大会后重要信号不能忽视，租售并举时代，房价会降吗？
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来源：地产情报站 作者：田里四个点儿
“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句话大家早已耳熟能详。只不过，这一次不一样了，十九大报告中，专门用一个段落来阐述房地产政策，这在新中国建立以来，还是第一次。
与“两会”不同，党代会更加偏向于党未来的发展方向，专门拿出来说房地产的事儿，说明房地产改革已经上升到了极其重要的位置。
长效机制主要方向：“租购并举”
十九大报告的原文是：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
在十九大召开期间，住建部长王蒙徽也专门提到了这件事。按照住建部的说法，“房地产调控成效显现，房地产市场总体保持稳定”，显然，住建部对当前国内房价的表现，还是比较满意的。
更关键的在后面，王蒙徽提到了“长效机制”。按照他的说法，长效机制需要综合运用金融、土地、财税、投资、立法手段推进，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立租购并举的住房制度为主要方向，以市场为主，满足多层次的需求，以政府为主提供基本保障。
上面的这些话可能比较干涩，四点儿在这里就跟大家翻译一下：
所谓的主要出发点，意思就是，之所以要建立长效机制，主要是因为新市民的住房需求太多。那么，“新市民”都是什么人？对于一二线大城市及其周边来说，主要还是以迁入的其他地区的人口为主，其中中高端人才占绝大多数；而对于三四五六线城市来说，主要以当地或附近的进城农民为主，也就是城镇化人口。
童鞋们可以先对照一下，自己属不属于“新市民”……
至于长效机制的主要方向，这里说得比较明白，也是重点：租购并举的住房制度。
注意，这里说得是租购并举，租在前，购在后。此前，北京市进行试点的时候，提法还是“购租并举”，是购在前，租在后。
再加上十九大报告上专门提及“租购并举”，说明租购并举在未来一段时间内，会成为大的发展趋势。
而且，王部长还透露，将开展住房租赁试点，推进住房租赁市场的立法工作。为了规范租赁市场专门立法，也就是说，住房租赁已经重要到需要用立法来保证了。
四点儿记得，改革开放时，为了招商引资，专门出台了对应的法律。从这个角度来看，大家应该明白这时推进租赁市场立法工作的重要意义了吧。
“租购并举”不是说要“压购挺租”
有童鞋会问，“租购并举”，再加上之前的“租购同权”，是不是房价就能降下来了？
对此，四点儿并不认同。
“租购并举”，并不是说要“压购挺租”。租和购是两条线。
相对而言，“租”所面对的人群，收入较低，对购房市场的影响并不大。由于中国传统观念依旧强势，能得起买房的人，基本不会去长期租房。只能租得起房的人，也基本不会去考虑买房。
真正难受的，是夹心层——手里有一些钱，只是买房吧不够，租房吧不甘心。对于这部分人，现在也有相对应的政策。
从最近的新闻报道我们可以看出，北京、上海的共有产权试点受到了中央的高度重视，而且频频点赞。
四点儿看了下北京的共有产权房政策，政府最多占一半产权，这样的话，相当于为购房者打了五折。虽然只占有一半产权，但使用权政府完全放弃，归购房者所有，只是在卖房的时候，政府要拿一半的收益而已。
再加上，共有产权房的首付比例较低，公积金贷款首付两成，商贷首付三成。一套80平米的房子，若按周边均价5万元计算，总价是400万元。政府占一半，自己出一半的话，是200万元，再按30%的首付计算（公积金只能贷120万元，需要组合贷），首付出资60万元。这还是周边均价5万元的情况，如果周边均价3万元的话，首付只需要24万元就够了。这与此前的动不动首付就一两百万元来说，已经能让大部分购房者跨过购房门槛了。
当然，要是说在北京工作数年，甚至加上家里的支持也凑不到24万元的话，还是不用再考虑在北京购房了……
说了这么多，是因为共有产权如此受重视，全国范围内推广或许指日可待。对于不想租房、资金不是特别充分的购房者来说，共有产权房应该能满足他们的需要。
如果再差一点，共有产权房也买不起的话，也可以考虑长租。10月23日，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获批。
REITs虽然是证券化的产品，但落地后，还是由央企来负责建房长租。至于REITs是什么，四点儿过两天会单写一篇文章。大家现在只要知道，REITs如果大力发展，那么国企用来给大家长租的房子或者公寓就会越来越多。相对于可能会突然涨价的房东、中介等，国企规模化操作的长租房，更稳定，也更有保障。当然，由于REITs面向资本市场，在租赁过程中需要寻求利益最大化，主打的应该是中高端租赁市场。
共有产权房、REITs，这两者共同组成了夹心层的解决方案。
其实，已经有人将长效机制归纳——“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。低端方面，国家负责提供住房租赁；中端方面，有共有产权房和REITs国家给予一定的支持；高端方面，有钱的话想买啥买啥，政府正好从有钱人手里赚钱，再补贴低端和中端。
预测房价？短期内不会有大波动
既然“租购并举”是大方向，那么未来一段时间，是不是上车的机会？
四点儿还是那句老话，碰上合适的，什么时候都可以上车。“房子是用来住的、不是用来炒的”，不仅是说给炒房者听的，也是说给购房者听的。总想着房子未来会不会跌、能不能保值，本身就脱离了房子要住的属性。既然自己买房的时候都脱离了本身的属性，又怎么去抱怨别人呢？
踏踏实实住，长远来看，房价总归是要回归到正常通道的。按照现在的架势，虽然不能说买在低点，但是整体看，未来房价还是会随着经济发展的趋势走的。
大伟老师说，动不动就预测中国房地产未来一年涨跌如何的都是骗子，这句话四点儿非常认同。站长和四点儿都再三说过，中国的楼市是政策市，一个政策就可能会改变当地的房地产发展方向。
不过，在政策中，金融信贷政策倒是也可以给出一定的参考。最起码，从现在到未来的6个月左右，看不出跟房地产相关的金融信贷政策有大变化的趋势。也就是说，在半年内，房价应该不会出现太大的波动。
如果非要说“租购并举”会对房价造成什么样的影响，四点儿只能说，按照这个政策，纯商品房明显是走高端化的路子，价格会一路上涨；共有产权房则有政府兜底，价格应该是大家能接受的程度。
只不过，有多少人愿意买共有产权房，就不得而知了。
要想投资，看准城市群
再说句和这边文章不太搭的题外话，十九大报告提出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。放在房地产上，那就是人民日益增长的对房产的需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
不平衡不充分，那么下个目标就是要让它平衡、充分。也就是说，三四五六线城市的房地产，要和一二线城市的房地产发展，逐渐缩小差距。
大家都知道，之所以全国各地，甚至是同一城市的不同区域，房价差别这么大，并不是因为房子本身多值钱，而是房产绑定的教育、医疗、交通、商业等资源。
换句话说，三四五六线城市的房地产要和一二线城市的房地产缩小差距，就要从根源入手，缩小这些城市间教育、医疗、交通、商业等资源的差距。
说到这里大家应该会明白，这非常难，也是一个极其漫长的发展过程。所以，幻想着三四五六线城市的房地产将迎来春天的看法，四点儿不敢苟同。
不过，一线热点城市附近的三四线城市，倒是有可能迎来春天。相对于全国范围内来说，京津冀、长三角、珠三角、长江经济带等几个大的城市群，其内部首先开始平衡充分，是在较短时期内可以做到的。在这几大城市群内部的三四线城市，有一定的投资机会。虽然四点儿并不鼓励大家这么做，但一些家庭出于资产保值，而非炒房的目的进行投资的话，还是可以的。
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