40年后，深圳再收中央重磅礼包！房价直涨神话要打破了？

深圳经济特区建立40周年、深圳先行示范区建设一周年之际，深圳再获中央重磅政策“大礼包”。

在这份重磅文件里，一个崭新的深圳呼之欲出。

股市也做出积极反馈，深圳本地板块今日早间大幅上涨，板块盘中涨幅接近3%，领涨两市地区板块。 

具体来看，9成以上深圳本地股早盘上涨，迦伟新能、蓝海华腾、四方精创、建科院、英可瑞、美丽生态、京泉华等多只深圳本地股涨停。 

楼市

新华社10月11日消息显示，中共中央办公厅、国务院办公厅近日公布的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020~2025年）》（下称《方案》）提出，支持深圳在土地管理制度上深化探索，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。

《方案》还表示，支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

今年3月，国务院公布的《关于授权和委托用地审批权的决定》表示，要在严格保护耕地、节约集约用地的前提下，进一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权。《决定》明确，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

如今，深圳作为副省级城市也被赋予了这项自主权。根据《第一财经》报道，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对于这个政策的需求，深圳实际上是很迫切的。原先国家对于农用地转建设用地特别是转成住宅用地存在一定的担心，担心实体经济空心化、房地产化。由此，对农业用地转建设用地的审批权控制得十分严格。然而，对深圳来讲，随着产业结构调整，第三产业和高科技现代化服务业已占据其主导地位，但用地结构仍停留在以工业用地为主的状态。所以在产业转型的背景下，深圳必须对空间结构重新进行调整。

资料显示，在深圳1997.47平方公里的土地上，容纳了超过1344万常住人口，但深圳居住用地占全市总建设用地面积不到23%，低于国家相关标准中25%～40%的下限。

过去十余年深圳房价快速上涨，主要原因是人们相信深圳土地供应不足以满足庞大的人口住房需求。据中指研究院数据，2019年，深圳市商品住宅成交均价为55821元/平方米，是2014年的23973元/平方米的2.3倍多。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐对此表示，深圳的土地供应不足，除了地理条件限制之外，有很大一部分原因是政策限制。大量的小产权房、农民房、城中村、厂房宿舍不具备上市流通的条件，无法形成有效住房供应。这些问题在现行的制度框架下长期得不到解决。而在每年50万人口流入的背景下，单单只依靠少量的商品房，供需矛盾日益激化。

“这一《方案》的实施，标志着在深圳投资炒房的基础动摇，深圳房价一直涨的神话有望被打破。”许小乐表示，“《方案》授权深圳市政府审批永久基本农田以外的农用地转为建设用地，给予先行示范区处理农民房、城中村的特别支持，帮助深圳解决这一长期历史遗留问题。如果500万套左右的小产权房能够有序进入市场流通，将会给深圳房地产市场平稳健康运行带来重大的积极作用。”

而对《方案》优化增量土地与存量土地的循环利用，许小乐认为，一方面，探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制，盘活存量工业用地，按照产业结构转换的实际需求，使土地空间得到更加高效的利用。一些闲置、低效工业厂房仓库将能够转化为住宅用途，使工改租、商改租更为顺畅。另一方面，深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革，继续扩大城市圈的资源合作利用方式，从城市圈外部获得可用资源，将惠及周边城市。

人才

《实施方案》提出，深圳要优化创新资源配置方式和管理机制。支持实行非竞争性、竞争性“双轨制”科研经费投入机制。推动完善科研机构管理机制，建立常态化的政企科技创新咨询制度。实施高层次科技人才定向培养机制。

除此之外，《方案》还提出，深圳要建立具有国际竞争力的引才用才制度。

根据《21世纪经济报道》，例如，按程序赋予深圳外国高端人才确认函权限，探索优化外国人来华工作许可和工作类居留许可审批流程。支持探索制定外籍“高精尖缺”人才认定标准，为符合条件的外籍人员办理R字签证和提供出入境便利。为符合条件的外籍高层次人才申请永久居留提供便利。支持探索建立高度便利化的境外专业人才执业制度，放宽境外人员（不包括医疗卫生人员）参加各类职业资格考试的限制。

从中央此次赋予深圳的权限看，深圳在建立具有国际竞争力的引才用才制度方面，或将拥有海南自贸港同等权限。

9月16日，海南省政府正式印发的《海南自由贸易港外籍“高精尖缺”人才认定标准（2020-2024年试行）》的通知（以下简称《通知》），提出海南将逐步放开外籍“高精尖缺”人才出入境和停居留限制，对外籍高层次人才投资创业、讲学交流、经贸活动提供出入境和工作居留便利化政策及服务，并明确了认定外籍“高精尖缺”人才的标准和条件。

粤港澳大湾区研究院学术总监、南方科技大学教授、国务院津贴专家乐正撰文指出，深圳需要在国际创新资源的聚合和配置方面打开新格局：

“深圳一直都是移民城市，这是深圳人口红利的关键。但是，深圳还不是国际化的移民城市，更不是一个成熟的国际高端人才的聚合中心。这一点与国际先进的创新城市比较，差距十分明显。”

深圳已经吸引过半的世界500强企业前来投资，但许多世界著名的高科技公司和机构还没有把深圳视为其在东亚和中国发展的首选地。特别是，深圳的高校在国际上刚刚为人所知，还不能够撑起人才和科研的国际平台。乐正认为，“深圳必须下大力气争取在2035年之前，在科研人才、机构和高校的国际化聚合和提升方面实现重大突破。”

市场

根据《每日经济新闻》，在《实施方案》的27项具体改革举措中，有两条涉及资本市场、金融业的改革举措颇引人关注。

其中，第（六）条中提出：支持在资本市场建设上先行先试。推进创业板改革并试点注册制，试点创新企业境内发行股票或存托凭证（CDR）。建立新三板挂牌公司转板上市机制。优化私募基金市场准入环境。探索优化创业投资企业市场准入和发展环境。依法依规开展基础设施领域不动产投资信托基金试点。在中国人民银行数字货币研究所深圳下属机构的基础上成立金融科技创新平台。支持开展数字人民币内部封闭试点测试，推动数字人民币的研发应用和国际合作。

公开资料显示，深圳是目前已经开展数字人民币内测的四个试点城市之一，其他三地分别是苏州、成都、雄安。深圳也是国内首个面向社会公众测试数字人民币的城市。10月8日，深圳市人民政府联合人民银行开展了数字人民币红包试点，面向在深个人发放1000万元“礼享罗湖数字人民币红包”，每个红包金额为200元，红包数量共计5万个。社会公众可持发放的数字人民币红包在有效期内至罗湖区指定的商户进行消费。

第（十六）条提出：扩大金融业、航运业等对外开放。支持符合条件的在深境内企业赴境外上市融资。开展本外币合一跨境资金池业务试点。支持深圳在推进人民币国际化方面先行先试，推动完善外汇管理体制。支持符合条件的外资金融机构在深圳依法发起设立证券公司、基金管理公司。支持符合条件的外资机构在深圳依法合规获取支付业务许可证。推动构建与国际接轨的金融规则体系。探索完善国际船舶登记制度。赋予深圳国际航行船舶保税加油许可权，进一步放开保税燃料油供应市场。

对于文件中关于资本市场的内容，深圳百仑基金总经理胡超认为，主要体现在一进一出两方面。一方面为中国企业通过金融工具回归国内提供便利，另外一方面，通过央行数字货币的试点，探索人民币走出去的路径。而从投资的角度，文件有利好深圳本地上市公司，对涉及土地改革相关上市企业进行重点关注。

“从投资的角度，深圳板块的上市公司，能为深圳长效发展助力的资本平台，都是值得关注的，投资者可以借着近期的调整，深挖一些深圳本地的老股，以及科技板块，可以作为长线投资板块重点关注。”钟海波说道。

科技成果

《实施方案》还提出，深圳要深化科技成果使用权、处置权和收益权改革，在探索赋予科研人员职务科技成果所有权或长期使用权、成果评价、收益分配等方面先行先试。

根据《21世纪经济报道》，科研人员在工作中创造科技成果，属于典型的“职务发明”或“职务作品”，不能草率断言“谁创造的就归谁所有”。以职务发明为例，我国《专利法》规定，除非单位与发明人或者设计人之间订有合同，否则职务发明创造申请专利的权利属于该单位，专利申请被批准后，单位为专利权人。如果因为单位为科研提供了支持，就让科研人员与科技成果“一刀两断”，既有失公平，也不利于科研人员跟进成果的转化利用。

今年5月，科技部等9部门已经联合印发了《赋予科研人员职务科技成果所有权或长期使用权试点实施方案》，首次提出深化科技成果使用权、处置权和收益权改革，通过赋予科研人员职务科技成果所有权或长期使用权实施产权激励，激发科研人员创新创业积极性，促进科技与经济深度融合，加快建设创新型国家。

此前，北京在国内首次以立法的形式规定“全部或者主要利用财政性资金取得职务科技成果的，高等院校、科研机构应当赋予科技成果完成人或者团队科技成果所有权或者长期使用权”。

北京在相关法例中规定，单位与科技成果完成人或者团队可以约定共同共有或者按份共有。约定按份共有的，科技成果完成人或者团队持有的份额不低于百分之七十；赋予科技成果完成人或者团队科技成果长期使用权的，许可使用期限不少于十年。

北京科技战略决策咨询中心王涵撰文指出，试点科研人员职务科技成果所有权或长期使用权、成果评价、收益分配等方面先行先试，有利于激励科技人员发明创造更具市场前景的科技成果，提高科技成果质量，从而更大限度地调动科技人员实施科技成果转化的积极性，增强科技成果转化活力。

同时，《实施方案》还提出，深圳要探索政府资助项目科技成果专利权向发明人或设计人、中小企业转让和利益分配机制，健全国有企业科研成果转化利益分配机制。完善技术成果转化公开交易与监管体系。

文章来源：第一财经、21世纪经济报道、每日经济新闻等

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