高铁对房价的影响

作者：子木

来源：子木聊房（ID：zimuliaofang）

最近贝壳研究院发布《高铁研究系列报告》，我们聊聊“国民经济大动脉”，高铁对房价的影响。

1

创造纪录

十年前的今天，是中国人举足欢庆的日子。

京沪高铁开通运营，京津冀和长三角两大城市群全线贯通，沿线3.82亿人受益，乘上时代列车。

原来，南北两地相隔遥远，13个小时，旅途劳累，而京沪高铁的出现，将时间压缩到4小时18分，大大提高经济效率。

十年旅程，京沪高铁跑了15.8亿公里，相当于绕赤道跑了4万圈，累计运送旅客13.4亿人次，高峰期日运输旅客80万人，相当于一座县级市人口。

所有数据，都创造了纪录。

1964年，东京奥运会开幕前夕，日本“东海道新干线”投入运营，这是人类历史上第一条速度突破时速200公里的铁路，高铁正式诞生。

4小时车程，将日本京滨、中京和阪神三大工商业区连接起来，形成太平洋工业带，带领日本经济腾飞，一度成为全球第二大经济体。

1978年10月26日，邓老出访日本，乘坐了日本新干线高铁后，激动地说到：

“就感觉到快，有催人跑的意思，所以我们现在更合适了，我们现在正合适坐这样的车。”

然而高铁技术太难，我们只能埋头刻苦研发，直至2003年，才有了自己的高铁。

我国第一条高铁，秦沈客运专线，设计时速250公里/时，这条铁路是在国外的嘲笑中建成的，但出现的那一刻，和京张铁路一样：

打了老外的脸。

于今，设计师们在中国这块广袤的土地上，负重前行，尽情挥洒笔墨，创造了多个世界奇迹。

比如京沪高铁，世界运行试验时速最快，高达486.1公里/时；

比如哈大高铁，世界第一条穿越高寒季节性冻土地区的高铁；

比如京广高铁，世界迄今为止运营里程最长的高铁，全长2298公里。

从沿海到内陆，从高纬度严寒地区到盆地炎热地区，中国高铁“上天入地”，密密麻麻。

截止到2020年年底，我国高铁运营总里程达到3.79万公里，居世界第一位，是目前世界上最大的高铁网络。

邓老一定会很欣慰，20年不到，我们不单可以“适合坐这种车”，而且还可以骄傲的坐这种车。

2

出路

高铁的第一特征是“快”。

可以促进“人流、信息流、资金流”的运行效率，有“经济大动脉”之称。

截至目前，全国339个城市（包括直辖市、地级市、地区、自治州、盟、特别行政区）中，近七成已开通高铁。

考虑到人口、经济，以及投资回报，现在高铁站主要分布在「胡焕庸线」东南。

基本以大型城市群为主，比如长三角、大湾区、京津冀、成渝、粤闽浙沿海、长江中游等等。

长三角和京津冀，高铁站最多，也最繁忙。

比如北京，坐高铁可以通往全国近190个城市，连通性强，而上海，日均近700班高铁，流量大。

还有南京、杭州、无锡、苏州、常州、徐州等，全国最繁忙的高铁线路中，长三角占六成，领跑全国。

除了沿海城市群，中部省会城市高铁能力也在加速崛起，这意味着「陆权时代」的崛起。

其中郑州居全国第4。

强联系城市达50座，名副其实的国内交通枢纽。高铁给郑州带来了人口红利以及产业机遇。

数据显示，郑州近10年人口流入高达397.4万，全国第五，这为它奠定了新一线竞争力。

高铁繁忙，意味着经济活跃。

你会发现，高铁强的地方房价都不低，一般都可以排在全国第一梯队，人口和经济双向正增长，房价潜力空间充足。

还有一个数据很有意思，就是站点数量。

开通高铁城市中，80%以上的城市拥有2个以上站点，其中重庆高达20座高铁站点，居全国第一。

很多人都说重庆道路比较魔幻，但我认为它一直都有一种“大城精神”，有战略前瞻性。

通过这几年考察，我发现重庆是最喜欢“造路”的城市，没有之一。

当地朋友说到一句很经典的话：

跟平原城市不同，重庆是山城雾都，生的不好，后期要加倍努力，唯有“修路才有出路”。

3

双刃剑

那么开通高铁的城市，一定会利好房价吗？

这个问题比较热门，我经常会收到这样的留言，比如我们家马上要通高铁了，房价会不会涨？

都说“高铁一响，黄金万两”，高铁通之前是不是要投资一套房？等等。

直接说结论：

高铁可以利好房价，同时也可以利空房价，如果没有产业支撑，必然会被“榨干”。

高铁的本质，是让城市与外界产生联系，提升城市资源交换能力，同时加速人口流动。

拿我国两条主干高铁线举例，京沪高铁和沪汉蓉高铁，我们来看高铁开通前后的人口对比。

你会发现，两条高铁开通后，沿线近一半城市的人口不是流入，而是流出的。

最惨的是湖北的荆州市，人口流出46万多，占总人口8.8%左右。一部分去了广东省，一部分去了省会武汉市。

而京沪高铁沿线，昆山是分界线，沧州市、枣庄、镇江十年10位数的增长，减去人口自然增长率，基本是「停滞状态」。

仔细观察这些城市，大部分城市都是三四线城市，多以农业产业为主。

人口停滞或者流出，导致GDP增速放缓，城市开始变老变慢，进入衰退期。

其实道理很简单。

如果你所在的城市比较落后，高铁一开，人们可以更快地融入大城市。

你会选择继续留在“停滞”的老家，还是去“收入更高的地方”，享受更精彩丰富的生活呢？

“人往高处走，水往低处流”，这个规则，亘古不变。

而高铁促进“人口、财富”双向流出，会导致当地房地产价值持续衰退，房价没有增长动力，楼市一潭死水。

在这其中唯有两类三四线城市，可以抗击“高铁副作用”。

一类是徐州这样的城市，自身经济发达，产业丰富，高铁一开，从而促进了与大城市的资源交换。

很多上海、杭州的企业都会去徐州开办，享受更低的运营成本。

另一类就是典型的“卫星城”，比如京沪高铁上的廊坊，享受北京人口溢出，高铁加快了人口的通达性。

很多北京家庭都在廊坊安家，让父母照顾孩子，自己在北京奋斗，周末欢聚一堂。

4

难以逆转

然而，很多人却看不懂这个道理。

到现在，很多城市都在传唱着“高铁房价论”，售楼处的销售们更是一口一个“高铁开通，房价必涨”。

在大众都无法知晓真理的情况下，会被这种唱调所迷惑，然后一窝蜂去投资买房。

于是，在“准高铁”三四线城市，会出现一个很有有意思的现象。

高铁规划通过，人们开始炒房价，房地产市场活跃。

高铁建成开通，人们欢呼雀跃，房价还会有一波上涨。

然而没过多久，发现不对劲，房价不涨反跌，人口和财富在加速逃离。

傻眼了。

高铁开通，会让“弱产业”城市，进一步放大“缺陷”，被大城市持续“虹吸”资源。

而这种，“榨干”的趋势，很难逆转。

这是河南、湖北、四川、安徽、河北……几乎所有省份的高铁三四线城市，难逃的命题。

所以，高铁来了，别着急别上头，先评估自己城市的底色。

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