天津楼市3万+时代来临：和平南开河西还有多大潜力？
2016上半年，天津商品住宅成交了近1190万平方米，销售金额1530亿，全市1-6月总成交均价达12852元/平米，比15年全年的11845涨了1000多，当然，反映到各个区域中，具体涨跌情况是极不均衡的，这在“天津各区房价一年涨幅大盘点”中体现得很明显了。
稍早之前房价君还做过一个“8年最贵的80个盘”的话题，细数了从08年到16年一季度，天津高端住宅从1万到4万的价格变迁，不胜唏嘘。那么站在2016年下半程的当下看，天津各个区域的价格高峰，又分别达到了什么水平呢？房价君以6月数据为基础总结一下，先从和平、南开、河西三个区域开始……
镇楼图：天津3万+军团及种子选手
（备案均价超过或奔向3万的主要在售住宅）
目前天津成交均价在3万+的项目，分布区域其实相对集中。和平主要是以滨江道为核心的三角地带形成的金三角，汤臣津湾一品、泰安道五大院和府上和平；河西目前在售主要是八大里和新梅江两大最大板块，大量新盘扎堆；南开以水上轴心点，形成了一个高价三角地带，復康路十一号撑起天津房价天花板，鲁能公馆、天房崇德园、天拖围绕成一个密集地带。
近几年和平由于新房房源较少，势头似不及南开迅猛，但今年两块地王的先后轰炸，证明了老大哥的实力。
先是年初，和平区时隔四年新出宅地，引得多家房企争抢，最终单价如脱缰的野狗一般飙到了35484元/平米，沧州市天成房地产开发有限公司以132.4%的溢价率夺得和田道地块。然后是6月28日，和平大沽北路地块直接拍卖，经过97轮叫价天房最终以102亿胜出，总价今年第一、史上第二，楼面价36744元/平米也再次刷新纪录，溢价率127%。
从3万5以上的土地单价来看，未来项目入市，7万的房价应只是底线，据悉沧州天成项目已在规划中。而下半年和平很大一个看点是四季汇和翰林公馆的入市，滨江道核心地理位置附加四季酒店的高端公寓产品，据预测将挑战天津房价天花板。和平区重夺天津市区房价老大的位置，基本指日可待。
中心城区豪宅化，已是不争的事实，再反过来看和平上月成交价，是不是别有一番滋味在心头？
南开近一年来的新房均价上涨了约1万6，復康路十一號、鲁能公馆、天房天拖三期、天房崇德园等高端住宅组团上场、成交火热，不仅有“价”，还很有“市”。奥体和天拖也成为天津涨势最猛的板块。
此前房价君说过，南开未来的价格走势取决于地王的陆续入市价格和市场接受情况，而细数这两年的地王，红旗南路和水上西路地块楼面价分别为18005和22392，并入天房崇德园项目，开盘4个月总成交量42761平米，总成交均价36533元/平米；融创天房联手拿的手表厂地块楼面价达到25083元/平米，如今復康路十一號已成千万级豪宅，均价过6万。
今年上半年南开无新地入市，7月初则有红旗路一宗土地挂牌，以商业服务业设施规划为主，建筑规模不大于7.5万平，其中居住建筑规模不大于2万平，起始楼面价在11333元/平，即将于8月3日也就是下周三摘牌。
目前来看南开新项目供应后继乏力，但是目前在售项目比如天拖板块尚需要消化时间，南开后续还有很多好地，比如迎水道，预计将来入市将再起波澜。
注：中海复兴九里数据包含中海复兴九里和中海寰宇天下两期的成交
目前河西区的主力成交集中在新八大里和新梅江板块，据房价君粗略统计，新八大里项目从去年陆续开盘到今年6月，成交价格全部从2万多跨过3万，均价平均上涨了1万以上，平均涨幅约44%。
当然，以上涨幅不只是市场溢价所致，也跟产品结构的变化有关，如先开高层再推洋房，即便不考虑涨价，后期的成交价格肯定也会高于前期。
河西今年尚无新地挂牌，最近的一次土地出让是去年10月的一里南侧地块，由天地源置业摘得，楼面价14304元/平。
另外三宗去年成交的地块就都是天房的了，其中大沽南路地块楼面价14000元/平米，就是即将于今年年底开盘的天房麗山；台儿庄南路地块楼面价11848/元/平米，天房海河湾项目已于本月开盘，首开高层当日售罄，均价在3万3到3万4；珠江道地块楼面价15438元/平米，项目天房樾梅江预计7月底开盘，目前已启动排卡。
预计下半年上场的还有天房的六里项目天房六合国际。另外仁恒与农垦签约合作开发的新梅江三宗地，最早开发的35号住宅地块，也有望于年底开盘入市，成为南开、河北、海教园、红桥之后，仁恒进驻河西的又一项目。
（未完待续：河北 河东 红桥）
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