坐享10%投资回报 澳投资者青睐写字楼物业

在住宅市场“见顶”的迹象越来越明显时，澳洲楼市中的另一批投资者正坐享丰厚的利润。越来越多的精明的自主管理退休基金受托人，正将大笔资金投入未挂牌的商业地产联盟及写字楼物业基金。

ACB News《澳华财经在线》6月6日讯 在住宅市场“见顶”的迹象越来越明显时，澳洲楼市中的另一批投资者正坐享丰厚的利润。
 
与全澳2万亿澳元的住宅市场相比，写字楼市场并没有得到许多普通投资者的关注，然而这其实是另一个暗流涌动的市场——越来越多的精明的自主管理退休基金受托人，正将大笔资金投入未挂牌的商业地产联盟及写字楼物业基金。
 
写字楼市场之所以诱人，原因很简单：回报率高，风险低。据投资研究机构Eureka分析师Tony Kaye说，投资者一般可以获得6.5%的稳定回报（税前），并且租金还会逐步上涨，意味着还另有3-4%的资本升值空间。投资者可获得10%左右的投资回报率，有些投资回报率甚至超过10%。而目前悉尼的住宅投资回报率只有2.5%左右。
 
当然，写字楼投资也并不完全是高枕无忧。为了使投资回报率最大化并有效降低风险，投资者需要选择合适地段的物业。A级商业物业是最理想的选择，这类物业所在的市场增长最快，且租客为知名大公司，签有长期租赁合同。
 
大多数投资者都没有购买整幢写字楼的财力，因此商业写字楼基金给小投资者打开了机会窗口。
 
提供简单且低成本进入未挂牌基金的金融平台越来越多。税务部门的数据显示，目前仅自主管理退休基金就持有超过640亿澳元的未挂牌资产，这其中不包括住宅地产。
 
国际商业写字楼管理公司JLL的数据显示，2016年澳洲的写字楼投资成交额为144.6亿澳元，比2014年和2015年有所下降，预计今年会重新回升。商业物业基金经理们最看好的是悉尼和墨尔本的新建写字楼。

 

图表来源：JLL

 
ACB News《澳华财经在线》报道，写字楼物业基金经理Steven Bennett说，投资者在选择这类基金时要考虑的因素包括：资产本身的质量，加权平均租约期限，基金的历史业绩以及回报率。
 
联邦政府去年将免税私人养老金的持有上限设为160万澳元，从今年7月1日起开始实施。为适应新规，养老金受托人正调整其商业物业的持有头寸。新规之下，那些持有160万澳元以上的非流动资产（如房地产）的人，必须将物业转移到累积账户中去。而那些持有未公开挂牌的商业物业信托的，则只需要将一部分信托转移到另一个账户中去。因此可以预见未来会有更多的人选择持有商业物业信托或基金。
 
JLL的研究员Andrew Ballantyne称，事实上不仅在悉尼和墨尔本商业物业越来越受投资者青睐，在布里斯班和堪培拉，写字楼市场也显现了良好的复苏迹象。
 
5月份，写字楼物业基金Charter Hall投资2.29亿元在悉尼的Parramatta购买了一幢商业写字楼，该物业将于明年完工，新州政府与之签订了12年的租约。基金经理Bennett预计投资者获得的回报率会有6.5%，此外还会有3-4%的资产升值。
 
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