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金融资管高端访谈 | 万向信托王永刚：降杠杆、做精品、建立长期的战略合作伙伴
8.23住建部&央行联合座谈会，标志着针对房企和金融机构双管齐下的长效机制已经正式开启，金融环境的转变，给置身其中的地产和金融两大行业带来了深刻变化。
为了客观全面地呈现金融企业对于地产及金融行业的新思考，对于产品创新的新探索，对于合作企业的新诉求，克而瑞浙江区域联合克而瑞CAIC特别策划《易居克而瑞金融资管高端访谈》，深入对话活跃在上海、浙江的典型金融企业的掌门人。本期对话嘉宾是万向信托股份公司总裁王永刚。
万向信托具备四项特征：
第一，坚持稳健经营，与合作伙伴建立长期合作关系，专注住宅类房地产信托业务；
第二，本土化策略，以具体开发项目为合作基础，对项目区域实行名单制管理；
第三，根据政策环境变化，按季度调整准入标准；
第四，基于投资者信任，建立了较强的资金募集能力。
随着资管新规的落地，万向信托顺势应变，开启了企业的谋变和转型之路。本文尝试以万向信托为样本，深入解读新政后地产信托的发展方向。
万向信托股份公司总裁 王永刚
金句集锦
● 以高铁和互联网为特征，中国城市化进程已经迈入升级阶段，未来3-5年，房地产行业仍然具有良好预期。
● “三条红线”的出台，行业格局将会发生重大变化，大型房企（尤其是杠杆负债率高）受到的影响更大，区域型企业反而机会更多，擅长打造精品、形成发展特色的企业，会获得进一步发展的空间。
● 万向信托的合作企业主要有两个维度：一是以克而瑞发布的榜单作为重要参考之一；二是深耕型区域龙头，如省内排名前5、地级市排名前3、县级市排名第1等。
● 万向信托坚持“财务投资者”定位。
万向信托简介
万向信托股份公司是经中国银保监会批准设立的金融机构，是全国68家信托公司之一，2018年信托公司行业评级获评A级。
企业控股股东为中国万向控股有限公司，其他股东包括浙江烟草投资管理有限责任公司、北京中邮资产管理有限公司、巨化集团有限公司、浙江省金融控股有限公司。
企业拥有完善的法人治理结构，严密的风控体系，先进的信息系统，高端的人才队伍，经过多年稳健经营和稳步发展，综合实力及行业地位持续提升。
以金融视角看地产：
未来3-5年，房地产稳中向上
融资新规下，行业格局将洗牌
克而瑞：站在金融的角度上，万向信托如何看待房地产行业中期及短期趋势？
王永刚：以高铁和互联网为特征，中国城市化进程已经迈入升级阶段。高铁串联中心城市和周边区县，进一步拓展城市外延。互联网赋能城市发展，加速推动以该城市为核心的都市圈繁荣。从中期趋势来讲，未来3-5年，房地产行业仍然具备良好预期。
短期来看，地方政府“土地财政”仍没有根本改变，房地产市场不存在大起大落的风险。
克而瑞：在万向信托看来，345融资新规会对房地产行业产生哪些影响？
王永刚：这次住建部和央行联合谈话的对象，以及后期重点监测的对象，对于整个房地产行业是为了更加健康、可持续。实际上，部分企业从年初就开始去杠杆，有些企业反应更快，去年已经着手快速回笼资金。
未来比较长的一段时间内，金融监管政策会更加严格，房地产行业的资金面会持续收紧，在此背景下，行业格局也会发生重要变化。
部分负债高、杠杆大的企业首当其冲，受到的影响也更大。
区域型企业，尤其是多年在一个地区深耕、并且杠杆用得不是太足的企业，接下来机会增加。
特色化经营、打造精品的能力是竞争力的表现，粗放经营模式无法赢得市场。
克而瑞：这一阶段开发企业需要做何调整？万向信托对房企有哪些建议？
王永刚：第一，杠杆高的企业，需要及时调整负债率至合理范围；相对稳健的企业，要抓住机会，顺势而为。
第二，开发企业要想跨越周期、稳健发展，必须与金融机构建立稳定长期合作，做好跨周期发展的准备。
第三，城市和区域轮动发展的机会，有能力的企业不妨顺势而为。
独立思考发展路径：
业务转型，提高股加债比重
筑高壁垒，做强风控和募资
克而瑞：万向信托的经营理念是什么？
王永刚：万向信托秉持稳健经营的理念，专注住宅类房地产业务，发展战略合作伙伴关系，实现共同发展、实现共赢。
克而瑞：万向信托主要涉及哪些房地产相关业务及业务方向？
王永刚：万向信托的房地产业务主要有三大板块，一是房地产开发贷款，目前这是我们最大的一块；第二是房地产企业的并购贷款，这也是非常成熟的业务；第三块是房地产私募股权投资，主要以股+债的形式。我们不做应收账款类融资，也就是供应链融资，不去变相放大杠杆。
克而瑞：资管新规对万向信托的业务发展有哪些影响？
王永刚：资管新规对于整个信托行业来讲是非常积极的，统一了标准和规范，万向信托一直以来坚持合法合规经营，面临前所未有的发展机遇，我们的目标是经过几年的努力，成长为中国最优秀的财富管理机构之一。
克而瑞：在转型过程中，万向信托针对房企的主要产品及服务是否发生变化？
王永刚：根据监管政策的变化，我们也在积极调整策略，包括逐步减少融资类业务占比，提高股加债业务比重。
按照最新的政策导向，信托公司的资金，50%可用于融资类业务，50%必须是投资类业务，投放对象包括标准化金融资产、私募股权投资及其组合等。
通过与合作伙伴合作，确立股权类业务合作新模式，即针对每家开发企业，共同设立股权投资基金，同时注入一定的债务额度，形成股加债模式，投资于多个具体项目。
克而瑞：万向信托属于浙江地产信托第一梯队，与不少优秀房企都有合作，其核心竞争力是什么？
王永刚：万向信托的核心竞争力主要体现在四个方面：
第一，标准化的合作模式，即先建立明确的准入标准，非常清晰的对号入座，效率非常高。
第二，风险管理政策灵活，每季度根据政策调整准入标准，同时对市场进行前瞻性分析，包括区域政策、市场变化，克而瑞的分析报告是我们重要的参考资料。
第三，规模适度，不追求大，按照监管要求，充足的抵押物和现金流管理。
第四，经过多年积累，形成了强大的资金募集能力。
科学筛选合作企业：
有的放矢，与区域龙头加强合作
高效筛选，系统量化+弹性决策
克而瑞：哪些企业是万向信托最匹配的企业？
王永刚：万向信托选择合作的企业主要有两个维度：一是克而瑞发布的榜单作为重要参考之一；二是深耕型区域龙头，会有一些具体的衡量标准，比如省内排名前5、地级市排名前3、县级市排名第1等。
克而瑞：今年，我们会针对浙江省内所有县级市进行一轮梳理，筛选出每个地区的行业Top5。这些企业拥有显著的发展优势，值得重点关注。
王永刚：对于区域龙头，万向信托一直保持重点关注，并积累了丰富的合作经验。2017年下半年到2018年，我们发现了一批正处于快速发展期的企业，并加大了支持力度，助力其再上台阶，当时的中梁，就是我们的合作伙伴之一。
克而瑞：目前有一些开发企业，自己建立了类似的地产私募平台，这类平台万向信托会考虑合作吗？
王永刚：我们很乐意与产业资本平台合作，具体运作必须是在信托结构下进行，这是从对投资人负责的角度考虑的，也是信托业经营的根本原则。
克而瑞：在具体的客户筛选过程中，万向信托会采用怎样的标准？
王永刚：这套体系已经非常完善。今年央行融资新规中提到的“三道红线”，两年前我们就已经提炼总结并纳入自己的指标体系当中。目前，我们的企业筛选系统已经可以量化到分值，是不是好的合作伙伴，通过分值就可以进行直观的判断。筛选系统之外，我们还留有10%的弹性空间，通过聚焦部分核心指标，来优化特殊项目及例外情况的决策。
《易居克而瑞金融资管高端访谈》是一次金融企业的集体发声，旨在让房地产更多听见金融声音，从金融的视角看地产行业，同时更多元、更深入地呈现金融能够带给房企的支持。如想了解更多详情，请联系杨女士13758181002。