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拨开迷雾，看清前路 | 2020年1-9月杭州房企TOP20
疫情拖累叠加调控加码，“金九”成色略显不足。
从开盘次数看，受疫情影响，今年整体开盘节奏延后，9月下旬才出现集中推盘潮。据克而瑞新开盘监测，本月杭州新开盘次数累计达78次（截止9月27日），较去年同期的109次，缩减28%。
从单盘热度看，在严格控制登记时间之下，高关注度单盘明显降温，多盘登记人数低于2000组。具体而言，相同区位或同一价格段内，两个以上红盘入市，要做到同期登记，两个以上改善盘入市，登记时间必须前后衔接，从而有效分流客户。
新房市场有所降温的同时，土地市场亦出现预期回调的迹象。与富春地块封顶+自持、刷新区域楼面价形成鲜明对比，大关及浦乐地块均未封顶成交，土地市场呈现出“周边比市区热”的趋势，主城预期逐渐回调，房企拿地更为谨慎。
然而，“金九”成色不足，并不意味着2020趋势向下，相反，今年杭州新房的成交量价，很有可能会双超2019。截至目前，十区商品住宅成交面积达1019万方，已完成去年全年成交量的85%；成交均价为28961元/㎡，较去年上涨4%。
量价处在高位，必然导致城市政府承压，有形之手随时可能发力。近期，“预售减5层”扶持政策悄然退场，市场和调控正处于深度博弈之中。
新房市场降温，土地预期回调，调控或再收紧，面对变局，企业该如何拨开迷雾、果断抉择？如何驱动业绩增长？克而瑞浙江区域发布《2020年1-9月杭州房企销售TOP20》，解读头部企业的运营之道。
恭喜滨江、融创、绿城荣登1-9月杭州房企销售流量榜及杭州房企销售权益榜双榜三甲。
流量榜体现企业的操盘能力和品牌影响力，权益榜体现企业的投资眼光和布局能力。本次榜单从流量金额和权益金额两大维度，判断企业在杭州的占位，衡量企业在杭州的适应和深耕能力，以期为企业做出形势判断和战略决策提供借鉴。
统计口径
◆ 流量榜单：按照操盘划分销售业绩，联合操盘各算一半，以商品房备案数据为准；
◆ 权益榜单：按照股权划分销售业绩，以商品房备案数据为准；
◆ 拿地拓展榜单：包含住宅、商业、办公等经营性用地，包含招拍挂土地和收并购，后期入股不计入；
◆以上榜单统计时间均为2020.1.1-2020.9.27，统计范围均覆盖杭州全市包含富阳、临安。
榜 单 解 读
榜单概述
► 各梯队门槛同比抬升，头部规模增速领先
纵观流量榜和权益榜，各梯队门槛同比均有显著抬升。
流量榜中，TOP20房企门槛为46.73亿元，同比提高45%；TOP10房企门槛为72.88亿元，同比提高12%；TOP3房企门槛达到190.60亿元，同比提高43%。
权益榜中，TOP20房企门槛为42.25亿元，同比提高34%；TOP10房企门槛为62.24亿元，同比提高18%；TOP3房企门槛达到129.59亿元，同比增幅达到40%。
各梯队门槛稳中有升，与此同时，头部企业规模增速仍保持领先。
TOP3房企滨江、融创和绿城，9月流量金额分别达35亿+、29亿+和20亿+，权益金额分别达21亿+、15亿+和15亿+，单月流量及权益增量均位居TOP20房企前列。
► 头部阵营格局固化，后位排名小幅波动
对照上月榜单，前位房企格局基本固化，入榜企业名单很少发生变动。
流量榜中，前6上榜企业与上月一致，分别为滨江、融创、绿城、万科、保利、越秀；权益榜中，前6上榜企业基本固化，分别为滨江、融创、绿城、万科、越秀、融信。对于排名靠后的企业来说，冲击头部阵营变得非常困难。
另一方面，后位阵营中房企金额差距不大，加上竞争激烈，排名出现小幅波动。
流量榜中，两家浙系房企冲劲最足。其中，祥生较上月提升4个位次，以56亿+的流量金额，位居第14位；中天美好集团较上月提升3个位次，位居第18位。
权益榜中，3家企业表现最为亮眼，除了祥生和中天美好集团，还有一家外来房企新希望，均较上月提升3个位次。
典型房企
► 滨江集团
今年以来，滨江次次在榜单占据领先位置，具有绝对的领跑优势。
流量金额、权益金额均突破200亿元。其中，流量金额接近300亿元，1-9月累计实现流量金额293.15亿元；
流量金额、权益金额单月增量均超20亿元。9月份，滨江实现流量金额35.21亿元，权益金额则为21.41亿元。
滨江在榜单的亮眼表现，源于品牌效应和深耕效应最大化发挥下形成的高效运转机制。同时，在这一机制作用下，通过做熟、做透市场获得了更高的人效。在《2020中国房企人力资本价值TOP100》榜单中，滨江名列前茅，其2019年人均效能达到1.26亿元/人。
借力高效的运转机制，滨江一大波可兑现货值已经在路上。9月份，随着预售证审批的开闸，翠语华庭、嘉品、君品、春语蓝庭等楼盘陆续开盘加推，业绩预计将在下月有所体现；接下来，南部卧城的朝闻花城、桃源板块的沁语晓庭等新盘也已列入开盘名单，后续将实现业绩转化。
对滨江来说，最大的悬念或是其在杭州单城市的业绩究竟能到多大量级。另外，滨江的长租公寓品牌暖屋也将在接下来亮相，以品质见长的滨江会如何打造长租公寓值得期待。
► 招商蛇口
招商以84.82亿元的流量金额和74.35亿元的权益金额晋升双榜，且在流量榜和权益榜中均位列TOP10。
从主力销售项目来看，“住宅+商业”的双管齐下，为其业绩提升助力颇多。
住宅方面：闻博花城、星未来、祥宸府等为其主力贡献项目。其中闻博花城累计贡献的流量金额超40亿元，祥宸府作为今年的新盘，虽然目前仅开盘一次，但贡献额也近5亿元；
商业方面：中城汇MIDTOWN、公园1872这类综合体项目，在住宅售罄之后，均进入酒店式公寓销售阶段，且贡献了一定业绩。
从后续发展来看，招商仍有较多项目可进行业绩转化。除闻博花城、祥宸府等续销项目，还有不少待入市的新项目，包括已领出预售证正在登记的天樾四季城项目、与融信合作的三墩北项目天澜。
► 东原地产
东原延续此前的榜单表现，以72.88亿元的流量金额位列流量榜TOP10，同时在权益榜也占有一席之地，累计实现权益金额53.17亿元。
2016年进入杭州的东原，近期在杭州交付了第一个项目印未来，其在社区营造上的两大创新性IP：原聚场和童梦童享也正式落地呈现。
原聚场：早于项目交付进行社区营建，具备健身、阅读、社交等功能场景的原聚场早在印未来项目销售阶段就已开始运营；
童梦童享：从1.0升级到4.0版本，通过童趣感的营造吸引小业主并做到寓教于乐，包括科普一定的植物知识等。
以社区服务的创新构建竞争优势，是东原快速融入杭州的关键。也因此东原在杭州打造的项目，基本都为热销盘。以九章赋为例，今年以来累计贡献的销售额超50亿元，流速较快。
此外，在投拓上，东原擅长以合作撬动规模增长。通过与滨江、德信等优秀企业的合作，汲取各家优势的同时也扩大了在杭州的市场份额。
► 保亿置业
保亿是今年以来榜单上的常客，此次仍晋升流量榜和权益榜双榜。流量榜中，其1-9月累计实现流量金额68.48亿元；权益榜中，其累计实现权益金额49.98亿元。
单盘业绩贡献超10亿的项目主要有两个，分别是钱江世纪城的奥邸国际和观雲钱塘城。
从主力销售项目看，保亿业绩的快速提升，与其具备的强投拓能力不无关系。
一方面，保亿能做到“靠眼光发展”。在投资布局上，往往能通过精准的研判，提前进驻潜力板块。典型如钱江世纪城，保亿是较早进驻的开发商之一；
另一方面，保亿看重“大江大河”资源。在地块选择上，多投拓带山、水等景观资源的地块。典型项目如观雲钱塘城，凭借一线的江景资源，吸引众多高净值人群。
保亿目前有多盘在场，可兑现货值的楼盘较多，既有独立打造项目，也有合作项目，既有住宅项目，也有写字楼、酒店式公寓等项目。相对分散的投资以及独立开发和合作开发的并行模式下，后续保亿的业绩有望进一步提升。
► 祥生地产
祥生是此次榜单中名次上升较快的房企。流量榜中，名次上升3位，累计实现流量金额56.22亿元；权益榜中，祥生也上升3个位次，进入TOP10阵营，累计实现权益金额62.59亿元。
通过区域深耕收割红利，提升品牌认可度，是祥生上榜的主要原因。
具体来看，崇贤的光合映、银湖的云湖城、之江的云境是其三大主力销售项目，单盘的流量销售额均突破10亿元。而这三个项目所在的板块也正是祥生深耕的板块。
崇贤新城：自2016年首进崇贤后，祥生已在板块四次落子，目前有光合映、星合映两个项目在售，光合映开盘四次，整体流速较快；
银湖板块：祥生陆续布局3宗地块，除大盘云湖城外，宸光悦也在销售中；
之江板块：祥生进入杭州的首选板块，已先后打造云溪新语、云浦新语、云境、西湖世纪等多个项目。云境作为高端改善项目，整体中签率较低，且实现6开6罄。
除上述三大深耕区域之外，今年以来祥生在大学城北拿下三宗地块，布局体量超40万平米。其中，江山云樾府已面市，该项目是祥生“府系”产品线升级后的首个落地项目，在户型、园区打造上进行了功能性的整体提升。
四大深耕区域多个项目的续销，再辅以不断提升的产品力，祥生的业绩提升仍有较强的后劲。