放大资金杠杆。

布局价值高地，提高产品溢价

2019年荣安地产销售业绩占比及销售均价

数据来源：克而瑞浙江区域

2019年，荣安的业绩贡献主要来自宁波、杭州、温州等城市，业绩占比分别为25%、17%和14%，三座城市的业绩份额合计占到近6成，1.8W/㎡起步的平均售价（宁波20204元/㎡、杭州18294元/㎡、温州18132元/㎡），将荣安的整体销售价格推升至15446元/㎡。其中，宁波项目的平均售价高出市场近3000元/㎡。

布局上，荣安倾向于高能级城市群以及核心城市中心区域，这一策略，使其项目天然具备高售价优势。

围绕国家城市群发展规划，重点拓展长三角城市群、成渝城市群、中原城市群、京津冀城市群等高能级城市群；聚焦宁波、温州、杭州、嘉兴、台州、重庆、西安等核心城市中心区域。

除了布局价值高地、提高产品售价以外，荣安还在产品打造上不遗余力，始终秉持精品理念，以产品力实现更高的项目溢价，打造出多个高产出单盘。包括宁波的荣安劝学里，2019年货值产出21亿+；以及温州的瑞安荣安府，去年业绩贡献超12亿，今年4月加推亦告售罄。

发挥集采优势，降低综合成本

荣安坚持「扎根宁波、深耕浙江」的发展策略，放大本土企业优势，整合集团优质资源，降低综合开发成本，主要有三个着力点。

第一、荣安扎根宁波20余年，仅大市范围就开发约40个项目，不间断布点的同时，推行本土化战略，成为宁波区域市场龙头。持续多年的地产开发，使其拥有较高的品牌认知度，与合作伙伴结成战略发展关系，建立稳定且优质的供应商体系，通过战略合作和集中采购，在保证产品品质的同时，不断降低建设成本。这一根植于本土化的集采优势，被荣安放大至整个浙江。

第二、荣安采用“集团总部+城市公司”的管控架构，在一定的管理半径中，集团总部凭借成熟的管理团队和管理体系，能够主导战略方向，做好风险管理和财务总控，最大限度发挥总部在资源整合和配置方面的优势，形成高效的运作体系，加快项目进程，降低财务成本。

第三、荣安在建筑施工领域进行产业链延伸布局，包括生产建筑材料和装饰材料，开展工程施工和代建业务。2019年，建筑施工板块实现营收2.66亿元，同比提高34.8%。随着产能的进一步提升，一方面向内，可以结合自有项目，进一步提高品控，降低建安成本；另一方面向外，可以输出产品服务，贡献利润增量。

借力项目合作，放大资金杠杆

荣安积极与招商地产、金地、阳光城、金茂、滨江集团、旭辉、金科等品牌开发商进行强强联合，遴选优质的房地产项目，通过合作的方式，放大资金杠杆，摊薄市场风险，提高投资收益。

纵观荣安2019年在全国产生销售的50个项目，其中29个为合作项目，占比过半，通过项目层级的合作，荣安在实现项目规模快速提升的同时，亦获得更为可观的投资收益，确保企业拥有充足的现金流，提升抵御风险的能力。

2nd

规模、负债、现金流的动态平衡

荣安坚持稳健发展，配合规模发展战略，确保杠杆水平适中，既不过度依赖，也能确保发展。

规模增长性强

2019年荣安的规模增速依然不容小觑，这从营业收入和总土储两方面的数据可以得到佐证。

营业收入方面，荣安去年实现营业收入66.6亿元，同比增长67.9%，增幅较大；结合近4年的财报数据，荣安2017年集中发力，2018年调整回稳，2019年再次突破，整体来看，企业营收保持稳步增长。

2016-2019年荣安地产营业收入稳步增长

数据来源：企业财报

总土储方面，截止2019年末，荣安总土储超过260万方，集中在宁波、嘉兴、温州、台州、杭州等持续深耕的核心城市，面积占比分别为37%、21%、12%、10%和8%。总体来看，土储货值结构良好，继续聚焦在基本面较好的重点城市。在保证风险可控的前提下，适度加大拓展力度，拿地销售比达0.56，高于梯队其他房企。

2019年荣安地产总土储建面分布

数据来源：克而瑞浙江区域

2020年，在维稳现金流之下，延续去年投资加码的态势。1-4月，荣安通过招拍挂新获5宗地块，新增土地建面56.7万方，较去年同期增长103%；新增土地货值131亿元，位列克而瑞新增货值榜第52位。考虑到一季度土地能够在年内上市形成销售，这部分新增货值或体现在全年业绩中，今年规模增长可期。

负债水平合理

依托资本市场的长期发展，荣安始终保持负债水平合理，降低融资成本，严控财务风险。

2019年荣安地产净负债率低于行业均值及同规模企业

数据来源：企业财报

比起资产负债率，净负债率能够更加准确地反映房企的杠杆率水平。荣安2019年的净负债率是28%，行业平均水平为76%，同规模企业中位数是85%，显然，荣安的负债水平处于行业低位。这说明荣安对外部资金的依赖度较低，结合其快速销售和回款，企业整体偿债能力较强，此外，较低的净负债率更容易获得资本市场的认可。

2019年荣安的平均融资成本在同规模企业中保持较低水平，这为未来企业继续扩大规模，提供了充足的杠杆空间。

银行融资方面，银行平均借贷成本整体保持下行态势，从2019年的5.87%，至2020年初的5.13%，融资成本的持续走低，归功于项目处于城市核心版块，以及融资结构不断改善，资本方进一步提高对企业的经营能力评价。

融资渠道方面，在公司债发行的基础上，荣安后续将继续开拓银行间市场债务融资工具新渠道，积极推进资产证券化类创新融资工具。

快速销售，保证现金流安全

现金流是企业的生命线，荣安在保质的前提下，坚持「快速开工、快速开盘、快速回笼资金」的开发策略，通过加快项目的高周转效率，大大降低开发成本，加快资金回流，保障现金流安全。

2018-2020年荣安地产住宅签约及回款指标

数据来源：企业财报

2019年，荣安实现住宅签约收入201亿元，较去年同期增长51%；实现住宅销售回款170亿元，较去年同期增长37%；销售回款率达到85%。

2020年计划实现住宅销售签约收入约260亿元，较2019年实际完成增长29%；销售回款210亿元，较2019年实际完成增长23%；销售回款率仍将保持在80%以上。

荣安凭借优秀的产品打造能力及销售能力，保证产品快速去化，实现现金流安全。

截止2019年末，荣安的货币资金余额达到69.9亿元，相较2018年末的17.9亿元，大幅提升290%。

预收账款占总资产的比重高达47%，这一数字超过百强房企平均值25%。

在现金流充足的基础上，荣安得以拥有较强的抗风险能力，并能充分运用经营杠杆撬动发展。

在稳健发展的逻辑下，荣安抓规模，保持业绩快速增长，提升市场占有率；抓负债，优化债务结构，确保资金杠杆的合理上限；抓回款，保证充裕的现金流；在负债合理与规模扩张之间，实现动态平衡。

3rd

结语

无论是盈利模式，还是财务结构上，荣安都奉行“稳”字当头。

通过深耕战略布局区域，严把品质做高溢价，放大成本控制优势，增加项目参股合作，不断提升企业的盈利能力；

通过优化债务结构，控制杠杆上限，坚持快速开发，保证现金流安全，降低融资成本，实现负债与规模的动态平衡。

基于突出的盈利能力和稳健的财务结构，无论政策变动和市场起伏，荣安始终能够保持有质量的增长，并在稳健发展的过程中，凭借精准的投拓布局和出色的产品打造能力，不断放大品牌影响力，构筑长期竞争优势。

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