房价涨的多降的少！最严调控近2年大数据分析

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文：张银银

来源：杠杆游戏

很多人突然间发现，3月，房价在一些城市再度抬头。

这可是在史上最严调控已经持续一年半，且3月召开一年一度重要大会背景下发生的。

还记得2016年的十一前后，20个左右城市出台了新的楼市调控政策。调控的共同特征是限购、限贷，从此史上最严调控拉开大幕。

作为一名喜欢考证数据的人，杠杆游戏也很好奇，本轮最严调控周期以来，到底多少城市房价在涨，多少是跌？

我国统计局发布3月数据，可以很好体现2018年一季度我国70个大中城市的房价变化。

调控也是从2016年3季度末开始升级的。以季度为单位，杠杆游戏来回顾这一年多的房价涨跌城市数变化，非常有利于我们看清，调控到底起到多大效果，未来会走向何方。

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新房绝对价格，大部分城市依旧是上涨，但同比下跌城市确实有增加

先说新房，杠杆游戏统计发现，最严调控周期以来，新建商品住宅环比方面下跌城市数，经历过比较大的波动。如下图1，2016年12月时，70个大中城市中，环比有20个城市曾经下跌过。当时，环比上涨的城市只有46个，创下近6个季度末的第2低。

但是之后的两个季度末，下跌城市连续减少。当然，同时环比上涨的城市攀升至高位。2017年3月、6月时，70个大中城市中，高到62、60个城市都是环比上涨的。

图1.最严调控以来，70大中城市每季度新建商品住宅销售价格，环比下降和上涨、持平城市数量  数据来源|我国统计局  统计制图|杠杆游戏·张银银

接着，2017年9月时，调控在很多城市加码，环比下跌的城市再度增加到18个。同期，环比上涨的城市45个，持平的7个，达到近6个季度末以来的最高持平数。说明当时，一些城市新房价格，确实出现过僵持。

当然，好景不长。接着2017年末，70个大中城市中，环比下跌城市再度减少到7个，57个城市环比继续上涨。2018年3月，最新的数据是55个环比上涨，比3个月前略少。

杠杆游戏再带各位杆友看，新建商品住宅价格同比变动数。

如下图2，最严调控开始后，70大中城市中，有5个曾出现过绝对价格同比下跌。2016年12月曾经有5个城市同比下跌。只是很快，数据持续下滑，2017年6月时已经没有城市同比下跌，70个城市全部上涨。

图2.最严调控以来，70大中城市每季度新建商品住宅销售价格，同比下降和上涨、持平城市数量  数据来源|我国统计局  统计制图|杠杆游戏·张银银

有趣的是，随着调控加码升级，货币开始中性，金融开始去杠杆，同比下跌城市开始一路上升。最新2018年3月时，已经有10个城市同比下跌。相对于2016年12月时，同比上涨的城市减少了5个，60个。这说明调控还是起到了一定效果。

但是，这是和2017年同比。绝大部分城市房价，从绝对价格上说，依旧是处于上涨中。

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无论环比还是同比，绝大部分城市二手房价格依旧处于上涨中

我们再来看看二手住宅的价格变动情况。杠杆游戏统计发现，最严调控周期以来，6个季度末，环比下跌的城市也明显波动。如下图1，先是2016年12月时，70个大中城市中，有15个出现了环比下跌。

当时，环比上涨的城市一度下降到45个，为近6个季度末以来的最少。当时，还有10个城市二手房环比价格持平。可以说，当时调控的威力是很明显的。

图3.最严调控以来，70大中城市每季度二手住宅销售价格，环比下降和上涨、持平城市数量  数据来源|我国统计局  统计制图|杠杆游戏·张银银

只是很快，环比下跌的城市2017年3月减少到了2个。70个大中城市中，高达64个环比上涨，创下6个季度末最高。

此后，环比下跌的城市再度增加，环比上涨的城市一路减少。到2017年12月，15个城市环比下跌，47个城市环比上涨，还有8个价格持平。可以说2017年的调控还是起了一些效果。

好景不长，最新数据，2018年3月，环比上涨城市再度攀升到59个。而近来各地房荒，人才争夺战激烈，环比上涨的多不奇怪。

而二手房同比方面，则更加明显。如下图4，杠杆游戏统计发现，除了2016年12月出现过9个城市同比下跌，创6个季度末的最多之后，同比下跌的城市量再未达到过这个数字。

图4.最严调控以来，70大中城市每季度二手住宅销售价格，同比下降和上涨、持平城市数量  数据来源|我国统计局  统计制图|杠杆游戏·张银银

与此同时，70个大中城市中，二手房价格同比上涨的城市一直处于高位。除了2016年12月，61个外，此后5个季度末从未低于过63个城市。

可以这么说，在新房的持续上涨之下，二手房价格真的是坚挺。

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调控并不以降房价为政策目标

这一轮调控开始之际，以及住房不炒的基调出来时，杠杆游戏写过一篇文章——房子不是用来炒的，但也不是用来跌的。

如今回过头去看这个观点，我想很多杆友应该有更深刻的思考。

是的，等着调控而没有上车的朋友，肯定后悔了。如今，一些城市出现房荒，连摇号都不公平，刚需上车成本更高。

当然，因为调控还是很严，绝对价格的控制还是有些效果。不过，其中还是有些细微之处值得思考。

2018年3月的数据显示，15个热点城市，环比有7个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；天津和合肥两个城市持平；其余城市微涨，涨幅在0.1至0.2个百分点之间。

从同比看，有9个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.3至2.3个百分点之间；其余城市略有上涨，涨幅在0.1至1.2个百分点之间。

而2月时，环比有12个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.1至0.6个百分点之间；郑州和成都2个城市持平；天津微涨0.1%。

从同比看，当时也是9个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.3至2.5个百分点之间；成都持平。

也就是说，3月，15个热点城市，环比下跌的城市较2月减少5个。换句话说，环比价格往上走的城市也就是增加的。而这15个所谓热点城市，确实是最受关注的。

虽然官方涨幅不大，但毕竟是让刚需不开心的消息。而随着国内外形势的变化，房价的重要性可能显得更加重要。

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