二手房真正的至暗时代，要来了……

二手房的未来，越来越灰暗了。

因为，高层不让拆了，除非你的房子是违法建筑，或者被专业鉴定机构确定是危房，并且没有任何修缮价值，否则都别想轻易拆迁了。

然而，房子是要变老的。就最近几年交付的房屋质量，它要是楼龄上去了，大众还真是不敢想象啊……

8月10日，住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（简称：意见稿），公开向社会各界征求意见。

在意见稿中，住建部明确提出，“严格控制大规模拆除”。

01

能不拆，就不拆

简单地概述一下当前的楼市——

持续高压。

这一波的楼市调控是从2020年下半年开始的，多地出台楼市政策打压楼市，但是依旧压不住房价上涨的趋势。

毕竟全球都在放水，热钱顺势流进了楼市，消费贷、经营贷这些资金都被人变着法地弄进了楼市，都这么灌水了，房价要是不涨那才有鬼了。

所以，很多人都把这一波的房价上涨，跟2016年的联系起来，因为这两次房价上涨的本质都是热钱涌入引起的房价上涨。包括后续的调控手段，跟2016年的路子一样，都是提高购房门槛，从而延缓大众进入楼市的步伐。

楼市调控层出不穷，但很多都是有苗头的，比如8月10日住建部发布的意见稿中提到的“严格控制大规模拆除”，追溯一下，跟之前大力推行的旧城改造，其实就是一码事。

尽管大众对“旧改”的诟病颇多，觉得它是马粪表面光，治标不治本，但不可否认的是，旧改正在有条不紊地进行着，拆迁逐渐成为一段历史。

高层之所以不再提倡拆迁，主要有两个原因——

第一是拆不起了，拆迁的成本越来越高了；

第二是不想拆了，拆迁会把房价越抬越高。

住建部这次发布的意见稿，算是把这个态度直接点明了，给老破小下了一道“限拆令”，能不拆的房子，以后都别拆了。就算是一定要拆，老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积，也不应大于现状总建筑面积的20%。

从本次意见稿透露出的信息来看，以后想要拆房子，审批都不一定能过——

除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的房屋可以拆除外，其他既有建筑应以保留修缮加固为主，改善设施设备和提高节能水平，充分利用存量资源。

对拟拆除的建筑，应加强评估论证，公开征求意见，严格遵守相关规定并履行报批程序。

态度很鲜明，除非你家房子是违法建筑，不然就算是危房，也得先找专业机构鉴定并确定无修缮保留价值，才能拆除。

如此看来，城中心的那些老破小，基本是跟拆迁无缘了，老老实实地加入旧改行列。针对这些老旧小区的改造工作，意见稿中鼓励采用“绣花功夫”，对旧居住区、旧厂区、旧商业区等进行修补、织补式更新，这还真是缝缝补补又一年啊！

02

楼市的高调转向

这次的意见稿出台，基本可以确定一件事——

楼市已经转向了！

先来谈谈各方的影响，首先是地方政府层面的，以后做老城区的土地立项，估计是没那么容易了，除了以前就立项规划好的地块，后续放出来的地块，位置偏僻是大概率的了。城市重心会逐步向郊区、新区转移，未来或许会带动郊区、新区的升值。

对开发商来说，打击力度也不算小，因为当前三四线城市的市场已经趋于饱和了，一众开发商都在往一二线城市回游。现在，老城区不让大拆大建，郊区、新区的设施跟不上，短时间内可能出现去化困难的问题，对开发商的操盘能力是个考验。

最后聊一聊市场，现在不让大拆大建了，也就意味着，老城区的格局基本已经固定，次新房在变老，老破小在贬值。对这些区域的房产持有者来说，其实不算是个好消息，因为房屋后期的维护成本势必增加，同时，房龄太老，也会导致房价的贬值。

即使是一线城市的房产，也会受到冲击，反正北京的例子已经向我们证明了，没有学区的老破小，是会贬值的。

而在今年，高层出台了一系列措施针对学区房，旨在解绑房屋、学区之间的联系，越来越多的老破小正在丧失自身的优势。

可以说，老破小的未来，已经被安排得很明白了。

对于购房者来说，风向调头，格局已定，楼市未来的走向更加明晰，对于他们来说，购房变成了一道选择题，是选择市区的二手房，还是选择郊区的新房，都是购房者在未来需要考虑的问题。

另外，限拆令的出现，也在一定程度上盘活了二手房市场，因为以后入市的新房，大概率都在郊区、新区了。想要住市区，就只能选择二手房；要想住新房，就只能去郊区买房了。在一定程度上，也能扭转购房者的思维模式，

同时，由于市区内的格局已定，二手房升值空间相对收窄，也能起到平抑房价的作用。

这也算是强行给楼市掉了个头，从原本的“开发模式”转向“经营模式”，开始做存量房市场了。

另外，限拆令的出现，也能起到平稳租赁市场的作用。毕竟，大规模的拆迁，势必导致租赁市场的需求短期激增，从而造成供需失衡的局面，导致租金连连上涨。

2019年8月，深圳最大的城中村之一白石洲拆迁，白石洲的村民总数是1878户，而在白石洲居住的流动人口超过25万。

随后，深圳多个区域的房租出现上涨，深圳西乡农民房一口气加价40%，坪洲地铁口的二房要价超过3500元。

富了一些人，穷了更多人。拆迁的确能让拆迁户致富，但拆迁给市场带来的变化，让更多人不得不缩紧腰带。

03

结语

在房价上涨的过程中，拆迁的作用不容小觑。

尤其是2016年那一波，在旧改模式的加持下，大量货币流入楼市，助推房价上涨，从而走上了房价普涨的道路。在那段时间，房企汇报年度业绩，都会重点提到自己手里头还有多少旧改项目。

然后呢？然后就是房价大涨，多少人回想起2016年，只恨自己没多买几套房，要不然都能财富自由了。

在拆迁模式下，房价势必会上涨，毕竟大拆大建之下，必有热钱流入。如此循环，就算房企的利润被摊得再薄，房价还是会上涨的。

现在的限拆令，相当于釜底抽薪，把房价上涨的动力给抽掉了。所以，业界对限拆令的定义是——

有效整合各种资源，盘活存量资产，增强城市活力。

盘活存量资产，这话说得太“官方”了，真落到实处，其实就是让你在郊区新房、市区二手房之间做个二选一。

至于怎么选，全看你的了！

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