刚刚，大消息杀来！住房租赁业将获得“金融核武器”

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来源 综合财经韬略 ID:tttmoney8、 《经济参考报》、江北嘴财经ID:jiangbeizuizz

“给我一个支点，我就能撬起地球”。这是古希腊学者阿基米德的一句名言。

阿基米德的这句话，是想告诉人类他发现了神奇的“杠杆定理”。

在金融领域，杠杆同样神奇。当低成本资金源源不断进入一个领域，不断被监管者鼓励加杠杆，最终“即便是猪也能飞起来”。2015年的中国股市，和2016年的中国楼市，就是最好的例证。

现在，中国官方将把神奇的“金融杠杆”授予住房租赁市场！

据今天（9月13日）出版的、新华社主办的“经济参考报”报道：

业内呼吁和酝酿多年之后，我国面向个人投资者的公募REITs产品的启动已经进入轨道。记者日前获悉，证监会正在加紧研究制定相关的政策法规，而在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

所谓REITs，是“Real Estate Investment Trusts”的简称，可以翻译为“房地产投资信托基金”、“不动产投资信托基金”。

说白了，就是以不动产为投资方向，面向投资者募集资金，然后跟投资者共享投资收益的一种方式。可以分为公募、私募两种，投资方向可以包括拿地、开发写字楼、商场、住宅，或者租赁等多种方式。

很显然，国家目前不会鼓励在拿地、开发商品房等方面发行REITs。目前鼓励的方向是“租赁运营类、公寓类以及公租房等”相关企业的REITs。

目前，上述三类企业的融资方式不外乎：

1、到银行贷款，但贷款利率一般是在基准利率基础上向上浮动；

2、走银行的表外业务，这个成本比第一种方式更高；

3、民间融资，利率高过上述两种；

4、股票或者债券融资，这个成本低，但你必须是大企业或者上市公司。

公募形式的REITs 可以设立封闭期，并在交易所上市交易。这样，就给融资企业一个稳定的预期，可以放开手脚使用这些钱，而且成本肯定低于上述前3种融资。

事实上，目前已经有零星的REITs在发行、交易，都带有尝试性质。根据公开资料，截至2017年3月已经发行的REITs 已经超过91亿元。很显然，91亿元面对房地产这个每年10万亿规模的市场来说，只能算是杯水车薪。

如果国家大力鼓励“租赁运营类、公寓类以及公租房开发”的REITs ，即便是每年发行金额5000亿元，都可以对大城市的租赁市场产生显著的影响。

当然，国家还要配套政策措施，对这类REITs 给予税收优惠，就像目前给予租房企业、个人以税收优惠一样。

业内人士预计，中国住房租赁的市场空间将非常广阔。2020年国内住房租赁市场规模可达1.6万亿元，2030年则可达4万亿元。一线城市人口净流入多，尤其是北上深三大城市的住房租赁市场规模以年均15%的速度在增长。

由于租赁类的REITs 跟房屋租金挂钩，因此稳定性强，跟经济周期、股市波动的关联度不大，未来会成为回报稳定的投资品。不仅仅适合稳健型的个人投资者，还适合机构投资者购买，比如银行理财产品、保险理财产品都可以配置。

目前央行、银监会正在严查“消费贷”、“经营贷”流入楼市的问题，国家对于商品房市场的“金融杠杆”正在不断收紧。但另一方面，租赁类REITs即将全面推广。

由此可见，高层在用金融杠杆来调整楼市的利益格局。

杠杆的力量是巨大的，对于投资者来说，看清“杠杆”在哪里、顺势而为，这个非常重要！

那么问题来了：租赁类REITs 的膨胀，会不会让大城市房价出现显著下跌？我的看法是：很难！

原因很简单：目前大城市楼市调控出现了内在逻辑的矛盾，一方面想抑制房价，另一方面又通过建设共有制住房、保障房、租赁住房降低新移民进入的门槛。抑制房价的种种措施，最后很可能被不断涌入的人口增量抵消。

但短期来看，此举可以打破一致看涨房价的预期，让房价、房租在一定时期内保持稳定。

红利加速释放 

鼓励住房租赁市场发展是今年房地产业的政策重点之一。在2016年国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、明确培育和发展住房租赁市场的基础上，2017年7月，住建部、发改委、财政部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励多种方式和渠道拓宽租赁住房来源，确立了12个首批住房租赁试点城市。在相关政策的推动下，业内人士预计，住房租赁的市场空间将非常广阔。有研究数据预测，2020年国内住房租赁市场规模可达1.6万亿元，2030年则可达4万亿元。一线城市人口净流入多，尤其是北上深三大城市的住房租赁市场规模以年均15%的速度在增长。

所谓REITs，即房地产信托投资基金，是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs是中小投资者在投资房地产实体外，享受房地产红利的有效渠道，投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。REITs的收益全部来源于房产租金收入和房地产升值部分，其与股市、债市的相关度较低，收益的大部分都将用于发放分红，长期回报率相对较高。

融资渠道窄是住房租赁企业面临的主要困境之一

据评级机构东方金诚有关负责人对外表示，目前我国长租公寓市场的参与者主要包括大型房地产商、酒店行业、房屋中介机构旗下的长租公寓运营商以及以互联网创业公司居多的其他运营商。除大型传统房地产开发商具备丰富融资渠道外，其他公寓运营商目前主要依托于三种融资渠道：银行贷款或表外融资；通过互联网金融平台发行理财产品；股权融资或股东借款、私募融资等，但就目前来看，这些融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。

值得注意的是，住房租赁企业往往采取租入房源的轻资产运营模式，这种运营模式有利于企业快速发展，但也导致其没有充分的抵押物来获得银行贷款等传统融资，而部分持有房屋产权的公寓经营企业则因为无法有效盘活资产，难以进行扩张发展。

国内“真REITs”落地还有多远？

随着新常态下经济转型进程的推进，在中国推出REITs，尤其是公募REITs已变得尤为迫切。近期深圳、杭州等地出台的租赁新政中，均提出加大对住房租赁的金融支持。不少业内人士表示，资产证券化（ABS）以及REITs的融资方式适用于国内的住房租赁企业，未来有望成为这类企业融资的重要渠道。

今年1月，长租公寓运营商魔方公寓发行了我国首单公寓行业资产证券化产品；8月，链家旗下长租公寓运营商自如也发行了资产证券化产品。对此，有专家表示，不论是基于租金收益，还是基于租赁物业本身，资产证券化均可以为住房租赁企业提供存量盘活的金融工具，尤其是基于租赁物业本身开展REITs运作，可以协助住房租赁企业开展轻资产化运作，从长期持有资产转变为专注于租赁住房管理，从而一方面促进企业快速提高租赁住房投资规模，进而推进住房租赁市场的快速发展；另一方面有助于企业提高投资收益率，从而形成住房租赁市场的长效机制。

不过，也有业内人士表示，我国REITs的推进仍面临一些税收方面的难题。比如，美国REITs具有税收优惠，在公司层面可免征企业所得税，同时美国REITs投资的房产也属于免税资产。然而，目前我国还没有税收支持政策，在不动产转让、REITs运行和投资人获得收益等环节均存在较高税负。值得注意的是，在国内现有监管法律框架下，尚未推出像海外成熟资本市场的公募REITs产品，只有在功能上与成熟市场上的标准REITs具有一定相似性的“类REITs”产品。目前，国内“类REITs”产品市场的累计发行规模约400多亿元，其中2016年至今交易所发行规模超过174亿元。

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