重磅丨经营贷款买房凉凉，一旦发现挪用，立即收回，还要追究法律责任
新规简评
3月26日晚间，银保监会网站发布，三部委《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，主要内容包括：
· 不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款；
· 对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核；
· 银行业金融机构要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核；
· 不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。
· 对期限超过3年的经营用途贷款，要进一步加强风险管理；
· 一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任；
· 对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构，一律不得进行合作；
· 有关部门要于5月31日前完成专项排查工作，加大对违规问题督促整改和处罚力度。
关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知
各银保监局，各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团住房和城乡建设厅（委、管委、局），中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行，各副省级城市中心支行，各政策性银行、大型银行、股份制银行、外资银行：
近年来，个人经营性贷款、企业流动资金贷款等经营用途贷款在满足企业临时性周转性资金需求、提升企业持续运行能力等方面发挥了积极作用，为做好“六稳”工作、落实“六保”任务提供了有力支持。但近期一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问题突出，影响房地产调控政策效果，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。为落实好党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，防止经营用途贷款违规流入房地产领域，更好地支持实体经济发展，现就有关要求通知如下。
一、加强借款人资质核查
银行业金融机构要切实加强经营用途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。
二、加强信贷需求审核
银行业金融机构要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核，要根据借款人实际经营需求合理确定授信总额，与企业年度经营收入、资金流水等实际经营情况相匹配。密切关注借款人第一还款来源，不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查。坚持线上线下相结合，对贷款金额较大的，要通过多种形式全方面了解企业情况，进一步加强审核。对通过互联网渠道发放的经营用途贷款，应满足互联网贷款管理相关规定。不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。
三、加强贷款期限管理
银行业金融机构要做好经营用途贷款期限管理，根据借款人实际需求合理确定贷款期限。对期限超过3年的经营用途贷款，要进一步加强风险管理，建立健全内部管理制度，建立专门统计台账，逐笔登记并定期进行核查，确保贷款期限与借款人生产经营周期、资金收支规律相匹配，真正用于企业经营。
四、加强贷款抵押物管理
对使用房产抵押的贷款，银行业金融机构要加强抵押物估值管理，合理把握贷款抵押成数。重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。抵押人持有被抵押房产时间低于3年的，银行业金融机构应定期核查贷款使用情况并保存核查记录。
五、加强贷中贷后管理
银行业金融机构要进一步严格贷中贷后管理，落实资金受托支付要求，防范企业通过关联方规避受托支付要求。加强贷后资金流向监测和预警，不得以已开展受托支付为由弱化贷后资金管控。银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。银行业金融机构应通过网站公示、营业网点张贴公告等方式加强宣传教育。
六、加强银行内部管理
银行业金融机构要落实主体责任，进一步强化合规意识和审慎经营理念，认真梳理经营用途贷款业务操作流程，扎紧制度笼子，切实强化内部问责。要加强对分支机构经营用途贷款的监测分析。要加强员工异常行为监控，严防内外勾结，对相关违法违规人员依法严格问责。
七、加强中介机构管理
各银行业金融机构要制定各类中介机构准入标准，建立合作机构“白名单”。对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构，一律不得进行合作，并将相关机构名单报送地方有关管理部门，对存在违法行为的及时移交司法机关。要加强对合作类业务的监测统计，对与单家中介机构合作业务快速增长的情况要重点加强分析核查。
房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金；在提供新房、二手房买卖经纪服务时，应要求购房人书面承诺，购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。各地住房和城乡建设部门建立房地产中介机构和人员违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。
八、继续支持好实体经济发展
银行业金融机构要进一步提升服务实体经济效能，持续加大对经济社会发展重点领域和薄弱环节的支持力度，深入贯彻落实党和国家关于金融支持小微企业发展的战略部署，保持小微企业信贷支持政策的连续性、稳定性，发挥经营用途贷款支持实体经济的积极作用。
九、强化协同监督检查
各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要加大对经营用途贷款违规流入房地产问题的监督检查力度，畅通违规问题投诉举报方式，及时共享并联合排查违规线索；要将经营用途贷款违规流入房地产等相关问题作为各类检查的重要内容，依法严格问责，加强联合惩戒，将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。
各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大对违规问题督促整改和处罚力度。
中国银保监会办公厅
住房和城乡建设部办公厅
中国人民银行办公厅
2021年3月26日
中国银保监会、住房和城乡建设部、中国人民银行有关部门负责人就《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》答记者问
为落实好党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，防止经营用途贷款违规流入房地产领域，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》）。中国银保监会、住房和城乡建设部、中国人民银行有关部门负责人就相关问题回答了记者提问。
一、《通知》的出台背景？
近年来，个人经营性贷款、企业流动资金贷款等经营用途贷款在满足企业临时性周转性资金需求、提升企业持续运行能力等方面发挥了积极作用，为做好“六稳”工作、落实“六保”任务提供了有力支持。但近期一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问题突出，影响房地产调控政策效果，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。为落实好党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，防止经营用途贷款违规流入房地产领域，更好地支持实体经济发展，我们研究起草了《通知》。
二、《通知》提出了哪些要求？
一是加强借款人资质核查。切实加强经营用途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求。二是加强信贷需求审核。要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核，不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查，不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。三是加强贷款期限管理。要根据借款人实际需求合理确定贷款期限。对期限超过3年的经营用途贷款进一步加强内部管理，确保资金真正用于企业经营。四是加强贷款抵押物管理。要合理把握贷款抵押成数，重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性。五是加强贷中贷后管理。要严格落实资金受托支付要求，加强贷后资金流向监测和预警。要和借款人签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的要立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。六是加强银行内部管理。要落实主体责任，完善内部制度，强化内部问责，加强经营用途贷款监测分析和员工异常行为监控。七是加强中介机构管理。建立合作机构“白名单”。对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构，一律不得进行合作。房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金。
三、是否会对企业和个人的合理融资造成影响？
当前，一些经营用途贷款被违规挪用于房地产领域，一定程度上挤占了实体经济的信贷资源。《通知》严肃治理此类违规行为，将释放更多信贷资源服务实体经济发展，促进金融与实体经济良性循环。《通知》还特别强调，银行业金融机构要进一步提升服务实体经济效能，持续加大对经济社会发展重点领域和薄弱环节的支持力度，深入贯彻落实党和国家关于金融支持小微企业发展的战略部署，保持小微企业信贷支持政策的连续性、稳定性，发挥经营用途贷款支持实体经济的积极作用。
四、后续有什么工作安排？
各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要加大对经营用途贷款违规流入房地产问题的监督检查力度，畅通违规问题投诉举报方式，及时共享并联合排查违规线索；要将经营用途贷款违规流入房地产等相关问题作为各类检查的重要内容，依法严格问责，加强联合惩戒，将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。同时，联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查。
银保监会、住房和城乡建设部以及人民银行将密切关注政策执行效果和排查结果，加强监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。
延伸阅读
房地产贷款口径明确，房贷集中度威力开始显现
去年的最后一天，人行联合银保监向房地产贷款套上了紧箍咒。很快，北京告急、深圳告急、上海告急。
各家银行是房贷没有额度，符合条件能贷款也要往后排；监管部门是查查查，严防信贷资金违规流入房地产市场；政府部门紧急出台各项调控政策，千方百计的阻止购房人“妻离财聚”。
可是，北上深的房价还是蹭蹭蹭的一步一步向上爬。
一边是海水，一边是火焰。华夏幸福因为错误研判环京形势，环京住宅量价齐跌，影响公司回款超1000亿元。
这个曾经被誉为最会玩“花式融资”的房地产企业陷入了“流动性危机”，2021当年到期应偿付金额1000多亿，公司目前货币基金200多亿均受限，资金接近枯竭。
2月初债委会成立，第一次债委会会议就对华夏幸福的债务危机定了调，这是系统性、区域性风险。大家很快达成一致意见。
牵头人（地方政府）表示要讲政治、顾大局，通过时间换空间，给予企业偿债时间，并尽快成立纾困基金。债务人（华夏幸福）表示不逃废债；债权人（230多家金融机构代表）表示不抽贷、不断贷，配合地方共同推进债务风险化解。
今年为何要加大房地产市场的调控？说到底，还是疫情导致了货币供应量的增加，流入到房地产这块最能蓄水的洼地。
每当我看到上海一栋栋的高楼大厦，这哪是房子啊，明明就是人民币堆积起来的黄金混凝土。
对于房价未来如何走，我不是专家，我觉得换个思路把房子比作成比特币，而且还带有居住属性，当人为控制其稀缺性，你说是涨还是跌？
房价一定要控，怎么控，为何是堵不是疏。其实香帅在《地产泡沫到底是怎么回事》讲的比较通俗易懂，最后的结论是“房地产调控不是调控的价格水平，而是调控的上涨速度，让房价的上涨不要过快，调节的是社会财富分配，是国家长治久安的一个稳定状态。”
房产价格我不了解，对房地产贷款的口径我还是比较清楚的。2021年S67《房地产贷款风险监测统计表》做了调整，名字就改为《房地产融资风险监测统计表》，很显然监测的范围更广，除了贷款，与房相关的标和非标都纳入了统计。
当然，重点还是以S67[1.房地产贷款合计]，这一数据决定了各家金融机构房地产贷款集中度的高低，是否压到红线，以及未来信贷投放的方向。
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房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（以下简称房地产贷款占比）和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（以下简称个人住房贷款占比）应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照执行。
房地产贷款占比=房地产贷款余额/人民币各项贷款余额×100%
个人住房贷款占比=个人住房贷款贷款余额/人民币各项贷款余额×100%
不同的类型的银行分别画了不同的红线，简言之，资产规模越大的银行放贷的空间越大，越是扎根农村的越是要回归本源，少做房地产贷款。
指标一旦划定，大家最着急的是口径问题，因为监测考核都要跟着这个来。
首先看分母，统一取人民币各项贷款余额统一采用G01[62.各项贷款][A人民币]，为何取人民币，因为中国的房地产贷款基本上都是人民币，分母若取本外币合计缺乏可比性。一些外币贷款为主的外资银行就占有优势。
房地产贷款余额怎么取？尽管人民银行也有房地产贷款统计口径，银保监明确从1104报表取数，S67_[1.房地产贷款合计]作为主要参照，为防止机构刻意少报，将与G01-VII报表采取孰严原则计算。
即S67[1.房地产贷款合计]和G01_VII[2.11房地产业]+[2.21.3住房按揭贷款]相比较，哪个数值高，哪个就是分子房地产贷款余额。
S67[1.4个人住房贷款]和G01_VII[2.21.3住房按揭贷款]相比较，哪个数值高，哪个就是个人住房贷款余额。
S67和G01_VII统计的维度是有差异的，前者是统计房地产整个生命周期，包括拿地、平整、开发、建设、购买、租赁、转售、维修等等，这些环节如果有信贷支持都得统计在内。而后者是从信贷资金最终流向来统计的，两者是有交集的，而不是相等的口径。
举个例子，个人商用房贷款是肯定要统计在S67之中，但在G01_VII则要判断买商用房的用途是自用还是出租，如果是自用，是根据购房后的最终用途来判断行业投向的，比如开个超市，批发零售业，开个餐馆或酒店，住宿餐营业。如果是对外出租，则是房地产业。
而在G01_VII中，贷款给物业公司用于补充其流动资金是要放在房地产业的，因为物业公司本身属于房地产业，信贷资金没偏离主业，贷款用于房地产业，但这笔贷款其实和S67的房地产贷款并无特别大的关系，因此也无需填报其他房地产贷款。
在S67中，房地产贷款按环节分为5个大项，分别是地产开发贷款、房产开发贷款、商业用房购房贷款、个人住房贷款和其他房地产贷款。
[1.1地产开发贷款]专门用于地产开发、且在地产开发完成后计划收回的贷款。如果没计划收回，在房屋建设阶段继续使用的贷款则应统计为[1.2房产开发贷款]。
房产开发贷款所指的房屋指“为进入房地产交易市场而开发，或在可预见的未来将进入房地产市场”的房屋，不含经营实体自建自用的厂房、酒店、仓储以及属于公益性建筑的医院、学校等。
在延伸一点，农村的小产权房，也就是农民宅基地上的自建房，如果申请贷款也不属于房产开发贷款。
比较纠结的是没纳入房产开发贷款的是否要纳入到[1.5 其他房地产贷款]中统计。这个项目包括了机关团体购房贷款、企业购买住房贷款、经营性物业贷款、房地产租赁经营贷款、房地产并购贷款、房地产中介服务贷款等。
机关团体购房贷款、企业购买住房贷款属于购买环节，未能统计在[1.3 商业用房购房贷款]和[1.4个人住房贷款]之中。
经营性物业贷款资金用途为实际投向房地产行业的贷款，前提还是向法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入。比较典型的是二房东贷款，比如自如、蛋壳公寓这样的，贷款收房、装修改造再对外出租，都属于经营性物业贷款。
房地产并购贷款原本未纳入统计，因为属于法人的投资经营性贷款，不属于生产经营性贷款，但其本质依然是向房产开发企业输送子弹，所以本次纳入也算是补漏洞。
房地产中介服务贷款属于促进房产销售的贷款，能想到的就是活跃在城市中的大量房产销售中介。
[1.3 商业用房购房贷款]和[1.4个人住房贷款]口径相对比较明确，前者是向企业及个人发放的用于购买商业用房的贷款，后者是向个人发放的用于购买住房的贷款。如果是商住两用房，统计在前者。
当然，为了监测房地产贷款的风险，对不同类型的贷款又细分了多个维度，比如，利率计价方式和水平，住房是否新建、第几套、面积大小，贷款价值比（LTV）、借款人偿债能力（DSR）；项目开发贷款的资本金比例等等。保障性安居工程也重新根据是地产开发或住房开发重新划开。
关于房地产融资的大口径，以后有时间在表，以下是S67房地产贷款的分类维度思维导图。
来源：成于微言；作者：ShiNE
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