下半年不乐观？2019上半年中国房企销售榜重磅解读！

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 导 读 

TOP100房企业绩上半年微增4%，增速较去年明显放缓，TOP30房企集中度继续上升，50强后所有回落，4成企业业绩完成过半，部分企业目标压力尚存，保利、阳光城等房企逆势大幅增长。

2019年上半年，中国房地产市场保持稳定增长预期。整体来看，虽然行业在总量上保持了一定的增长，但较前两年降速明显。我认为，由于百强房企较去年增速显著放缓，在宏观数据上未来的销售增长是非常不乐观的。

在政策层面，上半年城市调控有收有放、分化加剧。苏州、西安等市场较热的城市调控加码，热门城市调控政策仍从紧执行。而部分城市如南京高淳区局部放松限购，出台宽松性政策。长期来看，房地产政策面整体仍将保持稳定，对政策放松不应有过于乐观的预期。

从企业的业绩表现来看，上半年最大的增长压力来自于供货，而供货的压力源于去年下半年房企整体拿地力度的大幅度缩减。但经过今年上半年房企集中拿地补库存，在供应增长了之后，下半年最大的压力还是来自于市场竞争本身。我认为，下半年或将延续上半年的走势，7、8两月市场会与1、2月较为接近，表现为销售下滑。而9月之后又会有一个明显回升，特别是四季度由于供货增长的原因，整体销售会更上台阶。

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上半年行业规模增速放缓，全年稳定增长预期持续

2019年上半年，中国房地产市场在保持稳定增长预期的同时，行业整体增速较2018年显著放缓。1-6月，TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，仅同比微增4%，与4、5两月的累计业绩同比增速基本持平。

整体来看，虽然5月受部分城市政策调控收紧影响，一季度以来的“小阳春”行情降温明显。但为冲刺半年度业绩目标，房企6月积极加大了推案及营销力度，单月操盘业绩环比提升达23.4%。我认为，下半年百强房企规模增长将继续趋于平稳，出现快速增长的概率不大。

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入榜门槛继续提升，TOP50房企权益金额门槛提升6%

2019年上半年，除TOP20房企外，百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都略有提升。其中，TOP50房企权益金额门槛217.8亿元，门槛增幅较高达6%。TOP30房企和TOP100房企的权益金额门槛分别为350.3亿元和85.5亿元，门槛增幅分别为2.8%和5%。而TOP20房企权益金额门槛为489.4亿元，较去年同期略有降低。

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百强房企各梯队规模分化持续，行业竞争加剧

2019年上半年，TOP100各梯队房企之间规模分化持续，行业竞争加剧。其中，TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.8个百分点，龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升，市场份额稳中有升，规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交回落，销售难度加大，50强之后房企的权益金额集中度则出现一定回落。

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4成房企业绩完成过半，部分企业目标压力尚存

对于此前已提出2019年全年业绩目标的房企而言，截止6月末的目标完成情况尚佳，36家房企中有32家的目标完成率在40%以上。其中，宝龙、中海、中骏、越秀、正荣、金科、金茂、滨江、雅居乐等房企上半年业绩完成情况较为乐观，目标完成率超过50%。

整体来看，房企2019年平均目标增长率仅在20%左右，目标制定相对谨慎。同时，2019年整体的预期货值去化率也降至60%左右，完成业绩目标更依赖于供货量的增长。我们预计，在行业增速放缓的背景下，部分房企全年业绩目标的完成尚有一定压力，下半年仍需加速推货入市。

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规模房企表现强于行业整体，超半数房企同比增速高于20%

从企业表现来看，TOP100房企特别是规模上市房企得益于自身的布局和经营优势，业绩表现相对出色。一方面，中国房地产市场整体延续了2018年下半年以来的降温趋势，行业增速较前两年放缓。特别是TOP3龙头房企明确表示提质控速，规模增长降速明显。而另一方面，对于TOP3房企之外的部分标杆上市企业而言，这部分房企上半年的整体累计业绩增速仍将近20%，明显强于行业整体。其中，中骏、宝龙、世茂、佳兆业、阳光城等房企累计业绩同比增速较高。

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千亿房企继续扩容，行业竞争格局进一步加剧

从2017年至2019年上半年同期各规模房企数量变动的情况来看，行业竞争格局加剧。一方面，随着近年来千亿梯队房企数量的进一步扩容，2019年1-6月已有12家房企超千亿，预计全年千亿房企的数量将在35家左右。我认为，现在的千亿房企较之前也发生了比较大的变化，随着房企项目合作开发的不断增加，目前行业对全口径的千亿规模将更为看重。

而相应的，500-1000亿元业绩规模的房企数量为15家，较去年同期有所减少。另外，截止上半年末TOP200房企中已有106家房企的全口径销售金额突破百亿，百亿房企数量较去年同期进一步大幅提升。

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