利率没有好消息，2020必须悲观？

撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友纹纹推荐霓虹花园的《无人的海边》：希望这个乐队可以坚持。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

利率没有好消息，很多人非常失望。

12月20日，LPR（贷款市场报价利率）报价未变，特别是5年期维持4.8%。如下图，11月下调5个基点后，年末并没有继续降。

这一点，杠杆地产上个月就预料过。原因很简单，物价摆在这样；商业银行资金成本也摆在那里，没有继续降的空间；美国人降息半路喊稳，国际环境也在微妙变化。

对于楼市来说，这实际也表明，决策层的态度：利率政策可不是给你炒房用的。

而这，对近期各地因城施策、结构性、边际放松调控，是提醒和对冲。

1、利率是为谁服务的，大玩家到底是谁？一定要搞清楚。首先杠杆地产要说，货币政策信号意义很大，我一再说如果持续降息、降准，那一定意味着楼市利好。

那就真是叫你投资房子。降得幅度越大、连续次数越多，越利好。过去几次楼市大周期，都是这样来的。

但是当下，经济社会的稳定，不仅仅是看地产一个行业。单纯靠基建或者支持实业，经济企稳，从过去经验看，似乎是不行的。按说必须有地产，多轮驱动。

很多人也是这个逻辑，所以认为调控一定会放松，利率一定会支持楼市。

但是现在真的变了，我们对经济增速的希求略有放低，就业稳定即可。因此，目前来说，楼市不是非刺激不可。

通过近期各地的操作，不少城市市场已经有所企稳。小阳春注定要来，何必在这个时候利率加一把火呢？

没必要。

在物价和商业银行成本无法下行的情况下，LPR（贷款市场报价利率）12月维持不变是正常的。而近期央行一系列“降息”操作，放出资金，1月LPR基点下浮是有条件的。

2、就算LPR（贷款市场报价利率）降5个基点、10个基点，对于数十万、上百万的房贷，能省几个钱？很多人总是觉得只要“降息”就非常提振楼市，其实要看幅度。

在过去，我们调整基准利率的时候，动辄就是20个基点。而且如果连续降几次，利率下浮是很大的。房贷真的可以节约很多，于是提振，甚至是刺激市场。

而LPR的调整，则是多家商业银行的市场化报价综合，只要商业银行成本变化不大，调整无非是5个基点左右，10个基点都是很难的。

你想一下，5个基点，也就是0.05%，对于百万房贷、30年的话，一个月就省30块钱。多大个事？何况，LPR也是每月一调整，房贷跟着一年左右调整一次。

更别说12月LPR维持不变，11月下浮5个基点的利好，实际已经提前预热了。

3、调控底线摆在那里，随时可能有干预。深圳近期的例子，非常说明问题，调控不仅仅是城市、区一级，已经深入到小区级。

近期，深圳福海街道中粮凤凰里花苑小区个别业主，发布集体涨价言论，涉嫌恶意炒作二手房价，被相关部门“歼灭”——此行为严重悖离中央“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”精神。

于是，被约谈、暂停交易，甚至要移交相关执法部门处理……详见杠杆地产《深圳，团灭！》（12月18日）。

这个事告诉我们，新房、二手房，乃至具体区域，实际都是处于被监测中。调控边际、区域性放松时，大家都兴高采烈，但一旦偏离航道，或者突破底线，马上就要被叫停。

比如试图取消限售、合谋涨价，这些事万万不可。

4、忠于自我，不要盲信乐观的声音，也不要受悲观情绪影响。事情好像很复杂，调控边际在放松，“房住不炒”也在继续喊话，咋整？

对此，杠杆地产就5个字“看自己钱包”。

我一再说，从人类货币历程看，进入纸币时代，一定是要印发越来越多钱的。发展中国家更是如此。

所以长期保值，靠房子是有意义的。但是不能绝对乐观，不能对任何房子都乐观。因为全民投资房子的时代过去了，因为城市化进入中后期。

根据自己钱包，杠杆适度，选择适合标的。

5、买合适城市、合适地段的住宅，不要信一铺养三代。对，这就是杠杆地产要说的。这几年，我一直说旅游地产、商铺等99%是不要买的。

近期消息多，很多楼盘、房产中介特别能忽悠，要谨慎。

此其一，其二就是很多朋友都说，核心城市、核心地段，才是更有保值潜力的。

很多城市的新区，房价其实是不低的。而长期居住人口、产业集聚，配套成熟，则是有很多不确定性。这样的房子，不要随便投资。当然，为了工作生活自住，合适就买。

6、出手新房和二手房逻辑有不同。此前杠杆地产说，新房首付低。而二手房因为评估价格、税费等因素，首付成本、比例其实较高。

不同的人会选择不同的房子。比如近期，部分城市二手房价格回暖，还有的价格倒挂，二手房明显比限价下的新房要贵。那么，如果有资格，还是买合适的新房最划算。

如果改善，或者出于学区等考虑，部分二手房或许更合适。但入手时间还是明显有别，且分城市。比如除了少数城市，大部分中心城市，二手房挂牌量其实是不低的，且2020还会增加。

那么很大程度上说，可以再等一等。

很多人说，2020万一成交起来了，二手房大热怎么办？我的看法是，“房住不炒”首先定调了，2020不必悲观，但也不要乐观。

同时，上文杠杆地产说得很清楚看，利率也不是给你炒房用的，也就是不会大降。但是2020年利率是要适度降的。到时，一个更低的利率买入，是不是更划算呢？

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