德信中报解读：向外促增长，向内要效益，支撑长期均好发展

尽管上半年的经济、市场环境对房企考验重重，但是德信仍然交出了一份让人眼前一亮的2020年年中成绩单。

• 销售规模、营收规模等相关指标创下新高，部分指标增幅甚至达到行业高位；

• 债务结构、布局结构以及经营质量相较于以往，呈现出持续优化的趋势。

德信在今年上半年的表现，不仅兼顾了企业发展的成长性与安全性，同时还通过不断的自我调整与自我创新，补足短板，发挥长板，实现各方面的均好。

而这样的表现，对于正处在全国化布局发展关键期的德信来说，显得尤为难能可贵。对于行业来说，也尤其值得重点关注和研究。

下文中，我们将以德信的半年报为基础，透过数字深入解读德信的企业成长性、安全性、均好性与创新性。

1st

成长性

首先来看德信销售规模和营收规模的相关指标变化，这也是德信此次半年报中的一大看点，充分显示了企业的成长性。

01

销售规模：销售额增幅远高于行业均值

表一：2018-2020上半年德信相关规模指标变化情况

整理制作：克而瑞浙江区域

体现销售规模最为典型也最为直观的数据为合约销售金额。2020年上半年，德信实现合约销售金额257.10亿元，这一数值背后具有两重比较意义。

从同比增幅来看，257.10亿元的数值与2019年同期相比，同比增长17.8%，这一增幅与上半年百强房企平均-2.7%的业绩增速相比，实现大幅领先。

从销售目标完成情况来看，257.10亿元的半年度销售额，占比德信全年销售目标的46.7%。而2020年上半年百强房企整体的销售额完成比例低于目标的40%，且近半数企业的累计销售额低于去年同期。

在行业整体销售增速放缓、步入调整期的背景下，德信的销售额可谓实现逆势上涨。这也助力其在克而瑞发布的《2020年1-6月中国房企销售TOP200（全口径）》中名次快速抬升，较2019年全年排名上升12位至第57位。 

02

营收规模：营业收入同比涨幅超100%

正如表一、表二所列，体现德信营收规模的相关指标绝对值均呈现上涨态势。

营业收入涨势可观，2020上半年这一数值达到76.49亿元，已经接近2019年全年的80%，同比大涨117.5%。其中物业开发的收入为75.83亿元，同比增长约118.3%，占集团总收入的99.1%。

表二 2018-2020上半年德信相关营利指标变化情况

整理制作：克而瑞浙江区域

毛利润、净利润以及核心净利润等指标数值也较2019年半年度有不同程度的增加。虽然净利率和毛利率较以往有所下降，但是17.6%的净利率仍处于较好水平，不仅高于上市浙系房企的平均值（16.8%），也高于行业的平均水平（13.0%）。25.7%的毛利率则仍属于行业正常水平。

销售规模和营收规模不仅实现双涨，且多个数值处于行业平均水平之上，这很大程度上源于德信对战略的笃定。

一方面，基于对“立足浙江，深耕长三角，布局全国中心城市”这一发展战略的坚持，德信的销售结构相对较优良。其上半年的合同销售额中，来自一二线城市的占比达到82%。而一二线城市尤其是长三角区域的城市，具有较大的抗风险能力，面对疫情黑天鹅的影响，复工复产较为快速；

另一方面，德信坚持以地产开发为主，以商业和产城为两翼进行发展，“一体两翼”的业务架构保证了业绩的稳步增长。同时，德信依托品牌及资源优势，于今年上半年开启了代建业务和海外业务，积极拓展新的业绩增长点。

2nd

安全性

追求企业稳健成长的同时，德信也尤其注重提高企业的经营安全性。通过一手抓偿债一手抓回款，不断增厚安全垫。

01

偿债：现金流充裕，负债结构合理

表三 2018-2020上半年德信偿债能力指标变化情况

整理制作：克而瑞浙江区域

• 现流金方面，德信秉持现金为王，不断增强现金流动性。截至今年6月底，其持有现金达到132.94亿元，不仅同比大幅增长75.42%，而且是去年年底的1.4倍，现金相对充裕；

• 负债方面，现金/总资产、现金短债比、长短债务比数值即使在本就有着较好负债结构表现的浙系上市房企中也处于较好水平（如表三）。尤其是现金短债比，虽然较去年同期有略微下降，但是与浙系上市房企均值相比仍高出不少，现金完全覆盖短债，企业短期内无偿债风险。

与此同时，德信注重提升银行的借款比例至53.2%，将短期负债占总债务比例控制在40%以内，使其负债结构更趋于合理。

出色的偿债能力指标，稳定的财务盘面表现，增加企业安全性的同时，也使德信获得了资本市场的认可。今年上半年，德信受到中达证券、安信国际等在内的多家券商的关注及研报覆盖，新增各类金融机构授信252亿元。

02

回款：回款率超90% 居行业高位

抓回款往往是企业应对市场不确定性、提升整体抗风险性最直接最有效的手段。

应对疫情影响，德信以“回款贡献”为衡量标尺，对企业全部项目进行分类管控，对企业资源进行针对性的倾斜，通过开源节流的一系列措施改善企业整体现金流。

最典型的表现是在房地产行业刚复工的3月份，德信就快速精准推盘，在杭州连续推出运河云庄、时光之宸、印奥湾等新盘，单月供应新房房源接近800套。

也正是对促销售、抓回款的策略坚持，保证了德信今年上半年高达91%的销售回款率，这一数值在行业内已经属于较高水平。

较高的销售回款率一方面能充实现金流，带动经营性现金流的增长，另一方面，也可以帮助企业在土拍市场的持续收储。今年上半年，德信就先后在杭州、温州、宁波、武汉等核心城市拿下多宗优质地块，不少已经进入销售阶段，将对德信全年20%-30%的业绩增长目标提供支撑。

德信追求现金流、负债和利润的动态平衡关系，从2020年的半年报来看，其现金流充裕，负债结构良好，利润也维持在一定水平，高偿债能力加上高销售回款，形成双保险，给予后期业绩有力的保障。 

3rd

均好性

通过扎实的内功修炼和适时的自我调整，让短板不短，让长板更长，这是德信强调的均好性发展。

而透过2020年的这份半年报，我们也看到了德信积极补短板的决心和成效，尤其体现在运营效率和土储质量的提升方面。

01

借助“大运营”，全面提升运营效率

表四 2018-2020上半年德信三费指标变化情况

整理制作：克而瑞浙江区域

三费作为企业内耗的最主要部分，是体现企业运营管理水平和运营效率的直观指标。从表四可以看到，德信的三费指标整体呈现不断优化的趋势。

销售费率、管理费率和三费费率不仅较以往实现下降，而且均好于百强上市房企和浙系上市房企的均值。财务费率同比去年虽略有上升，但仍优于企业2018年和2019年的数值。

通常企业在开展全国化布局的阶段，随着管理半径的拉长、人员的增加等，相关管理成本会大幅增长，而德信却整体走低，这很大程度上有赖于德信的大运营管控体系。通过大运营体系，管计划、管货值、控利润、控现金流，德信全面提升了运营管理能力。

比如在大运营体系下，德信通过进一步优化标准化开发流程，落实投研一体、产策前置等动作。在土地获取前，就能完成项目经营定位及概念方案的设计，这既提高了投资测算精准度，又能缩短项目获取后前期开发周期，提高周转率。

02

持续优化投拓，提升土储质量

德信着重从两个方面对土储质量进行了提升。

其一，总土储方面，德信加大了对一二线城市的投资力度，形成了长三角、珠三角、成渝及长江中游四大核心都市圈的布局。

2020年上半年德信总土地储备为1570.5万平米，较2019年年末增长17%，能够满足企业未来2-3年的发展需要。

2020年上半年德信总土储建面区域占比情况

整理制作：克而瑞浙江区域

土地储备得到充实的同时，土储结构也得到优化。在区域布局结构上，长三角区域占比84%，中西部占比14%，另外2%则在珠三角的广州、佛山两城。在城市能级占比上，目前一二线城市的土储占比持续扩大占到74.3%。

其二，新增土储方面，新增土储权益比也得到有效提升。

今年上半年，德信先后新增地块20幅，新增总建筑面积约286万平米。新增土储的权益比较2019年提升9个百分点。后期，德信也将继续优化这一数值。土储权益比的调整与加大，无疑将支撑企业未来更为健康的财务及业绩表现。

运营效率的提升，在行业微利发展和金融量化调控的趋势下尤为关键，能帮助企业向内要效益，而进驻城市能级的优化，则能抵御风险，穿越周期，增强企业的发展后劲。

4th

创新性

不论是成长性与安全性的兼备，还是实现发展的均好，在一定程度上都得益于德信持续的创新力。

从今年上半年的表现来看，德信顺应市场发展趋势，重点在营销和产品层面进行了创新突破。

01

打破常规，建立在线+线下双驱动营销模式

在营销端，德信积极拥抱互联网，着力探索数字化营销方式。

先是面对疫情期间行业的停摆，德信迅速在销售端进行变革。推出德信“知己云”线上一站式购房平台，重点进行线上宣传推广。根据德信公布的数据，1月27日至3月中旬，知己云累计注册客户突破25万组，访问次数突破百万，线上认购金额突破8亿元。

随后借势618节点，推出“618知己生活节”。通过总裁带货直播的创新形式，结合特惠房、锦鲤福利、万元优惠券等营销组合拳，直播仅两小时，销售金额便达6.73亿元，在线观看人数近101.5万人次，超过9.3万人次参与互动。

经过一番实践，德信建立了“在线+线下双驱动”营销模式，不仅创新了营销渠道，也有效促进了业绩的增长。

02

坚持产品创新，迭代升级产品系

在产品端，德信打造了标准化体系与创新迭代产品为一体的产品模式。坚持适度标准化的同时，以客户需求为导向，及时推出符合市场主流需求的全新产品，不断推动产品的迭代升级。

在持续的创新中，德信形成了“三大产品线，六大产品系”的产品系列框架。产品线分为尊享线、悦享线、悦居线，产品系包括云庄系、臻悦系、大院系、泊林系、海派系、梦想系，覆盖从刚需、首改、再改到终极改善的各类客群。

值得一提的是，继2019年推出全新的高端产品系云庄系，并且获得市场广泛的认可之后，德信基于当下客户需求的变化，开始聚焦健康科技住宅——智享产品体系的开发。

2016年-2020年上半年德信合约销售均价变化情况

整理制作：克而瑞浙江区域

也正是持续的产品创新，德信的产品认可度不断提高，今年上半年综合去化率达到83%，与此同时，产品的溢价也不断攀升（如上图），2020年上半年企业的合约销售均价约为21162元/平米，较百强房企15100元/平米左右的销售均价高出40%。

于德信而言，对产品创新的坚持是从根本上夯实企业的发展基础，也只有保持创新性，才能打造具有引领力的产品。

5th

结语

追求一定的成长性，加大整体的安全性，保持发展的均好性，坚持企业的创新性，这既是半年报背后所呈现出来的德信的发展特点，也是德信具有较高的运营能力、盈利能力、抗风险能力以及长期发展能力的体现。

在行业靠能力驱动发展的当下，德信无疑具有竞争优势，其发展能量已经越来越大。

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