你说YES，我说NO，生态城市场遛一遛
前言
笔者土生土长天津人，踏进地产三年有余，文不及甲方前辈，天文地理；武不及营销大神，吹拉弹唱。地产项目千千万万，去过才是好伙伴，综上所述，我们有了此次生态城一日游之举；笑过、贫过，废话过，我们言归正传，书归正题。
炙手可热的“老道”
从前有座山、山里有个庙，庙里有个老道真俊俏（手动摸头）
2010年板块年度成交量破2000套，2016年成交量达到惊人的11000+套；2016-2020年，区域成交量稳定占比滨海2-3成，房企们如饥似渴，新盘如狼似虎，引用曾经的电视剧名称“转角遇到新项目”。根据克而瑞系统统计，成交项目数量峰值曾一度达到40盘，各位老铁们~这个热度可以的！！！
无可厚非，生态城作为滨海北部“亮眼的崽”，吸引了买房人、同行们以及笔者这样，好奇心非常重的“宝宝”关注。所以下面，请各位老铁们放下手中的****，听我娓娓道来。
实事求是
毛泽东思想精髓
1、春节后市场稳步回升，但市场热度不及宣传
整体调研下来，品牌市场房企、代表央企、区域流量项目均有涉及，给到笔者明显的感受是，各项目案场客户情绪整体稳定。虽节后市场确有热度恢复，但并未达到传言的“高热”或实现“突破”的程度。同时了解到，目前市场已处于平稳阶段，案场已恢复常规水平。
2、教育资源亮点，但商业、交通不足，生活氛围缺失明显
教育方面——生态城教育资源作为区域卖点，客户认可度、需求度仍在，同时也作为各项目案场销售话术卖点之一，教学质量整体均好，无明显差异分化，且多所学校处于“供不应求“的状态。
交通方面——内部道路，窄路密网的设计一定程度上影响了车辆行驶速度，借路超车、临时停靠较为不便；外部道路，进出生态城目前仅两条主干路，开发区方向“永定新河大桥”、北塘方向“彩虹大桥”早晚高峰时间出行拥堵较为严重。目前在建中生大道，贯穿生态岛，短期内竣工，地缘的老铁和对有意向在生态城置业的老铁们，期待吧~~~
商业及生活氛围——区域内大型综合商业代表宝龙广场，目前已经运营，路人及周边调研反馈，运营状况一般，大型品牌商业门店较少；起步/中部区以社区商业为主，满足日常生活需求，在建爱琴海购物中心预计年底对外开放，其他规划或在建大型商业无短期内运营消息。笔者在午饭期间与路边和蔼可亲的大妈聊天发现，地缘居民认为，生态城物价较高，且受公众休闲场馆设施较少等因素影响，晚间路面行人较少，夜生活氛围一般。
3、客户就是上帝，起步区主力出客地，滨海核心区补充，北部片区存在1-3成宁汉客户
整体来说生态城各组团普宅产品主力成交客户仍以地缘客户为主，开发区和塘沽补充。
具体来说，以100㎡为分界线，起步、中部、旅游三区小面积户型以地缘客户置换或再购为主，大面积户型以地缘改善及核心区外溢改善为主。
北部区域价格较低，主力客群为生态城地缘刚需、开发区五大街后产业刚需以及宁汉外溢刚改客群为主，少量成交的大面积产品客户以生态城地缘刚改为主。
4、地产多盘在售，竞争激烈，但价格梯度明显，客户需求对位较清晰
区域整体总价上限250万，其中100-150万/80-90㎡、150-200万/100-120㎡，200-250万/120-140㎡三类总价面积段较为聚焦，价格产品梯度明显；下面笔者列举了部分项目的数据信息，仅供参考。
整体调研感受来说，生态城四大片区价值排序：起步区＞中部区＞旅游区＞北部区，各片区内均有较多在售项目，但整体价格梯度明显，对位不同需求、不同支付能力客户分化较为清晰。
写在最后
上文所提，虽多有提及区域内不足之处，但多有“爱之恨，责之切“之意；众所周知，生态城作为国家级合作开发区域，高规格规划能级、在建地铁轨交、优质教育资源、临海特殊区位、崭新城市界面等等，均是板块内亮眼的特点。
未来，伴随区域内配套补足升级，人口持续扩充等，区域价值定将再度升级。
文丨倾·心
文章仅为个人观点，不代表所在企业观点
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