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被套死了,有些地方千万别买!

文琳资讯 2024-04-12

The following article is from 子木聊房 Author 子木

文 / 子木



“投资买错房,能不能断供?”


老李一下子把我问懵了。


自打认识以来,老李的性格极为保守,是那种“宁可把钱烂在银行,也甭想往外拿一个子儿”的人物,没想到竟然偷偷投资,还想着断供。


我问他买了哪里,他发来一张截图。



从高铁、冬奥会两个因素可以判断出,这铁定是“张家口”。


这个城市,因为冬奥会临近,再次进入人们的视野。与之而来的,是一群被套死在高岗上的炒房客浮出水面。


说起来,这事儿真有些荒谬。


1

刺入心脏


2015年,冬奥会的举办权花落北京,但最高兴的并不是北京,而是“隔壁小张”。


申奥成功的那天晚上,张家口楼市彻底沸腾了,新开楼盘一夜上调报价10%。当地印刷厂24小时昼夜不停印传单,一路铺向北京。


2016年正值北京房价大行情启动年,在冬奥会的概念下,碰撞出火花。


北京人一看张家口房价这么便宜,连夜排队抢房,而北部的内蒙古,也有一颗进京的心,既然帝都买不起,那就先在门口来一套。


老李就是看到一天一涨的房价,动了心,专门坐长途汽车过来给开发商送钱。


2017年,张家口房价大火,距离北京最近的下花园,房价从0.6万元/㎡左右蹦到近2万元/㎡。


要知道这一年,成都、武汉、西安、佛山、济南等不错的二线城市,价格都在1.5万元/㎡左右。


2017年3月后,环京限购,因为购房资格大规模冻结,环京东部以及南部房价坍塌。


张家口虽然没有限购,但是看到兄弟们的惨状,瑟瑟发抖。


2018年,先是开发商卷钱跑路,后有炒房客大量抛盘,击鼓传花的游戏进入尾声。


房价应声大跌,张家口主城区房价从1.3万/平米,跌到现在的0.8万元/㎡左右,距离北京最近的下花园跌到0.75万元/㎡左右。


老李买的时候,总价150万,现在跌到了80万,相当于跌出2个首付,房子是毛坯房,装修还得用钱,租也租不出去,每个月还得继续还贷


本想给家人一个惊喜,没想到是惊吓,每想起这件事,老李心里不是滋味,坐在阳台一根接一根抽烟。


老李说,高铁开通已经伤过一次心,而现在,冬奥会近在眼前,房价依然不见起色,一起买房的人好几个都断了供,他到底怎么办。



2

自受其罪


怎么办,“凉拌”。


为什么?


投资讲究逻辑,一定要看“基本面”和“未来”。


张家口2020年GDP1600亿左右,在河北排名倒数,跟秦皇岛、衡水一个水平。


人口总数400来万,人均GDP3.8万,更是远低于全国均值,一个城市连长三角的一个县城都比不上。


都说环北京周边是贫困带,从这几个数值,可以直观地看出,张家口的实际购买力根本撑不起万元房价。


再者就是区位问题。


在京津冀地区,即使是天津这种有资源有产业有人口的历史重城,都被北京不断虹吸,而产业更弱的地方,注定是被掏空的命。


整个京津冀地区向南发展,未来最多是把雄安做起来,北京、天津、雄安形成“三角”格局,连石家庄都不带着玩,更何况是张家口。



张家口的朋友告诉我,不单是当地的年轻人,连中年人都往北京跑,尤其高铁一开,加速了北京的虹吸效应,因为北京能赚到钱,而张家口,只能滑雪。


谈起滑雪,的确是张家口的招牌,这也是前两年房价火爆的原因之一。


但是产业发展,讲究的辐射人口。


冬奥会给张家口带来了几个滑雪场,但却无法解决大学生的就业问题。


写到这里,我想说的,并不是在主观层面去评断张家口这个城市如何。


它就是一个普通的三四线城市,更多的是保持较低的物价和房价,给张家口当地人一个安静和谐的人居环境。


而不是一群嗜血的开发商带着一群野蛮炒房客,进去一顿乱炒,毁了生态。


这就是为什么我在2017年张家口楼市最疯狂的时候,每天劝人不要冲动的原因。



3

楼市的反面


1995年,中国的海南楼市出现了“大地震”,给海南人民留下了600多栋“烂尾楼”。


2010年内蒙古鄂尔多斯市在煤炭经济垮台后,号称小香港的康巴什新区,一夜之间沦为“鬼城”。


那么现在的张家口楼市,可以称作楼市历史上第三轮房地产泡沫大溃败,留下的,是在冰雪中站岗的炒房客。


人间悲喜并不相通。


在张家口炒房客捶胸顿足之时,中国的最南边,却在寒冬中逆势前行。


正所谓,你在北方的寒风中冻成死狗,我在南方的艳阳里四季如春。


国统局数据显示,2021年10月份全国70个城市二手房价格,64个在下跌,2个持平,4个上涨。这四个上涨的城市分别是:


赣州、海口、三亚、大连。


尤其三亚,新房环比涨幅居全国第一。海南究竟有什么能量,能逆势上涨呢?


答案是,“稀缺”。


2017年,海南在连续高涨的房价中选择“断臂地产”,用大限购封了岛,后启动现房销售政策,鼓励大开发商入场。


“限规划+限报建+限价+限购+限贷+限投资强度”,让海南一度成为全国最严地产城市。


更绝的是,断臂之后,海南变相掐断了商品房住宅供应。


2020年,海南土地成交面积达1059.6公顷,创近三年新高,但宅地面积只有区区133.43公顷,其他都是政策地。


今年更惨,2021年1-8月,全省土地成交9601.35亩,但商品化住房土地供应仅为3宗,共38.54亩。


整个海南岛一心只搞安居和产业,商品房变得异常稀缺。


在这种严重稀缺市场氛围下,遇到了不断涌现的大利好。


2020年,海南上线自贸港概念,2021年1月,关于自贸港的法案(草案)出台,国家预备将这片土地打造成国际飞地,所有数据都在肉眼可见地快速增长。


你认为的天花板,在别人眼里可能只是地平线。


出身红利让海南楼市几经沉浮,依然可以强势崛起。


不过这块飞地在崛起的同时,也对投资客设置了极高的屏障。


比如三亚,外地人想买房,必须提供至少一位家庭成员60个月社保,而且以家庭为单位只能购买一套,重点区域则要求5年社保。


如果实在想买,就只能通过人才引进落户,成为新海南人。


要么说,新时代的投资者,都得有点儿文凭了。



4

另一面


除了海南省,这段时间我还看到很多地方,楼市也在逆势前行。


比如河南省新乡市的长垣县,从来没有政策照顾,也没有什么冬奥会的概念,就是踏踏实实干活,实实在在卖房。


长垣县2019年的时候房价还是4500元/㎡,但现在已经涨到了8-9000元/㎡。


今年全国楼市寒冬,但这个地方,只要新盘开售,就直接清空,很多人都是全款。


为什么?产业。


长垣一天就能生产5000万只口罩,给国外30多个国家供货;培养出来的厨师有3万多人,遍布大江南北,国外46个国家;防腐技术全国第一;200吨以下起重机,占全国市场70%以上。


这些产业实实在在带来了财富,当地人不断改善生活,周边农村的人也在陆续流入县城。


长垣常住人口90万,但近些年人口还在维持正增长,刷新了人们对河南小县城的认知。


这跟前段时间突然火热的山东曹县一样,垄断了日本90%棺材市场,虽然当地投资属性不是很强,但房子起码保值。


这就是我看到楼市的另一面。



5

拒做韭菜


这段时间,整个楼市充斥着大量的负面能量,没房的人看了侥幸,有房的人看了闹心,但却没有人去真正地思考楼市的本质。


什么是楼市本质?


价值和周期。


什么是价值?


就是我在探讨“隔壁小张”问题讲到的,这个地方能不能吸引年轻人,有没有产业,可不可以持续性发展。


这几年的轮番调控是好事,楼市里的妖魔鬼怪现了原形,城市房价回归到理性的跑道,人们开始探索聒噪声音下的真理。


价值可以被投资,但绝不能被炒作,价值它是长期性的。


什么又是周期?


别人眼里,房价只有下跌,但在我的视角,一些城市在逆势前行。


别人眼里,全国冰天雪地,但在我的视角,全国房贷利率正在不断下降,房贷周期在缩短;万亿资金已经进入市场,年底还有更多的水流入民间。


四季有更替,楼市也有冷暖。


今年之后,有的城市会周期性回暖,但有的城市会陷入漫漫无边的寒夜,再无苏醒的可能。


正所谓,“周期落,万物生”。


巴菲特常挂在嘴边一句话,“别人疯狂我恐惧,别人恐惧我贪婪”


其实背后的真理是,屁股是屁股,脑袋是脑袋,他总以旁观者的心态做参与者的决策。


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