注意！这些房产的坑，需慎重！醒醒吧！你居然还想在家乡买房？

作者：暴哥

来源：暴财经（ID：icaijing123）原创作品，转载请联系baoge-cj或评论留言

房子，一直都是很多人趋之若鹜的。虽然这两年全国各地的房价逐渐平稳，但是在中国庞大的人口基数背景之下，需要买房的需求者也并不在少数。今天暴哥就和大家聊聊几种比较坑人的房产，买房是大事，下手需谨慎。1，样板房很多人在看新房的时候，可能会被样板房所吸引，萌生买样板房的冲动。因为样板房做得非常精美，整个装修风格或高贵豪华、或清新雅淡......总之，整体的装修布局都非常好看合理，但是尽管如此，我还是不建议大家买样板房。原因在于：第一：样板房的装修质量往往没有想象中那么好。一般来说，开发商在楼盘建好之前就会先把样板间建好给购房者参考，会出现赶工期的现象。而且样板房装修的时候目的只有一个就是给人看的，也就是只考虑展示功能。在装修的时候往往更注重表面，而开发商也必然会尽可能降低成本。所以样板房的选材等耐用性会比较差，在隐秘处也不会做得细致。这就导致房子更容易损耗，以后可能还需要自己重新装修一次，非常耗费金钱。第二：实用性不够强。很多人想买样板房，一般就是为了图方便，想着一交房就可以直接入住，免去了买家具和装修的麻烦。但是，开发商为了让样板房给人一种明亮宽敞的感觉，往往会定制一些不适宜生活的偏小的家具，比如床等。地板也会使用光亮的镜面地砖，沾水容易滑倒；样板房的储物功能往往又很弱，不具备生活储物的功能。而且生活中需要的管线、管道、表计等可能都没有考虑在内。样板房，真正使用起来就不方便了。整体来说，样板房看起来很美好，但是通常都是表面功夫。生活不便，质量堪忧，性价比并不高。2，海景房。面朝大海，春暖花开。海景房听起来也很美好，以至于很多人都对海景房有着无限的憧憬。不过海景房大家也还是要慎重，特别是三四线城市的海景房。事实证不少入手三四线城市的海景房的人都是亏损的。比如山东乳山银滩20公里的海岸线上的很多海景房项目，房价如今已经跌回10年前了。海景房因为整体环境看起来很美好，海景房往往又是高端项目，很多城市的海景房都相对贵。“相对贵”之余，海景房其实缺点也非常明显。比如大部分人和家具家电都是受不了潮和盐分的，海景靠近海边，受潮问题往往不能避免这一问题。这导致了人长期住在海景房内很容易感到不舒服。另外家具家电也因为潮湿容易受损，比如木质家具容易发霉，金属制品容易被腐蚀生锈等。3，公寓和小产权相比于贵得要命的住宅，公寓和小产权的总价往往少很多。这也吸引了很多人买公寓或者小产权。先说说公寓，公寓不是说不能买，但是前提是得考虑未来几十年。虽然公寓看起来和住宅差别也不大，有的公寓甚至还能提供学位，但是公寓还是有不少坑的。比如，二手公寓的税费极高，有的甚至高达总价的30%，也就是说持有公寓的价格涨幅起码要超30%。而未来，随着国家对全国楼市的调控，本来就不太受欢迎的公寓，大部分都会跑输所在城市的房价涨幅，超越30%更是难上加难。而且，很多考虑买公寓的买家往往也更倾向于一手公寓，二手公寓并不容易找到接盘侠。所以如果自己计划几10年内有换房需求的建议别买公寓。如果是考虑到自己在这个城市不会买得起住宅，又不想租房则可以考虑，但是要做好长期持有的准备。再说说小产权。小产权最大的问题就是房产本身不合法的问题，简单一点来说，尽管自己出了几十万，上百万买下了小产权房。也签了转让协议，但是因为小产权房本身就是不允许转让的，所以转让协议也是无效的。最近这几年，不管是国家还是地方政府都多次强调不允许小产权房转正，不少城市的小产权房更是因为违建为强拆。因此房子买下来了短期内可能没什么问题，但是长期而言风险极大。可能在自己居住了十年八年之后，自己因为不具备房产产权而导致钱房两失。
总体来说，以上这些房产的坑都是比较明显的，特别是很多刚需家庭，往往家庭资金不充裕，资金只能承受一套房产。一旦买错了，就不容易更换。还会严重影响了原本的购房计划，大家在买房的时候需要特别慎重考虑。

醒醒吧！你居然还想在家乡买房？

文 | 杨国英

财经暖男 | 只说有用的

事实是如此残酷，它从不因你的精心算计，而发生任何改变。

富有的，让他更加富有，贫穷的，让他更加贫穷——这是真实的社会学。

昂贵的，让它更加昂贵，廉价的，让它更加廉价——这是真实的经济学。

当然了，凡事都没有绝对，有没有贫穷的逆袭，这当然有，有没廉价资产的凤变冰，这当然也有，但是，这两种现象的可能性概率，都是超级低的。

今天说一说，家乡的房子，还能不能买？这是一个乡土感性与投资理性交织的问题。

在这个问题背后，同样存在一个群体性的认知误区，这是对真实经济学的低智认知误区，当然，这往往遮盖上了乡土感性的理由。

而这样一个问题，几乎在每一个长假，都会有朋友问我：家乡的房子，到底还能不能买？一套大别墅才200W，这在上海、深圳、北京只够买一个单室套，这是不是特别划算？

家乡的房子还能不能买？

这样一个问题，本身有点虚空，关键是你为何而买？如果你是买给父母住的，那当然是没问题的，如果你的家乡情结特别深，你是为退休以后回乡居住买的，那当然也是没问题的，前提是你得得到你配偶的同意。

但是，家乡的房子还能不能买？这样一个问题，如果再配上“家乡的房子便宜，大城市的房子太贵，所以，在家乡买房很划算”这样一个理由，我则认为，你的大脑是被驴踢了，这也太TM低智了。

昂贵的，让它更加昂贵，廉价的，让它更加廉价——这才是真实的经济学——这符合90%以上的资产，在90%以上时间的价格走势规律。

比如，想在股市赚钱，90%以上的，只有靠押对了好公司。好公司的股价，当然是越来越贵的，比如茅台、恒瑞、海天、立讯等等，但你在过去10多年的任何一个点位买入，不管有多贵，只能忽视短期波动、将持有周期稍微拉长，最终都是能大赚的。

但是，如果你选错了公司，除非你是做短期差价（这当然是不甚入流的投资手法，不够成主流），否则，即便你入手的价格再低，拉长了时间看，也赚不到什么钱，有的，甚至还会产生亏损。

再回到今天的正题，家乡的房子，到底值不值得买？——本质上，这与股市选股是一个道理。

昂贵的，让它更加昂贵，廉价的，让它更加廉价——这就是未来10年、未来20年，中国楼市的大趋势——而与这一大趋势对应的，则是中国城市化的大趋势。

过去10年，过去20年，中国城市化，是符合增量逻辑的，也就是大中小城市的常住人口（除了极个别城市）都发生了增长，只不过，大城市增长得多一些，中小城市增长得少一些。

人口增，则房价增，所以，过去10年、20年，中国几乎所有城市的房价，都是上升的，只不过，人口增长得多的大城市，房价涨得多一些，人口增长得少的中小城市，房价涨得少一些。

而站位今天，我们必须承认，中国城市化的逻辑，已经发生了结构性的改变，既往的增量城市化，已经变成今天的存量城市化（《城市竞争的终极三要素！收入？房价？科研潜力？》）。

存量城市化的最大特征是，常住人口的增长，之于不同城市，已经变成了彼此之间的博弈，而这种博弈，伴随着时间的推进，将会变得越来越惨烈，将变走向“二八法则”（仅有不到20%的城市，常住人口能够保持增长，超过80%的城市，常住人口将趋势走向减少）。

举两个省的例子，江苏的泰州（我的家乡），山东的济宁，这两个城市都是经济发达省份经济水平居中的地级市：

江苏泰州，过去10年，常住人口从461万到464万，净增长仅3万，目前的城镇化率是66.8%。

山东济宁，过去10年，常住人口从808万到836万，净增长28万，目前的城镇化率是60%

山东济宁的常住人口增长，主要是生育率较强，并非是外来人口的迁入。

而江苏泰州，无论是GDP总量、还是人均GDP，都排名在全国城市的40名左右，但尽管如此，江苏泰州常住人口的增长，目前已经进入到停滞状态——江苏泰州已然如此，何况广大中西部城市、以及东北地区的中等城市呢。

在城市化已经迎来惨烈的存量博弈时，未来10年，20年，绝大多数城市的房价，都会因为常住人口的净流出，而越来越失去价值。

我的判断是，未来10年，未来20年，中国至多只有20个城市，还具有真正的楼市投资价值。

未来的这20大城市，长三角和珠三角将各有四五个，成都和重庆两个，环渤海地区京津（至多再加一个石家庄），另外则是河南、湖北等人口大省的省会——这些城市，在未来10-20年，常住人口基本上都要突破1000万，突破1500万的，应该要超过10个，突破2500万的，极有可能要超过5个——也就是说，10-20年，中国的前20大城市，将占到全国总人口的1/3左右。

昂贵的，让它更加昂贵——看看过去10年，美国房价上涨的城市吧，整体是不超过10个的；而人口较美国更少的日本，过去10年，房价上涨的城市，其实也就只有3-4个。

昂贵的，让它更加昂贵——过去10-20年，只有前20大城市的房价，才具有人口净流入的支撑，其他的，仅靠政策的支撑，撑得了一时，也撑不了太久。

昂贵的，让它更加昂贵！

今天讲了这么多，你还想不想在家乡买房呢？

当然，如果你纯粹是为了安排父母或安慰乡愁，那就另当别论了。

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