“土地新政”正式来临，对楼市的影响

3月12日，中国政府网正式公布国务院印发的《关于授权和委托用地审批权的决定》。

主要是两个内容：

1、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

2、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。

上述两点总结起来就是省级政府今后对土地的开发利用将更灵活，权限更大。

众所周知，我国的土地性质分为国有土地和集体土地，国有土地主要是城市用地，集体土地主要是城市郊区或农村用地。国有土地需要纳缴土地出让金且资源禀赋强，房价往往高企。集体土地建起来的房子不需要纳缴土地出让金且交易不畅，价格低廉。

大城市特别是超大城市目前面临的一个问题，那就是常住人口持续增加，但是土地供应有限，导致房价高企。数据显示2013年-2016年,北京商品住宅供地分别为978公顷、517公顷、382公顷和103公顷，这与当时的人口增量、购房增量很不匹配，人地错配。

2016年北京新增建设用地控制在1850公顷以内,引导利用存量建设用地2250公顷，在新增用地极少的情况，供地计划完成率却只有21%。这是什么原因？

因为新增的土地中相当大一部分是存量建设用地，在实施过程中你不知道会遇到多少钉子户，你不知道土地用途变更审批时间要多长，容积率如果太低，开发商的积极性也不高，最后往往是延长再延长。

最近几年，我国对永久基本农田、生态保护红线、自然保护区三块地的保护很严格。在这种情况下大城市可利用的增量土地是很有限的。

上面的文件中：

1、农用地（永久基本农田）转为建设用地各省、自治区、直辖市人民政府批准，这是全面放开。

2、永久基本农田转为建设用地，主要在北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆试点。

有什么影响？

1、可以平抑省会城市特别是超大城市房价。在永久基本农田、生态保护红线、自然保护区三块地严格保护的情况下，不意味着大城市土地可以大规模扩张，但大城市对农用地、永久基本农田的利用更高效、土地的使用量增加是肯定的。

平抑超大城市房价的方式有两种，一是通过轨道交通把周边的县市纳入超大城市半小时生活圈，打造卫星城，增强公共服务，形成一体化格局。让更多的人群到周边买房，在便捷顺畅的交通下回到市区工作。二是扩大城市面积，将周边的农用地、永久基本农田转为建设用地，满足更多人的住宅、工业生产需要。

有人很担心农村耕地会因此减少，我觉得只有措施得当，其实完全可以避免。中国当前的情况是农村和小城市人口不断减少，不少耕地荒废、土地闲置，完全可以通过土地置换的方式守住18亿亩耕地红线，通过有偿的方式让农村退出闲置的宅基地或者农用地。有的人问了，为什么现在农民退出耕地，退出农业户口意愿不高？那是因为补偿的金额太低了，失去了农村土地这点钱到了城市什么都干不了。

2、有助于倒逼城市更新的积极性。城市旧改、棚改之所以很难推进，就是大家都关起门来用存量资源，在土地不够的情况下只能进行棚改，增加容积率，增加住户套数。如果有新增土地，地方政府对存量土地的依赖降低，到时你不想棚改你的房子因为破旧价值会越来越低，失去了住的价值，最后价格大降。

3、有助于缓解地方财政压力。农用地、永久基本农田都是集体土地，地方政府将集体土地转成国有土地后可以收取土地出让金，在土地交易中还可以得到各种税费，有助于缓解地方财政压力。当然，地方政府可以用来进行土地转换，将卖地获得的资金给补偿给小城市或农村里将建设用地转成耕地的农民。

总之，用地审批权的下方对省会城市和超大城市来说是大利好，说明了未来政策（包含土地政策）会顺应农村人口和小城市人口向中心城市移动，同时中心城市人口外溢形成城市圈的趋势。意味着中心城市（北京，上海，广州，天津，重庆，成都，武汉，郑州、西安等），以及城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝城市群等）将酝酿更多机会。

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