京津冀房企竞争格局，天津仍是必争之地？
以下文章来源于丁祖昱评楼市 ，作者丁祖昱
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01
TOP50房企超7成进京，土储货值较高
2015年国家审议通过了《京津冀协同发展规划纲要》，在政策利好的带动下，房地产市场开始加速运行。
从TOP50房企进驻北京情况来看，北京市场主要由当地国企与品牌房企分食，TOP50房企中超7成已进京布局。
这一方面是由于北京市场地价较高，对企业体量提出要求，因此当地国企和品牌房企凭借资金优势更容易进场，包括合作拿地等在北京市场也层出不穷。
另一方面则因为北京作为首都，市场方面虽然政策偏紧但影响力较广，具有天然的宣传优势，因此多家企业都把进驻北京作为战略规划之一，通过进驻北京拓展版图同时打造标杆型项目。
综合当下的数据来看，北京地区的房企主要可以划分成品牌房企，地方国企，其他企业。
在这其中，无论是连续多年位居北京房企销售排行榜前列的万科、华润，还是近两年异军突起的中海，这些房企由于进军北京较早、资金实力雄厚，且在北京积极纳储，这类大型品牌房企属于北京地区的第一大阵营。
接下来则主要包含首开股份、北京城建这类地方性国企以及保利、金茂这类规模房企，本地国企由于深耕北京市场多年，存在土地资源优势且承接了大量北京的城市更新等业务，因此竞争力强劲。
整体来看，不论是梯队之内还是梯队之间销售业绩差距并不大，整体竞争十分激烈，企业想要分占市场份额不掉队，除了要提升纳储力度，还可以积极拓展合作扩大销售规模。
由于北京市场地价较高的因素影响，典型房企在北京的土储货值额都颇高，远高于天津及河北两地货值。
根据典型房企在北京的土储量，可以划分为三个梯队：
第一梯队为在北京土储货值2000亿以上的房企，有首开、中海和远洋。
第二梯队为货值在1000-2000亿区间的房企，主要为保利、万科、金茂等大型规模房企，其中保利和万科等房企与第一梯度几家房企土储量差距不大，未来有望提升至第一梯队，金融街和首创这类本地企业不仅在北京有较高土储量，且有国企背景资历。
第三梯队土储货值在300亿-1000亿区间，也包含了相当一部分品牌房企如融创、新城等，这类房企进入北京更多为战略布局而非深耕北京市场。此外第三梯队中的部分企业若想要持续其目前在北京销售业绩水平，则应该加大纳储力度。
与此同时，就典型企业在天津及河北的土地储备情况来看，土储货值在1000亿元以上，分别仅有融创、远洋和天房及荣盛发展、华夏幸福、隆基泰和三家。
02
天津作为首批沿海开放城市和四大直辖市之一，早已成为各大房企必争之地。在京津冀协同发展成为国家重大战略之后，房企在天津的竞争也变得愈发激烈。
根据克而瑞统计数据显示，截止目前，销售TOP50房企已有41家进驻天津，进驻率超出80%。
其中，TOP20的房企均在天津有所布局，TOP30房企中仅有滨江和祥生两家房企未涉足天津，这主要与浙系房企奉行区域深耕的战略有关。
天津市场的头部房企可划分为三个梯队。
第一梯队为融创、万科和天房，其中具备多年积累资源优势的天房暂时退守，而起家天津的融创早已跻身国内TOP5房企。
第二梯队则由近几年发挥稳定的远洋、保利和突飞猛进的金地构成，在这其中远洋进驻较早且货值较多，有较大竞争力，但保利能不能坚守第二梯队仍要关注未来的供货量。
第三梯队的变数则比较大，2015-2017年金融街、陆家嘴和本土房企泰达近两年纷纷落榜，如今新城、碧桂园、招商蛇口、仁恒和金茂成为这一梯队的主要力量。外来房企瓜分天津市场的情况下，竞争相当激烈，未来土储多少和货值质量，将主要决定未来市场格局的变化。
整体来看，典型房企在天津的土储表现存在龙头效应显著、断层明显的现象。货值在1000亿元以上的融创的土储货值达1700亿元左右，但500亿元以上货值以上的房企仅有6家，所以预计未来天津市场头部房企阵容变化不大。
大部分房企集中在100-500亿元货值的行列，处于这一队列但目前销售态势好的房企需要把握机遇，加快投资速度，抢占天津市场份额。
03
随着外来企业逐渐进入京津冀各个城市，河北市场的竞争也开始变得激烈了起来，就河北省整体而言，TOP10品牌房企已经全部在河北省有土储或项目，TOP20中仅招商蛇口在河北没拿地，但目前已在雄安新区注册成立招商局雄安投资发展有限公司。
TOP50房企中有60%以上房企都已经进入河北省。可以看出未进入河北省的TOP50房企多为浙系、闽系或粤系房企，这与企业战略布局有较大关系。
河北省地产市场的头部房企同样可划分为三个梯队。
第一梯队为隆基泰和、华夏幸福和荣盛发展，这几家本地成长起来的房企深耕区域，优势凸显，销售业绩保持领先。
第二梯队为恒大、万科和碧桂园，作为全国性布局的TOP3品牌房企，进入河北的时间较早布局也较为均衡，未来仍将继续发力。
第三梯队则为保利、融创、美的置业、鸿坤及华润等，这些房企主要依靠单个城市深耕发力来提供其在河北省内半数以上销售业绩。
从土储来看，典型房企在河北的土储第一梯队由荣盛发展、华夏幸福、隆基泰和三家河北本地房企组成，这些企业均深耕河北市场多年，在当地积累了良好的口碑，并且各自占据一个城市，市占率处于领先，土储货值均在千亿以上。
其次以万科、恒大、碧桂园、保利、融创、华润等全国化房企土储货值介于400-1000亿之间，其中美的置业采取了单城市深耕的方法，在邯郸一城的土储货值超过400亿。
而土储货值在400亿以下，即包括富力、奥园等粤系房企，也包括北京起家的鸿坤、远洋、国瑞、金融街等，还有以新城为首的苏系房企。
从目前来看，京津冀区域整体竞争较为激烈，虽然京津两地部分本土房企在土储上仍有领先，但规模房企凭借强大的运营能力和高效的周转在销售上已逐步反超。
在这其中，河北的石家庄、唐山市场内生需求不断且开放性强，是品牌房企发力的主要区域。保定、廊坊等市本土房企十分强势，甚至市占率可以达到百分之五十以上，短期之内难以撼动其地位。而美的置业进入邯郸较早，因此也存在明显优势。
土地市场来看，京津限价至溢价率整体较低，但市场流拍率较低。河北区域整体溢价率高，流拍率成分化格局。
对于想要进驻京津冀的企业而言，我们认为：以河北的石家庄、唐山、邯郸以及天津为核心的内生型城市市场规范且进驻难度不大，是入驻京津冀的好去处。北京地区由于门槛更高且参与者多为品牌房企与地方国企，进驻有一定壁垒；而廊坊和保定可择机布局，但需面临本地房企的竞争挤占。
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