天房发展拿下南开迎水道B地块楼面价4万8，11%建棚改房！

继8月30日南开迎水道校区094号地以56.5亿的总价被保利收入囊中后，9月1日，相邻的另一宗095号地也迎来摘牌。

背景交待：该地块出让土地面积近3万平，规划建筑面积6.4万平，其中居住建面约6万平，住宅占比约94%；挂牌总价23亿，起始楼面价35938元/㎡，设最高限价30.72亿，合楼面价上限约48000元/㎡；

如拍到最高限价则竞报配建棚户区改造定向安置商品房建筑面积确定受让人，竞报面积上限5万㎡（不含配套公共服务设施面积），棚改安置房未来售价34000元/㎡。

竞拍结果：该地块摘牌，有天保、首创、金科、金地、中海、金融街、平安、天房、天房发展、保利等10家房企报名，天房发展和保利一路竞价到了最高限价，现场进入竞报棚改安置房阶段！天房退出，其余9家竞棚改……

最终，天房发展以竞报7000㎡的棚改房面积拿下该地块，成交总价30.72亿元，成交楼面价整体粗算为48000元/㎡，棚改房占比约10.94%。

目前天津竞棚改的先例是今年7月19号首创摘得的红桥地块，总建面约8万㎡，其中2.4万㎡需建棚改房，占比约43%。

▌规划建面6.4万㎡，住宅占比94%

津南苑（挂）2017-095号地位于南开大学迎水道校区苑中北路东侧，其四至为：东至南开大学迎水道校区教工公寓1-7号楼西侧现状围墙，南至迎水道，西至规划苑中北路，北至规划王顶堤大街（以挂牌文件附图为准）。

该地块土地用途为城镇住宅、商服，出让土地面积29427.4㎡，规划建筑面积64000㎡，其中居住建筑面积不大于60800㎡（含公共设施配置商业服务网点不小于900㎡），裙房商业建筑面积不大于3200㎡；建筑密度不大于30%，绿地率不小于40%。

其他要求：

2.绿色建筑及建筑产业化、海绵城市等有关要求执行相关现行标准；

4.居住用地容积率大于1.0；

7.根据南开区政府要求，该地块公共设施中不小于900㎡商业服务网点建成后，由受让人无偿移交给天津市南开城市建设投资有限公司。

▌南开新房市场整体供不应求

作为目前的“天津楼面价天花板”之所在，南开区的每一宗地出让都备受关注，更对整个天津市的新房价格具有风向标意义。

2016年南开区招拍挂市场共成交了3宗宅地，正荣制本厂地块和启迪协信咸阳路地块沿地铁2号线分布，金地双峰道地地块则位于两宗地东南的学府板块，依傍地铁1号线。其中金地地块整体楼面价近5万，纯住宅楼面价约5万6，至今仍是天津单价地王。

本次的迎水道地块，为2017年南开首批出让宅地，以一个3万7、一个4万8的价格成交，很多人说“低于预期”，但放在南开历史出让中，这已经是一个十分突出的价格了，刨去商服建面部分，其住宅楼面价更在5万之上。

事实上，以纯居住用地体量来计算，制本厂地块总建面不大于7.5万㎡、居住规模仅不到2万㎡，咸阳路地块总建面21万㎡也仅约10万㎡的住宅，这两宗地的住宅楼面价，也都超过了5万。

而根据2015年南开区土地出让计划，2016-2017年将重点推介18宗地入市，截至目前，其中的大部分地块都还没有挂牌。随着市区土地价值的日益攀升，可以想见，未来这些土地的成交价格恐怕会越来越高……

南开区招拍挂土地出让回顾

回到商品房市场，克而瑞数据显示，南开区2017年1-7月新建商品住宅供应量仅650套，成交量也只有1010套，整体供不应求的情况比较明显。

以主力房源所在的天房崇德园和融创181为例，前者预计加推的二期房源，价格及时间一直待定，而融创181则已于8月开始销售，其作为目前水上奥体板块今年推出的唯一“精装住宅”产品，7万的“精装住宅”在当前的市场上具有稀缺性。

一边是地价的压力，一边是市场的需求，或许意味着，随着本轮库存的消化，未来区域房价有望逐步站上新台阶。（当然，南开有傲视群雄的资本，但某些片区某些地价过高的地块就没那么轻松了。）

写到这里，房价君忽然想到《海绵宝宝》里的一个情节——

海绵宝宝问：“章鱼哥你为什么不祈福？”

章鱼哥：“我已经是比奇堡最惨的一个了，还有什么好祈福的！”

海绵宝宝说：“会更惨的哦~”

珍惜当下吧。

END

克而瑞房产信息（tjfjcpzx）

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