“银十”变“铁十”，楼市软着陆，何时才是底

11月15日，我国统计局发布了10月房地产有关数据。

不管是全国宏观销售数据，还是70个大中城市商品住宅销售价格变动，总体都是深度凉凉。

销售下滑幅度达年内最大，开发投资跌幅也扩大；各线城市的新房和二手房价格环比均有略降，且房价下跌的城市数量出现大幅增加……

到底我们面临的是一个什么样的房地产市场局面？接下里又会怎么整？杠杆地产摆数据、讲道理，希望能为杆友适当解惑。

01

房地产凉凉得不行

说几组数据吧，从官方刚发布的热鲜数据开始。

第一，累计销售增速持续下滑。1-10月，商品房销售面积143041万平米，同比增长7.3%；比2019年1-10月增长7.3%，两年平均增长3.6%。

其中，住宅销售面积增长7.1%，办公楼销售面积增长2.4%，商业营业用房销售面积下降0.6%。

图表来源|万联证券（特此感谢）

商品房销售额147185亿元，增长11.8%；比2019年1-10月增长18.3%，两年平均增长8.8%。

其中，住宅销售额增长12.7%，办公楼销售额下降1.6%，商业营业用房销售额下降0.6%。

如上图所示，无论销售面积，还是销售额，累计增速今年一直下降，且累计销售面积的增速，百分比已经降到个位数。

第二，单月销售面积、金额同比下滑程度，均创今年以来最大跌幅。杠杆地产注意到，10 月，全国商品房销售面积1.3亿平米，同比下滑22%左右。

图表来源|国金证券（特此感谢）

全国商品房销售金额1.2万亿元，同比下滑23%左右。

第三，10月销售均价同比继续下滑，已经持续3个月。10 月销售均价下降1.3%左右，自8月以来，已经连续3个月销售均价下滑。

图表来源|万联证券（特此感谢）

很多房企自身的困境、行业局面，让购房者观望，一些房企被动降价促销。

第四，累计开发投资增速不仅持续下滑，连续2个月低到个位数增长。1-10月，全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%；比2019年1-10月份增长14.0%，两年平均增长6.8%。

1-9月同比增长8.8%，连续第2个月累计投资增速百分比个位数了。

其中，住宅投资94327亿元，增长9.3%。

第五，单月投资同比下滑幅度扩大。杠杆地产注意到，10月，房地产开发投资金额为1.2万亿元，同比下滑5.4%，较9月下滑3.5%，继续扩大。

图表来源|国金证券（特此感谢）

具体来看，10月，房屋新开工面积、施工面积、竣工面积单月分别1.4亿平米、1.5亿平米、6277万平米，同比分别下滑33%、27%、21%，全线飘绿。

第六，累计土地购置面积负增长。1-10月，房地产开发企业土地购置面积15824万平米，同比下降11.0%；土地成交价款11410亿元，增长0.2%。

图表来源|万联证券（特此感谢）

我们可以想见10月的房地产市场多么难。当然，10月有一个长假，也算是个理由，但根本上是行情真的深度凉凉。

02

“有限救市”，政策适度纠偏将继续

这样的情况，各方都急得不行。

不过话说回来，从2016年开始，不算差的行情已经5年了，此前几轮周期，涨一下总要回调一下，比如遇到2008年金融危机等情况。

这一次，直到2021年春天，还是比较躁动的，近几年每年都有一波行情。

说到底，无论开发商还是个人投资者，直到2021年4、5月之前，都觉得房地产总体还是有搞头，涨、涨、涨。

疯狂久了，遭遇点压力，不也见怪不怪吗？杠杆地产要说，归根结底，很多人还是心态没调整过来。

短期，房地产有压力是一定的，市场回暖，不是“有限救市”，政策适度纠偏就可以马上改变的，信心很重要。

我有这样几点看法：

第一，市场下行还会继续，年底或明年春天总会有点变化。政策端迎来边际改善，“有限救市”开始后，各方观望一下。

到了合适的时机，自然会开始变化。

第二，“有限救市”总会利于房价稳定的。现在一些地方房价连续下滑，市场信心很不足，“有限救市”干嘛，就是要阻止这个情况，并不让其蔓延。

比如我们看到，社融超预期，边际宽松趋势已现。

图表来源|首创证券（特此感谢）

监管层各种努力，逐步恢复市场信心。

第三，房企融资端适度放松后，依旧不会纵容房企，该暴雷、该重组的市场自己决定。简单说，健康的、合理的需求得到满足，不健康的不会给你续命。

自己该怎么解决怎么解决，该卖资产卖资产。甚至破产重组，不会姑息。

另外，此前杠杆地产也写过，以今天的市场行情，即便给你融资机会，投资人也不会随便买单，这么多债务违约你先解决啊，否则谁信。

第四，这个周期房子总体质量更不好，价格相对友好。市场不好，房企资金压力也大，此前买的一些地还不便宜，那么你说怎么修房子？

质量和用心程度肯定好不到哪里去，但是价格呢，为了回款、为了生存，很多已经开始相对友好了。

第五，政策层面还会持续释放友好信号。此前杠杆地产写过多篇文章，最终目标就是市场稳定。

特别要指出，不要将政策的调整理解为全面放松，而是适度纠偏。

03

逐步摆脱对房地产的依赖、软着陆，还有很长路要走

如何看待房地产的长期前景，以及上层对房地产的看法？

第一，不管何时，不管哪个国家，房地产其实都是重要的，只是说现在不炒也是确定的。在《暧昧的沈阳，疯狂的地产股！楼市大反攻开始？》（11月11日）一文中，杠杆地产分析过，房地产没有什么秘密，怎么出牌，基本都是明确的。

平稳，是各方的最大公约、底线共识，现在房地产过冷自然就要帮一把。

地方政府多数都要靠这个吃饭，GDP、财政、投资、无数上下游产业和就业，都离不开房地产，你说能怎么办？当然，谁都想经济多几个主引擎，不要这么依靠房地产、投资，但这制定有一个过程。

围绕不炒，适度的救市、放松，就是当下和未来一段时间都会做的。

第二，房地产行业还是我国经济的压舱石，这一点暂时不会变。要找到太好的替代物，很难的。经济、就业稳定，都要地产。

此前，杠杆地产老说，地产行业产业链长、关联产业多、行业带动效应明显、关系居民生活水平及财富，关系金融安全和经济增长。

银河证券说，无论从宏观层面、中观层面还是从微观层面看，都对我国国民经济、关联产业发展、居民福利等方面具有重要影响。

举个简单数字，2020 年我国全社会固定资产投资完成额为52.73万亿元，而房地产开发投资完成额为14.14万亿元，占当年全社会固定资产投资完成额的26.82%。

图表来源|华西证券（特此感谢）

地方政府也都要靠这个吃饭，GDP、财政、投资，都离不开房地产。

所以，房地产政策趋严、投机需求逐步离场可以理解，保持10来万亿元的销售规模，这个不会变。

10月27日，经济日报刊文《共同富裕需要房地产市场稳健发展》。

此前，9月22日，该报也刊文《楼市调控应注意满足刚需》，尽可能防止“误伤”刚需群体。

第三，逐步摆脱对房地产的依赖、软着陆，还有很长路要走。理想的状态是房地产合理的需正得到满足，同时金融机构和金融市场风险偏好平衡，各行各业都能得到支持。

前一段时间，总体是涉房信贷很难得到满足，这肯定也是不对的。

房地产高杠杆的玩法，已经这么多年，戒断有个过程。

调整经济结构、债务结构，不是一朝一夕。重要的是战略定力，在这个战略目标下，松紧适度螺旋“软着陆”，还是有可能的。

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