买房能赚钱的底层逻辑是什么？

最近股市震荡的行情有目共睹，如果你还抱有牛市的幻想，我劝你放弃。高波动高分化，会是今年的常态。

过去十几年，经历过几轮上涨周期后，我身边买房的，不管之前懂不懂投资，几乎都赚到了钱。而做其他投资的 ，一年三倍容易，但能够十年以上长期持续赚到钱，真是找不出来。

为什么买房能赚钱，而其他投资品很难呢？2021年，该买房还是卖房呢？

我做任何投资，都要搞懂它的底层逻辑。不然即使赚到了钱，也是稀里糊涂赚的，没搞懂赚钱的逻辑，在下一波红利面前就会犹犹豫豫，无法行动，错过时机。

今天就来拆解下，这么多年，房价上涨的底层逻辑是什么？

1

买房赚钱的核心逻辑1

大道至简，其实房价上涨的底层逻辑，就三个字：人、地、钱！

人是指人口，房子最终是人住的，人口决定了房子的需求量。什么样的人口结构能够长期支撑房价上涨呢？金字塔型的人口结构。人口净流入多，人口密度大，年轻劳动人口多的城市，房价背后才有长期稳定的需求支撑。

地是指土地，人口决定需求，土地决定供给。在人口多，土地稀缺的城市，人地矛盾就严重突出，房源供应量导致房价上涨。最近热议的学区房改革，本质上来说，无论政策怎么改，不增加供应，都是没有用的，只是换另一批人读名校而已。

钱是指经济，每个国家都会经历一段房价的黄金上涨期，研究表明大概在人均GDP3000-8000美金的时候。只有当人均GDP超过3000美金，当地中产阶级快速崛起，有购买需求和能力，短期刺激房价快速上涨。而过了8000美金，房价增速就比较平缓了。中国就是在08年达到了3000美金，之后房价上涨曲线陡升。

除此之外，货币超发和通胀，也是买房赚钱的大帮手。我国实际通胀率在10%左右，过去几十年， 中国货币宽松从未停止过，这就导致一个局面：

持有核心资产的人，就像在货币海洋的里的大船，随着放水，水涨船高。

可以说买房，是造成贫富分化的最大原因。同样是上班族，有时一个买房的决定，他就比你多赚了几百万。就这么一套房，有时成了一辈子难以逾越的鸿沟。

只会辛勤上班的始终是穷人，持有核心资产的注定越来越富。  

2

下一个上海

之前就分析过，现在买北上广深，早已过了房价普涨的年代，未来选筹难度越来越大。并且，资金少、经验少的普通投资者很难在上海楼市中赚到钱！

但是投资轮动和资本外溢的逻辑不变，钱永远流向低门槛和高成长的地方。

中国有句古话，叫东边不亮西边亮。如果跳出国内，放眼全球的话，确实有这样的价值洼地。

历史告诉我们：先发展起来的国家，它走过的路，新兴国家市场正在上演。

过去，美国人到日韩买房，日韩到中国大陆买房，敢于在一线城市买房的聪明投资者，如今早已千万身家。

美国-日本-中国和印度-东南亚，这就仿佛坐上时间机器，回到过去做投资。

曾经准确预测了中国经济增长奇迹的世界银行在2012年的时候公布过一份报告，报告指出：

继中国之后，东南亚将成为全世界经济增长最快的地区。

因为目前东南亚的这些国家，和本世纪初的中国，在很多方面都极其相似。比如人口规模大而且人口结构非常年轻，自然资源丰富还环境宜居，大都临海具有深水港口便于全球贸易……

同时，这些国家的人和中国人一样，勤劳，而且渴望改变命运。

要找15年前中国的房产红利，看看现在的东南亚吧。

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符合三大底层逻辑的城市

刚才说买房赚钱的三个底层逻辑，人、地、钱，15年前的深圳、上海，都符合这几个条件。

再看如今的东南亚，11个一线城市，只有1个城市完全符合条件，它就是：菲律宾首都马尼拉。

我们来进一步分析：

1、人：人口红利

菲律宾国家人口1.07亿，首都马尼拉人口2400万，人口跟上海一样多。不仅多，而且密度惊人，是上海的10倍，比香港的”鸽子笼”还拥挤5.9倍。

不仅如此，人口年龄中位数23.7岁，长期拥有巨大人口红利。

永远别忘了，房子是人住的。高人口密度才能带来高住房刚需，长期推动房价的提升。

2、地：供不应求

马尼拉楼市繁荣的根本逻辑，仍然是供求关系。37万套住宅供给2400万人口，20平米的房子，通常住2-4个人，常年满租，严重供不应求。

随着经济发展，每年需求量不断上涨，还需要120年的开发，才能达到上海的住宅存量。这是多么供不应求的局面！

3、钱：经济增长

菲律宾连续8年GDP增长在6%以上，人均GDP3500美元，相当于08年的中国，正处于3000-8000美金的“房价黄金上涨期”。

08年后的一线城市房价，翻了近10倍，菲律宾目前的房价，已经历3.5倍增长，未来15年，会迎来爆发性增长。

实际上，马尼拉房价以每年8-10%的增速稳定上涨，2020年第一季度蝉联全球房价榜首，远超北上广深。

有人说，这么好的投资机会，还轮得到我们普通人？

查理·芒格说：反过来想，总是反过来想。

轮不轮得到你，反过来想想：当初白菜价买了北上广深房产的，本来都是富人吗？想要富，认知和运气，你总得占一样吧。

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资产配置

为什么马尼拉房产，是家庭资产配置不可或缺的种类？

有3个明显的优势，是别的投资品不具备的：

1、投资门槛低，杠杆高

国内买房动辄首付几十万，马尼拉一套房总价才几十万，更值得入场的原因在于，5%以下的首付，月供几千，就可以撬动几十万的资产。

大概率的情况是，前期投入小几万，房价上涨1个点，收益率就超10%了。

2、可生息收入（租金）高且稳定

通常在7%-9%，全球领先。要知道，国内一线城市仅2%，甚至更低。

换句话说，只需要投入不多的资金，不出国门，在家里当房东。能源源不断带来现金流的资产，才是好资产。 

3、房价长期稳定上涨

马尼拉这几年房价上涨稳定，以每年8-10%速度稳步上升。

尤其这一两年大量外企入驻后，拉高了住房需求，使得马尼拉的房价飙升至25-40%。

疫情并没有影响马尼拉投资基本面，反而创造了低估值千载难逢的抄底机会。

马尼拉城市航拍，相当震撼

5

价值投资

说了这么多，究竟怎么买？海外投资安全性怎么保障？买了后怎么打理？

其实并非国内没有人看到菲律宾房产市场的价值，只是懂得菲国房地产市场运行规律并拥有成熟操盘经验的人太少了。

因为海外房产市场高复杂性和看房高成本，一个靠谱机构是海外投资的100分中的那个“1”。选错了，价格又贵服务又糟心；选对了，方便快捷，甚至能省下十几万元。

如果你对海外置业也有一些兴趣，甜蜜区资本，就是一个相当靠谱的机构。

他们是中国首家为新中产服务的不动产价值投资机构，近年来已操盘了马尼拉核心CBD的11个住宅项目、累积投资规模超过30亿元。

我认为好的公司=好的生意模式+好的企业文化。甜蜜区在企业文化上，三观非常正：感兴趣可以读下这篇文章——拒绝客户是服务的开始

这是一家由客户在管理，在运营的公司。90%的员工都是客户，人均2套房起。所以用心对待客户的钱，就是用心对待他们自己。 

在生意模式上，在我看来甜蜜区主要有三大优势：

1、时间优势：

作为中国最大的菲律宾房产投资机构，甜蜜区已带领团友们累计投资4000多套房子。

建仓时机很重要，因为买得早，甜蜜区转售往期退出回报率高达100%。重仓的CBD，2年房价普涨50%。即使是现在入场，也在早期。

2、研究优势：

甜蜜区有自己的菲律宾地产研究院，专注研究菲律宾这个市场3年以上，只投资具有持续现金流、价值被低估的好资产，这是他们的能力圈。

即使像万科这种级别，也不会每年花2万多个小时，去研究菲律宾的房子，实地考察300多个楼盘，与当地前十开发商建立战略伙伴关系，这是他们的护城河。

3、价格优势：

只有买得比别人便宜，才有足够的安全边际。花7块钱买到10块钱的东西，这样价格涨到11块，就赚4块钱，即使跌到9块，也能赚2块，而其他人会亏本。

甜蜜区用大宗团购的模式，让价格比当地人买，有至少10%以上的安全边际。

其他常见问题，贴一张图，这方面我不专业，把专业的事交给专业的人做去。

拿上一个楼盘天玺为例，25天的时间就清盘了300套。因为太火爆，他们最近在和开发商争取更多的房源，所以感兴趣的投资者，赶紧预定抢位！

房子的总价是57万，用10年租金，赚回一套房子，不是开玩笑：

如果你坚持长期主义，这套永久产权的房子，70年将给你带来1152万的租金：

570万的房子，在上海一年租金是8万元。

57万的房子，在马尼拉一年租金是5万元。

错过了上海过去15年的房地产黄金时代，我想你不应该再错过这个千载难逢的机遇了。

本文由甜蜜区资本提供后续服务

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