楼市正在上演一场大剧

文/子木

这几天统计局陆续公布了很多数据，给人一种跌宕起伏的感觉。

比如第一季度各地经济开门红，让人兴奋至极；但在人口数据上，多个城市出生人口滑坡，对未来感到丝丝凉意……

房地产销售热火朝天，但房价、学区房问题又被双双点名。

接下来，楼市怎么走？

下面，子木继续站在楼市角度，用逻辑线把这几天的信息串起来，解读会议，确定未来趋势。这篇文章干货较多，希望对你有所帮助。

1

经济形势

根据国家统计局近日公布的数据，我国一季度GDP总值为249310亿元，按可比价格计算，同比增长18.3%。

如果以2019年一季度为基数，包含去年疫情期间计算的两年平均GDP，竟也超过5%，从全国各地公布的数据来看，基本都迎来“开门红”。

这份经济数据十分抢眼，超过大多数人的预期。

尤其横向对比，基本辗压发达国家，比如美国第一季度（GDP）按年率计算增长6.4%，德国经济第一季度环比下滑1.7%……

我在年前的一篇《加速反弹》里讲过，中国作为第一个从疫情走出的国家，经济会实现稳定复苏：

2021年是阔别已久的中国资产大年。

大家应尽快做资产配置，现在看，基本应验。

但大家不要高兴得太早，这里面有几层因素需要思考。

这轮经济形势，主要是由“外贸红利”造成的，“可持续性”存疑。

从去年下半年开始，国外疫情肆虐，东南亚等国家的制造业停摆，全球订单基本都转移到了国内。

但随着国外新冠疫苗普及，不久的将来，制造业国家也会跟着复苏经济，由于人家的生产成本更低，我们的制造业优势不足，订单会重新流出中国。

所以政治局会议上也讲到：“要辩证看待一季度经济数据”。

值得肯定的是，今年是中国的“经济红利窗口”，如果利用好，可以加速缩短与发达国家的距离，利用不好，也就是一波红利效应，不可延续。

2

机会窗口

这种外贸型红利经济增长，有一个传导链：

国外订单-国内制造业-国内消费

这样会造成两种分化：

首先是区域分化，外贸订单转移到国内，主要利好制造业发达的沿海地区，比如江浙一带、广东省、东部沿海，然后带动资产向内地转移，拉动内地消费型经济。

大家可以认真研究这张表，从第一季度经济数据可以看出，广东、浙江、江苏省GDP季度增速都在18%以上，其中江浙达到19%以上。

其次是海南经济比较亮眼，季度增速高达19.8%，两年平均为7%，全国第一。

整体来看，南北分化趋势非常明显，广西、贵州、江西这些南方弱省城市都要超越北方大多数中省市。

东北、内蒙古、新疆、山西、陕西、河北、天津、甘肃、青海等北方地区，经济远跟不上大潮。

其次是贫富分化。

订单到了中国，主要受益的是制造业以及上下游产业。

受益人群是外贸企业主以及工厂小老板，这些人富得流油，然后财富依次向下逐层衰减，整体呈现28比例。

这其实是一种非常不好的结构。

因为富人消费有限，市场经济主要靠中下层人群消费带动。如果财富只聚集在少部分人手里，对于整体而言，就是一场财富剥夺。

所以政治局会议也讲到：“当前经济恢复不均衡、基础不稳固。”

这波财富大潮，整体的金字塔分级是：

南方沿海一二线城市企业主、普通居民-中部二线城市企业主、普通居民-北方企业主、普通居民。

3

路径依赖

因为疫情，中国破天荒地迎来外贸红利，仿佛回到了刚加入WTO的盛世阶段。

但此一时彼一时，今天的“外贸红利”是短暂的，可能1年，可能是2-3年，等到疫情结束，东南亚复工，红利就会加速转移。

中央政治局这次开会的主题是：

我们抓住机会要利用这个窗口期，把全世界涌进来的财富转移到实体经济，然后刺激小微企业发展，实现居民财富增长，从而带动大消费，实现经济稳定增长。

然而意料之中，这波财富又大量涌进了房地产。

国家统计局发布数据显示，今年一季度，全国商品房销售面积36007万平方米，商品房销售金额达到3.8万亿元，双双创下近年来同期新高。

因市场整体向好，行业其他指标也明显改善，一季度全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%，较2019年一季度增长15.9%。

而且，今年楼市行情完跟上文提到的经济路径，一模一样。

核心一二线是主力支撑，一二线城市行情火热，尤其制造业分布密集的长三角和大湾区，排队购买豪宅。

为了打破这条路径，年后又是强令银行全面收紧信贷，又是出政策打补丁抑制投机炒房需求，年后到4月中旬，调控频次达到160次，调控频次打破同期历史记录。

这次政治局会议上，特别重点提到了学区房。

“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

4

打击学区房

中央政治局认为，每次房价炒作的罪魁祸首就是学区房。

这倒是实话，学区房因为绑定优质教育资源，是每个城市绝对的稀缺投资资产，每个城市行情启动，最开始领涨的一定是学区房。

学区房上涨，带动周边二手房购房情绪上升，逐步蔓延开来。

年后我们也看到了，全国各地在轮番出政策打击学区房。

比如上海，发布“指标到校”政策，要求名校必须把招生名额平均分配给各大区的普通学校。

比如北京，多区继续巩固“多校划片”政策，要求名额平均分配。

比如深圳，出台二手房指导价政策，强行给学区房打折。

然而我之前也讲过，学区房的本质在于教育资源的稀缺性，极端的供不应求，就会导致价格永远站在高处。

解决方案只有两种：

1、想办法推进教育改革，让更多老百姓的子女进入好的学校；

2、学习日本“均衡教育”模式，直接“租售同权”，不论出身不论圈层，没户口、租房子的老百姓，照样也能进好学校。

现在看来，无论是哪种方式，都是一个极其漫长的过程，尤其是第二种，是学区房大杀器，会直接推翻既得利益集团，从学区房业主到土地买卖，都会被波及。

这也是为什么调控学区房，永远在“刮痧”的原因，归根结底是利益格局无法撼动，时机尚未成熟。

不过这次中央点名，各地会加速出台一系列的政策打击学区房，头部学区房存在政策风险，但中部学区房价值还会恒定不变。

尤其是三四线城市的学区房，未来很长时间内依旧是最好的资产。

5

博弈深水区

其实站在山上向下看，这次中央政治局会议，对于今年第一季度中国经济复苏背后的隐忧是完全在理的。

接下来会运用一切可运用的方式打击炒作因素，重点调控房价，保持房地产市场合理运行。

但打击的只是炒作因素，投机需求。

经济动力较强的城市，房价还会一去不复返地上涨。

尤其是人口流入外加财富增长较快的城市，会继续创造更多的刚性住房需求，而之前的刚需还会向上寻找改善住房空间。

只要这层关系链在，房价不可能回去。

最最重要的是，土地价格从未下降过。

年后集中供地政策出台，本以为会借此机会抑制“面粉价格”，然而重庆前几天的土拍盛典直接结束了这一想象。

2021年4月28日-29日，重庆集中土拍大会上线，国央企背景的房企和百强头部房企，激烈抢占地盘，平均溢价率高达40%以上，大大超出市场各方的预期。

很多人不知道溢价率是什么意思。

简单来说就是，你之前买一根冰棒需要1块钱，现在一群人过来跟你抢这根冰棒，老板将冰棒价格调到了1块4毛钱，溢价率40%。

地价涨了，房价涨不涨呢？

所以这几天的新闻都是在还原一场“央地博弈”历史大剧：

上面着急拍大腿，下面虚心接受，但无法或者不想改。

不过无论如何博弈，台下的观众记住一点就好，经济动力、人口动力强的城市，房价只能被抑制“过快”上涨。

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