5年最大降息VS房住不炒！背后的两个真相

市场翘首以盼，降息幅度，创下LPR（贷款市场报价利率）形成机制改革以来最大。

图表来源|央行

我国央行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年4月20日贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

此前，1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。也就是两个期限，分别下行20BP（基点）和10BP（基点），分别都创下2019年8月LPR形成机制改革以来，两个期限的单次最大降幅。

如上图，此前一年期LPR一般为下调5BP或10BP，五年期下调5BP或按兵不动（也就是非对称降息）。

力度大，不需要杠杆游戏说，大家都明白，势态非一般。联想到近期，如深圳等个别城市的楼市行情，很多人大概又开始躁动了。

这到底对不对，是不是应该抄底了？

01

大降息利好背后，你需要了解的两大真相

如此大的力度，其实并不奇怪，上周五（4月17日）发布的4月最高级别会议通稿明确说：

稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。

详见杠杆游戏《超级信号！-6.8%后，中央再提“房住不炒”》，有详细分析。

高级别会议和LPR报价时间挨着的，自然是可以预估降息的。

加上此前，公开市场操作利率、MLF（中期借贷便利）利率都有变动。如4月15日，央行新作一笔1000亿元的，中标利率2.95%，较上次操作中标利率3.15%下降了20BP。

央行的市场操作与LPR之间，往往是共振。

现在的问题是，5月会如何？

从概率上说，继续下降的可能很大。但在预测未来之前，杠杆游戏想回顾一点历史数据。

2015年10月24日，我国央行进行了过去最后一次贷款基准利率调整。

一年期贷款基准利率，由此前的4.60%，调整为4.35%；5年期，由此前的5.15%，调整为4.90%。

图表来源|央行

换句话说，LPR形成机制改革以来，和过去的贷款基准利率比，1年期降了50个基点，5年期只降了25个基点。

可以说，过去小5年中，我国利率降幅其实是非常低的。

而房贷主要都是5年期以上，也正是因此，过去几年，我国多数人的房贷压力，其实并没有减轻太多。

加上调控因素，很多房贷上浮、加点是很高的。所以LPR降低，确确实实是可以惠及很多按揭贷款朋友的。

不过，还得每次下调，都像这次这样的幅度，否则也就一斤猪肉钱，意义不大。

这是杠杆游戏今天要说的，第一大真相。

要注意，过去5年，多数时候，美国是在加息的，缓慢加息。直到2019年才停止加息，然后到了2020年，因为病毒影响，最低利率直接降低了0附近。

问题来了，很多人也在翘首以盼，LPR是不是可以继续大降？如果存款利率不降，贷款市场报价利率（LPR）怎么可能大降？银行的钱是有成本的，一方面是靠央行借，基本盘主要还得靠存款。

于是不少杆友和朋友，都在热切期盼央行降低存款基准利率。

我们知道，搞了LPR形成机制改革后，贷款基准利率也就不管了，基本等于“废除”。

但存款基准利率一直还在。如上图，一年期为1.5%，3年期为2.75%。加上各大银行都在拼了命揽存，动辄搞结构性存款。银行存款的成本不低。

市场一个劲希望LPR继续降，甚至降很多。问题大家算，银行是靠利息差吃饭的，没有了息差，息差太低，银行喝西北风？

所以LPR降低到一定程度后，第一个反对的，不是别人，其实是银行。

通过降低存款基准利率，是不是可以解决银行吃饭问题？理论上是，这也是近期各界期盼的。同样问题来了，央行说不能让老百姓的钱变毛，存款利息继续降一点OK，降多了，你说毛不毛？

大家找不到基本的财富保值方式，你说该干嘛，难道又逼大家都去炒楼？

还是逼大家快意人生、消费为乐？口袋本来钱就少，现在病毒一搞，饭碗都是问题，这样搞要出事。

这是今天杠杆游戏要说的第二个真相。

02

继续降息肯定在路上，问题是还有多大幅度？

如杠杆游戏上文分析的，LPR继续下降是肯定的，存款基准利率适度降低也是可能的。

但问题是，能降多少？

现在的问题其实是，资金面已经比较宽松，但多数企业不敢信贷扩张，除了借新还旧，借钱干嘛？不敢随便扩大投资。

除了热衷买房的朋友。如果这样，就是回老路。

而利率降低后，包括各类债券，放出来很多资金。资金空转、套利的行为，可能会是下一阶段的必然。

同时，有资质的企业借钱不是问题，资质一般、较差的企业，信用依旧无法得到提高。这就进一步扩大了资金贩子的套利空间。

当然，无论如何，需要钱可以有办法借到，总比借不到好。

从央行及决策层表现看，哪怕此次大幅度降息，和某些国家比，我们依旧克制。大家明白，真问题不是利率问题。

今年的经济目标，到底是多少，还不确定。这一点，在杠杆游戏看来，直接决定了降息空间问题。

而决定这个目标的，其实又是国外病毒遏制进展。如果5、6月基本都好了，那么经济目标可以定高一点，为了这个目标，多降息一点也行。

如果全球经济回升、提振难，5、6月国外都还很糟糕。那么，也就真没必要搞太高目标了，利率适当降一点就行，弹药还得留给2020年。

这是其一。

其二，一季度GDP增速为-6.8%，这是我国进行现代经济数据统计以来，可以比较的最低值。

但3月份环比回升还是不错。二季度应该说，再差不会比2月差。

上周五（4月17日）最高级别会议通稿，说得很明白了“六保”。这六个方面二季度的情况，起码会决定三季度货币政策如何出牌。

降息，逆周期调节的力度，核心就是上述两方面。

03

中短期利率下行，比长期利率下行要更可观

如杠杆游戏上文及以前我分析的，LPR长期利率下行，受制因素很多，不好说。

可以确定的，是2季度，以及今年LPR继续下行，包括存款基准利率适度调低，这是可以大概率预见的。

简单说就是中短期利率下行，概率大。这其实对楼市影响不小，大家会觉得2020年买房，应该不亏至少。

对于稳定房地产市场，好处很大。下文，我会写3月房地产市场恢复其实挺不错。

但问题也来了，未来的不确定性还在于，到底要不要启动楼市？

从目前口径看，重提“房住不炒”，各地稍微出格的动作，就要被打回。资金似乎很明确，主要是给实业。

而且考虑到物价因素，利率到底能降多少，还取决于很多必需品的价格。

3月的数据看，不少必需品价格在回落，这给了货币政策更多空间。问题是，国外病毒遏制需要多少时间？

如果持续时间较长，很多生活品的价格，可能还是会维持高位。这就对货币政策形成掣肘。

所以，我们只能说货币政策，短期可能还是会尽力下降，但是稍微长一点时间，还有太多不确定性。

同时杠杆游戏认为，1年期LPR利率下调的空间，还是要大很多。而5年期，要考虑的因素，则要多太多。

5年期，主要才是针对房贷的。也就是说，房贷利率下调的空间，比很多人期待的可能要小。

04

房地产交易，逐步恢复正常，但报复性上涨别想

不管怎么说，不管幅度，降息对楼市都是利好。

国统局数据显示，一季度，商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%，降幅比1-2月份收窄13.6个百分点。

同样，一季度全国房地产开发投资21963亿元，同比下降7.7%，降幅比1-2月份收窄8.6个百分点。其中，住宅投资16015亿元，下降7.2%，降幅收窄8.8个百分点。

更大的好消息是，杠杆游戏注意到，3月单月，全国商品房销售面积为13503万平方米，相当于去年同期水平的85.9%；商品房销售额12162亿元，相当于去年同期的85.4%。

也就是3月，全国房地产市场交易量已恢复至85%左右。

这真的是非常不容易。而且在局部，比如深圳，大家看到的，戏演得特别好。动辄百万“喝茶费”……

这算不算小阳春，会不会有小阳春杠杆游戏不知道。但我知道，4月房地产市场，起码不会更差。

国统局日前数据也显示，今年3月，全国70个大中城市中，一线城市（4个）、二线城市（31个）、三线城市（35个）新房价格环比涨幅分别为0.2%、0.3%、0.2%，均比2月有所扩大。

同期，二手房价格涨幅也有所扩大。

当然，报复性反弹，我不看好。且刚说“房住不炒”，有些的城市大概率要被“教育”。

总的来说，2季度，房地产市场应该是逐步恢复。

抄底良机已到？未必。还是那句话，没钱，你忽悠谁买房？一环扣一环的，杠杆不敢随便给所有人加。

只要“房住不炒”这句话在，要控制房情，办法多的是，不要幼稚。

保值是应该的，核心城市、核心地段，其他能不考虑，不要多想，自己累自己。

05

核心城市土地供应可能反倒要增加

房地产的作用，杠杆游戏一直说，要正视。

虽然我认同“房住不炒”，但是房地产对就业、经济社会稳定的意义很大。所以，调控归调控，起码的稳定要有。

在货币政策宽松，成交总量达到非常高的位置，需求也不算太差的情况下，怎么办？最好的办法，其实是三四线及以下城市，根据实际供地。

而一二线主要核心城市，则是努力多供地。一方面可以拉动经济和就业，二可以保证地方政府收入，三可以维护房价稳定。

我认为通过供给侧的改革，在一二线城市增加土地供给，增加房地产供给，既能拉动经济，又能够防止房价过快上升。

核心城市、都市圈、主要城市群，也是这几年的城市化重点。这个思路，也引导人心。

既然如此，这些城市，除了个别，户籍、供地，都应该最大程度给空间。

在杠杆游戏看来，这个可能是比较大的。这对于经济、就业、调控，可谓是多赢。

最后我要多说一句，无论货币政策，还是财政政策，以及其他宏观政策，包括房地产的走向，还得考虑美国货币政策，如何出牌，欧美经济到底会多差？

他们越差，我们必须出的牌越多。

说更直白一点，欧美越差越利好我们楼市。

当然，也要补充一句。因为全球注定了2020年多数经济体负增长，那么2021年回归增长，甚至高增长，可能是大概率。

因此经济和就业，2020年只要可以挺过去，2021年或许反倒不错。于此，2020年最大程度“房住不炒”，似乎没毛病。何必非要炒楼？

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