南阳17000一平，500万一套抢房大战，郑州购房者沉默了...

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老读者都知道宋词是南阳人。

最近几年我干的事情就是把父辈的资源、老家的房子往郑州置换，去年入了一套，今年刚入了一套。

就在昨天，我和我爸协商了一天，我准备把老家的地、国道边的地皮、还剩的房子全部卖了准备梭哈广州。

这是我的态度。

但这几年我有点尴尬，作为耿直少年，我身边所有的家属、亲戚，我都是严格反对他们买南阳的，只要问我就是：谁买谁SB，老家留一套都给我梭哈郑州。

但南阳楼市一直从2017年火到现在，房价翻了一倍还多，脸被打的啪啪啪啪啪啪响，亲戚看我的眼光都不对了。

而这次又被反手甩了一巴掌！

△微信选房照片

2020年6月14日，南阳建业公园里二期开盘，推出113套房源，标准层12000+元/㎡，近1万3！

其中有6套复式产品，表单价17000元/平，总价500万左右，优惠后单价也要16848元/平。

△选房照片

根据南阳当地市场数据此次开盘去化率近95%，而500万总价复式更是被一抢而空。

当南阳房价奔向17000元/㎡的时候，世界的逻辑好像变了！哎，味道酸酸的！

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而这不是第一次被锤。

△建业公园里开盘现场

时间回到一年前，2019年6月23日南阳建业公园里首次摇号开盘，292套房源，均价12200元/㎡，还需要绑车位！

结果现场2000多人抢房，一小时摇号全部售完，震动整个南阳。南阳地产界一片呼声[南阳13000元/㎡时代即将来临]！

一年后南阳建业公园里开盘奔向了17000元/㎡。

我往前找了找南阳2020年5月份的开盘数据。

建业公园里不是个例，其中5月份开盘的东青紫郡售价直逼13000元/㎡，亿安天下城房价直逼15000元/㎡，看完我懵了，脑袋震荡的厉害，又感觉被人混合双打。

当然肯定会有人说这些项目是个例，我们再来看看南阳市场的基本面。

△南阳片区划分

为了快速让大家看懂南阳市场，参照上图我们做个类比（仅供参考）。

西南片区就相当于郑州的南龙湖，可查询在售楼盘统计，最高8000元/㎡，片区均价6800元/㎡，值得一提的是这个片区有着大量的小产权房；

铁西片区就相当于郑州中原新区-荥阳，可查询在售楼盘统计，片区均价8000元/㎡；

中心城区就相当于郑州老金水、中原老城、二七的混合体，可查询在售楼盘统计，最高是前文提到的近期开盘直逼15000元/㎡的亿安天下城，片区均价10000元/㎡；

政务区就都相当于金水路上省府的感觉，可查询在售楼盘太少，最知名的就是前文提到的东青紫郡13000元/㎡。

城北新区有点类似于30%白沙+70%绿博的结合体。

△建业公园里区位

前后两次大爆的建业公园里，就在南阳城北片区，区域内建业森林半岛二手房13000元/㎡，可查询在售楼盘统计，区域均价11000元/㎡。

白河南片区有点类似于郑州的滨河国际新城，外来开发商集中在这个片区，占据了南阳房地产的半壁江山。可查询在售楼盘统计，区域均价9000+元/㎡，比较知名的有常绿卧龙府11000元/㎡。

总的来说现在在南阳要想买个位置好点，产品好点的基本都要10000元/㎡，南阳的房价已经进入10000+元/㎡时代。

这个时候你就要去解释个问题：你不是说南阳房子不行吗？怎么涨这么厉害？看见没，赶上郑州了快。

如果再给你补一刀就是：这两年也没见郑州房子咋涨？你们凭啥嘲讽南阳？

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南阳是典型的连续涨价近4年的三线市场样本！

△南阳历年房价走势图，数字代表为市场均价

2016年南阳市均价4601元/㎡，2020年5月南阳市均价8679元/㎡，如果算上大量的小产权其实在2015年南阳房价均价只有3500元/㎡。

我们知道上一轮房价暴涨起源于全国浩浩荡荡的去库存+一二三线的城市轮动。比如2015年的深圳、2016年的郑州和2017年的南阳。

2016年南阳刚刚推动棚改，当年去库存7000余套。2017年南阳掀起浩浩荡荡的棚户区改造，供给侧调整和买房补贴，房价开始暴涨！
2017年当年计划棚改3.04万户，征收房屋430万㎡，计划投资265.17亿元，动迁15万人。
2018年南阳进入大规模棚改，棚改35171户，中心城区21222套。其中非常多的货币化安置，市场购买力非常充足，房价持续暴涨。一直到2019年，南阳房价实现三连跃。

除此以外，南阳的房地产土壤也非常特殊。

在2016年恒大、碧桂园首入南阳之前，作为全国知名的烂尾楼城市，南阳可以说是被烂尾楼和小产权包围着的城市。

第一、整个城市的居住水平普遍非常差，无论是产品还是物业；

第二、客户对市场、开发商普遍没有信心，购房欲望长期受抑制。

直到被外来开发商、被棚改点燃。

所以一句话形容南阳市场就是棚改、去库存点燃的，整个城市集体改善换代的，报复性购房、攀比性购房、恐慌性购房集中释放的市场！

然后就是我们今天看到的结果：好位置、好产品10000元/㎡起步，17000元/㎡的也有。二手房市场也有反馈，比如2012年建的宛城区怡博花园二手房高达17000元/㎡。更多的还有数据上看不到的比如西南片区、铁西片区大量的5000元/㎡、6000元/㎡、7000元/㎡小产权房，一把手六七十万同样卖的飞起！

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这个世界的现实在于人们只有被社会毒打才能快速涨经验值，而奇妙之处在于社会现象的复杂性。

关于南阳我不想争论太多，因为三四线的问题从来就很简单，只有大城市才有房地产，才有房子最重要的金融属性，在河南下限就是郑州。

以南阳为代表的三线城市典型特征：

① 人口持续流出，房地产没有未来。

②去库存棚改结束，火苗开始熄灭。

2020年的南阳房地产市场正在进入诡异的胶着期。

一方面市场平稳，但来访、流速普遍下滑，另一方面项目之间销售已经开始两极分化！

最重要的是2019年南阳的棚户区改造开始告一段落，这把火焰还能燃烧多久？

我们拿下南阳房价的量尺去量量郑州，是当下所有南阳狂热购房者急需思考的问题。

楼市的现实在于，上山的时候永远觉得山顶在前方，下山的时候却总能轻易发现自己在站岗。

去年郑州南远郊某盘全省大卖的时候，我一个远房大伯非要去买，我当时就说谁买谁SB。开盘那天浩浩荡荡5000多组客户人山人海，大伯给我截了一个置业顾问的话。

我傻逼，这么多人都傻逼吗？

这大概是从业这么多年，我被问到的最直击灵魂的话了。

是或者不是，背后藏着这个世界的真理。

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