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2020年度大浙江房企20强榜单出炉 | 房企销售峰值近800亿，浙江市场仍大有可为！
疫情、双限、三道红线......尽管掣肘不断，但浙江市场仍表现出强大的生命力和成长力。
商品房市场发展韧性十足，销售额超1.5万亿，涨幅同比去年超10%。伴随着疫情后各市场的快速恢复，浙江各地市均表现出较为强劲的活力；
土地市场成交额继续攀升，尽管土地成交面积有所缩减，但全年的成交金额仍有8%的增长，超9000亿元。其中，县级城市的土地成交占比提高显著，各种商住用地和未来社区用地出让频繁。
这样的表现既得益于浙江整体市场较为均衡的发展和藏富于民的底色，也有赖于各房企对浙江持续地运维与输出。
一个明显的趋势是，房企在布局上眼界更为广阔，不再囿于杭州、宁波等高能级城市，一方面重点关注严控热点地区的外围区域，择机布局；另一方面则更为下沉，不但关注县域市场，甚至进入中心镇级市场。
那么，面对各地方政府的因城施策和始终向好发展的浙江市场，哪些房企的应对策略更行之有效？哪些房企的长期沉淀更具爆发力？
《2020年大浙江房企排行榜》今日正式发布！恭喜绿城中国、万科地产、融创中国拿下2020年大浙江销售流量榜前三宝座，绿城中国、融创中国、万科地产分获2020年大浙江销售权益榜前三甲！
我们对冲入榜单前十的房企表示祝贺，对在逆势中实现销售增长名次晋升的房企予以褒奖，对新晋崛起且在浙江积极进行土拓的房企，我们也将给予更多的关注。
这份榜单从销售金额和土地拓展两大维度，客观全面的反应开发企业的城市布局、投资能力和资金实力。
销售金额维度，分为流量榜和权益榜。流量榜体现的是企业的品牌力和操盘能力，如果流量榜是面子，那权益榜就是里子，企业的投资布局眼光及能力可从权益榜中窥见一二。
土地拓展维度，分为拿地金额榜和拿地总面积榜，从两个层面反应企业在浙江区域深耕的决心。
统计口径
◆ 流量榜单：业绩计入操盘方，联合操盘各算一半，代建记入流量；
◆ 权益榜单：按照股权划分销售业绩。
◆ 拿地拓展榜单：包含住宅、商业、办公等经营性用地；包含招拍挂土地和收并购项目；后期入股不计入。
◆ 榜单统计口径：为商品房备案数据，统计时间为2020.1.1-2020.12.24，统计范围均涵盖浙江全省。
榜 单 解 读
PART 01
综合对比分析之下，2020年的浙江市场具体呈现以下几大特征：
► 头部恒强，TOP5阵营成型
通过与2019年度的大浙江榜单对比发现，TOP5已形成固定阵营，且门槛进一步抬升。
无论是流量榜还是权益榜，绿城、万科、融创、滨江、碧桂园均位列前五，处于流量榜TOP1位置的绿城，流量金额超过750亿元，接近浙江市场容量的5%。
同时，门槛进一步提高，流量榜TOP5门槛为535.37亿元，较去年提升47.69%；权益榜TOP5门槛为426.45亿元，也较去年抬升近58.14%。
可见，头部集中度再获提升，强者恒强局面愈发显著。
► 下沉布局对房企业绩提升作用突显
下沉布局对房企业绩的提升作用在今年表现得尤为明显。
以碧桂园为例，流量金额和权益金额的全年增量均在170亿元左右。其中，流量金额增量近175亿元，权益金额增量近170亿元。作为三四线之王，其在金华、衢州、丽水等城市的多个项目，以及包括桐庐县、文成县等县级城市的多个项目，单盘贡献额均超10亿元。
融信今年的流量金额和权益金额增量也较为可观。除杭州外，位于县级市的项目贡献较大，其流量贡献额前三的项目中，融信中能海月清风和融信创世纪分别出自乐清市和嵊州市。
在浙江各地级市调控趋严的背景下，相对分散且更为下沉的投资布局更有利于房企出货值出业绩。
从TOP20房企的拿地/销售数值来看，今年房企拿地呈现两大现象。
现象一：全国性房企投资意愿下降明显。拿地/销售数值低于0.5的房企达到12家，且多为恒大、保利、万科这类全国性布局的房企。三道红线影响下，全国性房企出于调结构的需要以及浙江市场利润偏低的现状，优化投资区域倾向明显；
现象二：浙江本土房企拿地积极性高。本土房企普遍存在规模发展需求，加之融资、深耕等方面的优势，使其在土地市场表现优异。细分来看，又可分为两类。
一是以荣安、滨江为代表的传统浙系房企，今年以来在土地市场频频拿地，拿地/销售数值普遍在0.7以上。二是以海宁鸿翔为代表的区域龙头房企，牢牢固守根据地的同时也尝试外拓开发。
此外，土地市场也出现了地方平台的身影，例如本次土地榜中出现的湖州新湾建设、嵊州城投等。
PART 02
面对行业顶层逻辑的改变，快跑者或可先达。下文中，将通过对典型企业的具体分析，展现行业发展新阶段下，房企在浙江顺势开展的不同运维打法。
► 绿城中国：以杭、宁为据点，坚持沉淀出成绩
2020年全年，绿城的流量金额超750亿元，1/3来自杭州，1/3来自宁波，是典型的以杭州、宁波为主要据点进行布局发展的房企。
销售端：单盘流量业绩超30亿元的7个项目中，5个来自宁波，2个出自杭州，且以高端改善项目为主；
投资端：绿城在浙江全年拿下44宗地块，其中宁波14宗，杭州10宗，杭、宁两地占比过半。从其获取地块的属性看，除了住宅，还包含商住、商办性质用地。
能在杭州、宁波这类高能级城市放大深耕效应，源于绿城从产品到品牌的持续深耕细作：产品的全维度覆盖，高品质项目的持续输出，得到市场高度认可。与此同时，绿城也在持续寻找新的增长点，通过投资全覆盖，实现对未来社区、养老等多元物业的涉及与探索。
典型如衢州的礼贤未来社区项目，以独特的约5米抬高盖板设计，打造62万平米的城市立体生态聚落，并且以物业赋能社区打造，引入最新的5G心服务，提供全方位的园区生活服务。
一方面坚持沉淀出成绩，一方面以产品、服务两大拳头优势赋能政府提倡的新航道，绿城或为在浙企业发展树立新范式。
► 融创中国：新区大盘&改善红盘，齐头并进促发展
位列TOP3阵营的融创，2020年全年增量也位居前列。2020年实现流量金额581.89亿元，较去年提升141.25亿元；权益金额为542.03亿元，较去年提升超200亿元。
浙江销售额大幅提升的背后，凸显的是融创制造红盘的能力。单盘业绩贡献超20亿元的楼盘有10个，其中，5个项目单盘贡献超30亿元。杭州的融创城、融望之城等都是中签率较低的项目，融创城最低中签率甚至仅为0.5%。
融创为何能屡屡打造红盘？其清晰的投拓及定位逻辑发挥了重要作用。
在新兴郊区，倾向于拿大地做大盘。融创城、融望之城都符合这一逻辑。一方面新区往往具备拿大体量地块的条件且具有远期发展红利，另一方面，通过拿大地，融创能充分发挥自身多元化发展优势，借助资源导入快速走流量；
在核心区域，获取高货值楼盘，以改善产品立品牌。典型如义乌壹号院、运河ONE、杭源御潮府等楼盘，高颜值标签下，更是凭借社区空间营造收获高端客群认可。
新区大盘、改善热盘齐头并进，既保证了产品的丰富性，又能很好防范限签等政策带来的发展风险，从而保持企业的发展动力。
► 龙湖集团：商业持续赋能 占据先发优势
龙湖此次在榜单也有不俗表现，流量榜和权益榜均进入TOP10阵营。与往年相比，其在浙江的发展路径已发生较为明显的转变。
2009年初入浙江首入杭州发展时，龙湖一举在杭州下沙拿下4宗地块，后又陆续进入超山、滨江、丁桥等板块，一定程度上扮演了板块拓荒者角色；后续随着企业向杭州以外区域的拓展和品牌的落地，商业尤其是天街这一拳头产品对业绩的促进作用日趋突出。
从销售明细看，单盘贡献额排名前五的楼盘中，销售额近40亿元的宁波龙湖天曜为带天街的50万平米综合体，杭州的紫金上城则为带天街的商业项目，单盘贡献超18亿元；
从投拓明细来看，今年龙湖在浙江拿下的7宗地块中，6宗为商住地块，且体量均较大，有两宗地块均超35万平米。
多外围布局到携天街投拓的转变，对城市能级及地段有着较高要求，这在一定程度上也影响了龙湖今年全年业绩的增幅。不过随着其在土地市场的一轮强补仓，龙湖天街的布局开始进一步下沉，除杭州、宁波等城市外，绍兴也于今年落地天街产品，后续发展动力较足。
以商业为重要切口赋能发展，可谓一举两得：其一，能激发区域及城市活力，其二，当行业进入存量市场，如何进行存量运营成为企业长期发展关键，龙湖入局早、布局快，或占领先发优势。
► 德信地产：主阵地稳扎稳打，新阵地上下求索
德信今年在榜单表现稳定，不仅进入流量榜TOP12阵营，也在权益榜占有一席之地。
究其原因，与德信今年以来在投拓、销售端的独立思考及落实动作到位不无关系。
首先在投拓端，德信今年在杭州、温州、宁波等地均有收储，且拿地时间多在上半年，尤其是疫情期间在杭、温拿下多宗地块，以错峰拿地完成逆势布局；
其次在销售端，德信也有完善的考虑和积极的创新。
从销售明细看，在杭州除了住宅销售外，综合体、商业项目也较多，如阅杭是带商业的TOD项目，环翼城则是纯商业项目。杭州以外的其余城市则多以住宅销售为主；
从销售方式看，除了线下营销，德信也对数字化营销进行了大胆探索与创新，尤其在链接线上与线下、变革传统营销渠道方面有深入思考。
综合来看，德信在主阵地稳扎稳打，在新阵地上下求索，具有进可攻退可守的特点。稳定杭州大本营业绩份额的同时持续进行外拓，且注重把资金放在更容易出货值的城市；稳定发展住宅主业的同时，又在熟悉的杭州发力商业布局，为企业接下来更好的一体两翼发展夯实基础。
除了以上在不同层面有所专攻的典型房企代表，本次榜单与去年相比，也有不少新晋房企上榜，比如销售榜中的新希望地产；比如土地榜中的海宁鸿翔等。
而从官方定调看，在浙江省的“十四五”规划中，房地产仍然被认为是促进城市发展的主要助推器，且在未来社区、县城发展和中心镇等领域上的作用明显。
所以，接下来，房企紧抓机遇，顺应大势，在浙江市场仍大有可为。