人口走向的蝴蝶效应，引发楼市大变

不知道有多少人心怀一个北京梦，也不知道北京曾经吸引了多少人，只知道身在北京总能在各种场合听见各种口音，知道他们来自五湖四海。如今随着经济变化、政策变化，全国人口走向也随之大变。就像蝴蝶效应，楼市走势也在多方合力之下产生了变化。今天站长就来说说人口变迁与楼市走向，越往后干货越多。

三年来，北京人少了

日前，北京市委党校北京人口与社会发展研究中心和社会科学文献出版社联合发布了《北京人口蓝皮书·北京人口发展研究报告（2019）》。

数据显示，2015年以来，北京市常住外来人口规模不断下降，2015年达822.6万人，2016年为807.5万人，2017年为794.3万人，2018年为764.6万人。2016年、2017年和2018年较上一年分别下降1.84%、1.63%和3.74%，北京连续三年呈现“负增长”。

北京外来人口减少有多重原因，比如动物园批发市场等营业场所因为产业疏解搬走了，比如营业执照审核越来越严了，比如房价高昂、写字楼也租金高企。

统计全球主要城市的租金情况，北京写字楼平均租金位居第16位，是国内仅次于香港的城市，高于上海、深圳、广州等其他一线城市。而据高力国际最新报告显示，北京甲级写字楼的空置率达到15.9%，这也是2010年以来的最高值。

出租难，房东已蒙圈

随着一些公司和企业搬迁甚至关门，相关工作人员回乡的越来越多，外来人口自然越来越少。另外，随着公共产权房的增多和二手房价格下降，很多人置业选择了物美价廉的公共产权房和二手房。租房需求自然减少，以至于有的房东都蒙了。

犹记得，2018年的6、7、8月，北京房租曾出现暴涨。2018年8月1日，北京天通苑小区一位业主在某著名论坛上发表了一篇文章，称计划要租出一间120平方米的公寓。他心中最初预期的价格在7500元/月左右，但有两家公司（自如，蛋壳）都想争抢该房源。

为了拿下这套公寓，双方都拼命提价。经过三轮招标，该公寓最终以每月10800元的价格租出，价格比该业主的预期飙升3300元。房东们赶上时代红利，赚得盆满钵满。

但随着公租房越来越多，甭说每年房租上涨，有中介肯收就不错了。目前有些地方靠租金过活或养房贷已经不好使了，职业房东了也成高危职业。

像以前，租金每年上涨7%-20%非常轻松。中介至少会提前一个月联系房东谈续租，然后再转租给租户。不过现在这个节点，有些人已经提前回家乡准备春节了。

很多房东虽然也接到了来自自如、蛋壳、相寓等二房东的电话，但内容不是说“OK，可以涨价啦”，而是明明白白地要求房东降价，有的甚至不惜提供违约金，也要硬着头皮让房东把租金降下来。

人口变，楼市也在变

从建国初期到上世纪80年代，我国的经济和人口重心都偏北。当时的南方少有大型重工业国企分布，无论是经济发展还是人口凝聚力都赶不上北方。中国财政科学研究院发布了一份地方财政经济运行调研报告，显示南北经济总量占比差距从2007年的14.78%上升至2018年的23.04%，经济差距不断拉大。

但总体数据并不能代表各地的具体情况。近几年东北三省人口流出最多。根据第五次和第六次人口普查的结果分析，东北人口在十年内流失了将近100万。哈尔滨、大连、沈阳等城市人口流出都比较严重。

人口减少，楼市销售自然随之减少。据2019年上半年国家统计局数据显示，东北地区商品房销售面积7405万平方米，下降24.5%，降幅扩大0.2%；销售额4099亿元，下降19.8%。

对比来看，上半年武汉、南京、苏州、杭州的成交量同比增长均在三成以上，这是因为在市场经济模式下，资源、资金会向利润更高、更高效的地区流动，现在南方的经济显然更加活跃。

截至2018年，长三角有7个城市的人口净流入超过了100万大关，主要分布在苏南和杭州湾沿岸。

京东数字科技集团发布的《2019中国人口迁移和城镇化发展研究报告》显示，一线城市的迁入人口中，上海高学历人口的比例最高，硕士占比为13%，本科占比58%，高于一线城市中北京、广州、深圳的水平。上海对高净值人群的吸引力极强，无论是社会零售总额还是人均可支配收入水平，均高于北广深。

深圳对人才的吸附能力最强。杭州、成都、重庆、长沙等二线城市人口净流入强劲。青岛、厦门、成都、重庆都市圈特征显著。“下沉消费市场”已释放出巨大的消费潜力，成为拉动中国消费和经济增长的重要引擎。

也就是说，杭州、成都、重庆、长沙等人口净流入强劲的城市具有收入增速快、产业升级加速、房价收入比低（房价增速低）、人才政策力度大等特征。随着人口大量流入，地价，房价也将随之增值。

涨最快，竟然是唐山

近几个月房价自然上涨最快的地方可能让很多人意想不到，竟然是——唐山。12月16日，国家统计局发布的2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格数据显示：唐山新建商品住宅销售价格环比上涨1.9%，同比上涨11.9%，其中同比数据高居涨幅前列，环比数据领跑全国。在过去几个月里，唐山房价环比同比涨幅也屡次位列榜单前三。

虽然唐山只是河北省的三四线城市，但经济发展速度居河北首位。2019年前三季度的GDP数据显示，唐山以GDP总量5204.1亿元、增速7.57%，排在大陆地区前29名。房价自然随之上涨。

目前唐山市区内房价保持在1万元/平方米以上，新房价格稳定在1.2万元-1.4万元/平方米，部分楼盘甚至达到了2万元/平方米以上。

但你能想象，就在2016年，唐山海港开发区均价还只有2000元/平方米左右么？

2016年底还没有限购政策约束，眼光毒辣的大量炒房团进驻唐山，就像扫货一般，豪掷千金，风卷残云，整栋整栋地买，垄断了很多楼盘，很多人认为他们疯了。而随着炒房团杀进唐山，唐山房价短时间内迈入了万元时代，一小搓人一夜暴富。

等大众晃过神时，限购政策接踵而至。2017年5月17日，唐山市人民政府办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在唐山市连续1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在路南区、路北区、高新技术产业开发区内向其售房。楼市随之平静如水。

但随着唐山近两年来土地供应量锐减，库存紧张，供小于求，经济发展迅速，全国性大房企闪亮登场，楼市发展开启了新的篇章。

水往低处流，人往高处走。都市圈的效应越来越强，经济发展越发迅速。就像蝴蝶效应，经济发展好的地方房地产价值也水涨船高。就投资而言，真正赚大钱的往往都是反人性的。从实例可以看出，“大众贪婪我恐惧，大众恐惧我贪婪”，这话用在各行各业的投资都是适用的。

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