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泰禾四面楚歌,黄其森“先走一步”?丨棱镜

郭菲菲 孙春昉 棱镜 2022-03-25

 来源:视觉中国


作者 | 郭菲菲 春昉  编辑 | 杨布丁

出品 | 棱镜·腾讯小满工作室


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债务重组之路行近半途,泰禾集团(000732.SZ)暂时“失去”了他们的领路人黄其森。

 

“董事会于近日获悉,董事长黄其森正在协助有关机关调查。”3月16日晚间,一则公告披露了掌舵者被带走的消息。

 

对于被查原因,在随后紧急召开的媒体沟通会上,泰禾管理层并未说明,只是强调,“应该不是经营层面的问题。黄董现在和公司还是可以沟通的。”

 

公司联席总裁葛勇称,公告前,公司已向福建省市政府做了专门汇报,也和金融机构在内的主要合作伙伴做了点对点的沟通,大家表示会继续支持泰禾复工复产和债务重组。

 

《棱镜》作者从知情人士处获悉,黄其森是被有关部门带走,此前已有两位高管在配合调查,但截至发稿未获泰禾方面证实。

 

57岁的黄其森,最近一次出现在公众视野中,是在今年2月8日大年初八。彼时,他现身福州泰禾总部,身着深红色中式服装,为同事拜年、发红包。

 

2月8日,泰禾集团董事长黄其森携集团高管来到福州泰禾中心给酒店、物业及福州区域等条线的同事拜年。图片来自泰禾官网

 

当时,黄其森说,“2022年可以说是泰禾的决战之年、决胜之年,要抓住机会,高效整合资源,打一个漂亮的翻身仗。”

 

高调打气背后,却难掩泰禾全盘债务重组的艰难。尽管泰禾此前已获长城资产等主要债权人重组支持,并将部分项目股权甩货售出,但截至2021 年11月末,其已到期、未归还借款金额仍高达495.63亿元。

 

黄其森期待中的“白衣骑士”也渐行渐远——2020年7月即宣布引入万科作为战略投资者,但至今未有真正落地。葛勇也透露称,“目前还没有达到约定的条件”。

 

外部融资无门,叠加销售骤降,危墙之下的泰禾还能坚持多久,能够等待黄其森归来? 



事出行贿,还是60亿三角债?

 

3月17日,在地产股全线飘红时,受董事长被带走消息影响,泰禾集团股价下跌1.09%,收于2.73元/股。

 

有知情人士对作者表示,除了黄其森外,泰禾集团执行副总裁黄曦,以及福州区域副总裁林文华在稍早前,也被有关部门带走协助调查。三人皆有建行工作背景,或事出行贿。

 

公开资料显示,黄曦于2018年8月入职泰禾,分管融资业务。她此前长期在建行工作,离职前担任建行总部投资银行部总经理一职。黄其森则在大学毕业后进入建设银行福建分行,工作8年,直至于1996年“下海”创立房企泰禾。

 

对此,泰禾官方回应作者称,黄曦、林文华目前仍在公司内部系统名录上,“一切以公告为准”。

 

值得注意的是,此前市场不断有声音质疑,一家名为中城建设有限公司的施工总包单位,涉嫌以工程款的方式,用以向泰禾集团大股东输送利益,而中城建或为黄其森关联公司。

 

2022年1月,中国证监会福建监管局对泰禾、黄其森出具警示函,其中一笔涉及2020年12月的三方债券交易,因“未及时披露并表企业减资事项及其进展”,违反监管信息披露规定。在此之前,深交所也曾对此下发问询函。

 

展开来看,公告显示,2018年6月,泰禾集团与其控股股东泰禾投资,共同发起泰禾产业并购基金,主体平台名为“嘉兴晟昱”。其中,嘉兴晟昱出资78万元、泰禾集团出资17.25亿元、泰禾投资下属公司嘉兴焜昱出资69亿元。随后,嘉兴晟昱因并未实际展开并购或股权投资业务,全部资本金转入泰禾集团资金池,用于上市公司的建设项目或归还项目借款。

 

时间来到2020年12月21日,嘉兴晟昱召开合伙人会议,同意嘉兴焜昱减资69亿元。这意味着,在合伙平台层面,鉴于这69亿元已经转入泰禾集团用于项目,嘉兴焜昱实际上已形成对泰禾集团的债权。

 

就在同一天,嘉兴焜昱(泰禾投资)将其对嘉兴晟昱(泰禾集团)的69亿元债权,转让给中城建设,后者是泰禾集团第一大总包建设单位。之所以转让,是因为在2020年1月,泰禾集团已预付予中城建设55亿元,用于支付当年工程款。但实际上,截止2020年年底,实际工程进度结款仅为15.48亿元,与工程进度不符的预付工程款高达63.8亿元。

 

于是,一场三角债开始彼此抵账。2020年12月底,泰禾集团与中城建设、嘉兴焜昱(泰禾投资)签署三方协议,将泰禾集团应收中城建设的63.8亿元,与其应付予嘉兴焜昱(泰禾投资)的69亿元进行等额抵消。层层算账之后,泰禾集团还需要支付中城建设剩余的5.19亿元。

 

虽然这笔三角抵账得到了公司独董核查认可,但是,泰禾年审会计师的核查结论却并非如此。后者的理由为“泰禾集团向中城建支付大额款项,与实际工程进度及合同约定的付款进度不符”、“ 嘉兴晟昱减资工商变更手续尚未完成,泰禾集团持有嘉兴晟昱股权已质押给债权人且涉及诉讼被冻结,我们对大额预付款及债权债务对冲事项无法获取充分适当审计证据”等等。

 

彼时,市场亦有声音质疑称,在2020年初公司便遭遇流动性危机,为何还要提前预付中城建设多达55亿元工程款,而不用于弥补上市公司现金流;以及三方抵账的合理性,并怀疑中城建或为黄其森的关联公司。

 

尽管泰禾集团曾表示,“中城建设与公司无关联关系”,但诸多信息却证实与之相左。

 

例如,网易清流工作室曾于2020年4月报道称,黄其森曾为包括中城建设在内的四家公司的债务纠纷承担了连带保证责任,涉及金额高达30亿元,而“包括中城建设地方分公司总经理在内的人士,均将自己认知为泰禾集团的员工”。

 

此番黄其森被协助调查,是否牵扯上述颇为离奇的三角抵账交易,作者并未得到更进一步的信息。   


少年得志,遇困不忘“指点”孙宏斌

 

“不懂金融就搞不好地产”,这是黄其森经常提起的话。

 

据《棱镜》作者统计称,泰禾集团非银融资来源庞杂,包括资管、信托、资产证券化、资产支持票据、公司债券等,但普遍利率高企,2018年平均融资成本达到8.52%。

 

一位资管公司员工此前曾对作者表示,泰禾对资金基本来者不拒,利息10%上的信托贷款也愿意接受。

 

这些高成本资金一度为泰禾在土地市场不断鲸吞壮大提供了弹药。财报披露,泰禾2016年、2017年新增土储面积分别达到204万平米、792.8万平米,呈几何式增长,但不幸站上中国地价的历史性高点。与之对应则是负债的高企,2017年底、2018年底的净负债率分别高达475.03、384.88%。

 

高杠杆激进式扩张,赶上2016年前后的楼市爆发期,泰禾一跃成为千亿房企,也一度进入房企销售额TOP 20强。但2018年开始,黄其森迎头撞上了严厉的楼市调控,尤其是限价政策导致周转不灵,更是对泰禾这类以豪宅产品立足、捂盘惜售追求高溢价的房企带来致命打击。

 

2017年底还能仅凭一句“销售额2000亿”就把泰禾股价瞬间拉高2倍多的黄其森,由于误判形势,从2018年至今陷入焦灼,只能不断降价、卖地、找钱、还债,泰禾也在2020年出现债务违约,成为第一批暴雷房企。

 

黄其森的优柔寡断是很多受访人士对他的一致印象。以泰禾在北京的西府大院为例,本来政府已经给批了预售证,黄其森嫌批的价格低了,没有及时开盘,结果后来接二连三的调控重拳下来,西府大院始终开不了盘,泰禾在这上面沉淀了大量的资金。

 

在泰禾爆雷、求寻外界接盘时,也是同样的问题。“黄其森始终不愿意放弃自己的控股权,在卖项目时也犹犹豫豫,不愿意舍弃。”一位泰禾离职高管对《棱镜》作者表示。


不过,一位泰禾华东区域人士亦对作者表示,黄其森在产品的打磨上确实是用心,他去视察项目的时候,会问得很细,细到大门的设计、门口的石头台阶这些细节都要过问。

 

少年得志的黄其森,15岁即考入福州大学建筑系,毕业后进入建设银行福建分行,1996年31岁便“下海”创立房企泰禾。2010年,泰禾在A股借壳上市,随即走出东南,向全国圈地,把“院子”系列为代表的豪宅产品,推向北上广深等一二线城市。直到2018年前,这位福建闽清商人的前半生都颇为顺畅,步步踩中时代红利。

 

黄其森身材微胖,脸型宽大,常年留着板寸发型。他曾自诩自己“南人北相”、“ 兼有精细匠心加格局大气”,对宏观大势颇感兴趣,爱打麻将,也爱开会,有时候一开就是半天甚至一天,但不一定谈具体的公司业务。

 

前述泰禾离职高管告诉作者,刚进泰禾的时候,有点不太习惯老板的这种管理风格,大家戏称开会前都得穿好尿不湿。

 

这位高管表示,在泰禾爆雷之后,曾经有几家头部房企有意找黄其森谈接盘一些项目的事宜,其中也包括融创。黄其森和融创董事长孙宏斌见面之后,黄上来先跟他谈了一两个小时的经济局势,这让喜欢简单直接的老孙很不适应,最后双方的合作也没有谈成。

 

直到黄其森明确愿意放弃泰禾控制权后,引入战投的进展才得以提速。福建起家的泰禾,在省政府协调斡旋下,原本引战范围初步圈定福建两家国企——厦门建发集团与厦门国贸控股,但最终,万科成了那个“白衣骑士”。

 

2020年7月,万科拟以24.3亿元的总对价收购泰禾19.9%的股权。交易完成后,万科将成为第二大股东。不过,万科设置了极为严厉的前置条件,包括不会对泰禾经营及债务承担任何责任等。

 

时至今日,该笔交易迟迟未定。对此,泰禾联席总裁葛勇在上述媒体沟通会上坦承,关于和万科合作,“目前还没有达到约定的条件。”

 


扭亏为盈背后,仍有近500亿债务违约

 

自2019年陷入流动性危机后,看上去,黄其森对公司定位、用人管理等诸多方面有所反思,并引入多位高管参与日常业务,但他仍旧是真正的决策者,迷恋于对企业的掌控力。

 

但起码现在,他不得不把管理权交付他人。泰禾公告称,董事会已经启动应急预案,目前,联席总裁葛勇、王景岗正常主持生产经营工作。

 

2022年3月,黄其森撰文写道,泰禾需要告别“高周转、高杠杆、高负债”,改变过往对于规模的追求,选择“小而美、小而精”,未来产品定位高端精品,并聚焦北、上、广、深及南京、苏州、杭州,还有福州和厦门,在规模上,300亿到500亿就够了。

 

他还颇为自信地表示,泰禾的自救,一定是积小胜为大胜,2022年的形势,肯定还是“万重山”,等到明年,期待有“轻舟已过万重山”的心情。

 

2021年业绩预告披露,泰禾预计同比实现扭亏为盈,归母净利润1.01亿–1.32亿元,上年同期亏损49.99亿元。

 

但形势或许没有黄其森想象得乐观。从债务规模来看,截至2021 年11月末,泰禾已到期、未归还借款金额高达495.63亿元。2021年三季度末,公司现金及现金等价物余额仅为7.06亿元。

 

“泰禾的资产应该是远大于负债的,有很高的安全边际。”在媒体沟通会上,葛勇表示,泰禾没有表外负债,没有员工跟投等风险问题,公司的金融机构比较集中,20大合作伙伴占了70%以上债务。


 来源:视觉中国


泰禾货值究竟几何?

 

2021年8月,黄其森曾对媒体表示,泰禾在核心一二线城市有3000多亿元货值的土地储备,“土地款基本上都付清了”,这是二次创业的资本。不过,福建证监局于2022年1月下发的警示函却指出,“泰禾未能提供作出上述估计的客观依据”。

 

天眼查数据还显示,截至目前,泰禾集团涉及开庭公告282条、涉诉关系327条、法律诉讼788条。

 

此外,2021年三季报披露,黄其森实控的泰禾投资、妻子叶荔、妹妹黄敏为一致行动人关系,共持有泰禾集团59.5%的股份,这些股份已几乎全被司法机关冻结。与此同时,中国执行信息公开网披露,自2020年至今,黄其森累计被各地法院下达限制消费令,列入失信被执行人累计多达66次。

 

债务重组之外,复工复产、保交付,这仍为黄其森实现自救的前提。此前,因进展缓慢,泰禾被质疑为假复工、云复工。

 

公司管理层在沟通会上亦披露,2021年,泰禾实现70多亿销售回款,50多个项目基本实现全面复工,完成了3000多套房子的交付。以北京院子二期为例,“金融机构采取了措施,施工单位出于风险考虑不再投入,业主也比较恐慌,最终导致了恶性循环。我们积极和政府、住建部门沟通,复工复产思路取得理解,3月20日会全面复工”。

 

不过,对此说法,该项目业主并不买账。业主方代表回复《棱镜》作者称,从2020年5月,北京院子二期项目300多户业主向监管方多次求助,沟通复工方案,楼盘复工,是由政府和业主主导推动。

 

“2020年,泰禾和华融达成协议,偷偷用分成的方式用项目工程款还债,被业主发现,最终被政府出面叫停,保住了建设资金。”上述业主方代表透露称。


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