戴德梁行：商业不动产资本化率调研报告

2020 年中国内地不动产大宗交易市场概览

全国市场整体表现好于预期，交易量保持相对活跃根据戴德梁行研究部数据，在全球疫情蔓延与经济不确定性增强的挑战下，2020 年中国内地不动产大宗交易市场仍然保持相对活跃，全年录得交易额 2,047 亿元人民币。尽管交易金额为近五年内的最低值，但较 2019 年仅下降 29%，整体表现好于市场普遍预期。不动产大宗交易宗数约为 180 笔，与上一年基本持平。分季度来看，全国一至四季度交易额分别为570 亿、401 亿、418 亿、658 亿元，下半年市场已表现出回升态势，其中第四季度更是明显发力达到全年最高水平，环比上升 57%。

纵观全年市场表现，外资投资人受疫情影响更为严重，严格的入境隔离政策使得外资机构在考察项目及落实交易细节时面临困难。2020 年，外资投资机构仅参与 34 宗不动产大宗投资，金额为 464 亿元，同比下滑 32%，其占市场总投资额的比例约为 23%，创下近三年最低。从区域上看，2020 年北京首次超越上海成为最受外资机构欢迎的城市，外资投资占全年成交额高达三成。相比之下，上海全年外资投资比例仅为 16%，达近五年来最低。

2020 年外资机构在内地不动产大宗交易市场中竞争力减弱，给内资机构提供了不可多得的投资良机，尤其是对有自用需求的国内买家。2020 年，自用型买家购置物业的金额占全年总交易额 40%，较往年约 15% 的比例显著攀升。其中上海的自用买家尤为活跃，成交额较 2019 年增长了两倍，深圳自用买家成交额也增加了一倍。大部分自用买家来自于金融机构，如银行、证券和保险公司。此外一些头部互联网企业也加入到购置资产的行列，通过购入物业解决办公空间扩张需求的意愿在 2020 年明显加强。

展望 2021 年，疫情的有效控制与经济稳步复苏的预期使得中国内地有望成为全球最安全、最稳定的投资目的地之一，预计国内不动产大宗交易市场将迎来更多内外资联合收购项目。一方面，随着国内房地产融资监管力度加强，外资资本的注入在为本地投资者填补融资短板的同时也加强了其资产管理及运营能力；另一方面，对于外资机构而言，与本地投资者合作也为其抢滩城市更新类或政策导向类项目时增加了可行性。此外，在“三道红线”的融资限制政策之下，预计开发商将释放出更多优质商办类物业进行销售，为市场带来新一轮的投资机遇。

来源：戴德梁行

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