被套死了，有些地方千万别买！
The following article is from 子木聊房 Author 子木
“投资买错房，能不能断供？”
老李一下子把我问懵了。
自打认识以来，老李的性格极为保守，是那种“宁可把钱烂在银行，也甭想往外拿一个子儿”的人物，没想到竟然偷偷投资，还想着断供。
我问他买了哪里，他发来一张截图。
从高铁、冬奥会两个因素可以判断出，这铁定是“张家口”。
这个城市，因为冬奥会临近，再次进入人们的视野。与之而来的，是一群被套死在高岗上的炒房客浮出水面。
说起来，这事儿真有些荒谬。
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刺入心脏
2015年，冬奥会的举办权花落北京，但最高兴的并不是北京，而是“隔壁小张”。
申奥成功的那天晚上，张家口楼市彻底沸腾了，新开楼盘一夜上调报价10%。当地印刷厂24小时昼夜不停印传单，一路铺向北京。
2016年正值北京房价大行情启动年，在冬奥会的概念下，碰撞出火花。
北京人一看张家口房价这么便宜，连夜排队抢房，而北部的内蒙古，也有一颗进京的心，既然帝都买不起，那就先在门口来一套。
老李就是看到一天一涨的房价，动了心，专门坐长途汽车过来给开发商送钱。
2017年，张家口房价大火，距离北京最近的下花园，房价从0.6万元/㎡左右蹦到近2万元/㎡。
要知道这一年，成都、武汉、西安、佛山、济南等不错的二线城市，价格都在1.5万元/㎡左右。
2017年3月后，环京限购，因为购房资格大规模冻结，环京东部以及南部房价坍塌。
张家口虽然没有限购，但是看到兄弟们的惨状，瑟瑟发抖。
2018年，先是开发商卷钱跑路，后有炒房客大量抛盘，击鼓传花的游戏进入尾声。
房价应声大跌，张家口主城区房价从1.3万/平米，跌到现在的0.8万元/㎡左右，距离北京最近的下花园跌到0.75万元/㎡左右。
老李买的时候，总价150万，现在跌到了80万，相当于跌出2个首付，房子是毛坯房，装修还得用钱，租也租不出去，每个月还得继续还贷。
本想给家人一个惊喜，没想到是惊吓，每想起这件事，老李心里不是滋味，坐在阳台一根接一根抽烟。
老李说，高铁开通已经伤过一次心，而现在，冬奥会近在眼前，房价依然不见起色，一起买房的人好几个都断了供，他到底怎么办。
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自受其罪
怎么办，“凉拌”。
为什么？
投资讲究逻辑，一定要看“基本面”和“未来”。
张家口2020年GDP1600亿左右，在河北排名倒数，跟秦皇岛、衡水一个水平。
人口总数400来万，人均GDP3.8万，更是远低于全国均值，一个城市连长三角的一个县城都比不上。
都说环北京周边是贫困带，从这几个数值，可以直观地看出，张家口的实际购买力根本撑不起万元房价。
再者就是区位问题。
在京津冀地区，即使是天津这种有资源有产业有人口的历史重城，都被北京不断虹吸，而产业更弱的地方，注定是被掏空的命。
整个京津冀地区向南发展，未来最多是把雄安做起来，北京、天津、雄安形成“三角”格局，连石家庄都不带着玩，更何况是张家口。
张家口的朋友告诉我，不单是当地的年轻人，连中年人都往北京跑，尤其高铁一开，加速了北京的虹吸效应，因为北京能赚到钱，而张家口，只能滑雪。
谈起滑雪，的确是张家口的招牌，这也是前两年房价火爆的原因之一。
但是产业发展，讲究的辐射人口。
冬奥会给张家口带来了几个滑雪场，但却无法解决大学生的就业问题。
写到这里，我想说的，并不是在主观层面去评断张家口这个城市如何。
它就是一个普通的三四线城市，更多的是保持较低的物价和房价，给张家口当地人一个安静和谐的人居环境。
而不是一群嗜血的开发商带着一群野蛮炒房客，进去一顿乱炒，毁了生态。
这就是为什么我在2017年张家口楼市最疯狂的时候，每天劝人不要冲动的原因。
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楼市的反面
1995年，中国的海南楼市出现了“大地震”，给海南人民留下了600多栋“烂尾楼”。
2010年内蒙古鄂尔多斯市在煤炭经济垮台后，号称小香港的康巴什新区，一夜之间沦为“鬼城”。
那么现在的张家口楼市，可以称作楼市历史上第三轮房地产泡沫大溃败，留下的，是在冰雪中站岗的炒房客。
人间悲喜并不相通。
在张家口炒房客捶胸顿足之时，中国的最南边，却在寒冬中逆势前行。
正所谓，你在北方的寒风中冻成死狗，我在南方的艳阳里四季如春。
国统局数据显示，2021年10月份全国70个城市二手房价格，64个在下跌，2个持平，4个上涨。这四个上涨的城市分别是：
赣州、海口、三亚、大连。
尤其三亚，新房环比涨幅居全国第一。海南究竟有什么能量，能逆势上涨呢？
答案是，“稀缺”。
2017年，海南在连续高涨的房价中选择“断臂地产”，用大限购封了岛，后启动现房销售政策，鼓励大开发商入场。
“限规划+限报建+限价+限购+限贷+限投资强度”，让海南一度成为全国最严地产城市。
更绝的是，断臂之后，海南变相掐断了商品房住宅供应。
2020年，海南土地成交面积达1059.6公顷，创近三年新高，但宅地面积只有区区133.43公顷，其他都是政策地。
今年更惨，2021年1-8月，全省土地成交9601.35亩，但商品化住房土地供应仅为3宗，共38.54亩。
整个海南岛一心只搞安居和产业，商品房变得异常稀缺。
在这种严重稀缺市场氛围下，遇到了不断涌现的大利好。
2020年，海南上线自贸港概念，2021年1月，关于自贸港的法案（草案）出台，国家预备将这片土地打造成国际飞地，所有数据都在肉眼可见地快速增长。
你认为的天花板，在别人眼里可能只是地平线。
出身红利让海南楼市几经沉浮，依然可以强势崛起。
不过这块飞地在崛起的同时，也对投资客设置了极高的屏障。
比如三亚，外地人想买房，必须提供至少一位家庭成员60个月社保，而且以家庭为单位只能购买一套，重点区域则要求5年社保。
如果实在想买，就只能通过人才引进落户，成为新海南人。
要么说，新时代的投资者，都得有点儿文凭了。
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另一面
除了海南省，这段时间我还看到很多地方，楼市也在逆势前行。
比如河南省新乡市的长垣县，从来没有政策照顾，也没有什么冬奥会的概念，就是踏踏实实干活，实实在在卖房。
长垣县2019年的时候房价还是4500元/㎡，但现在已经涨到了8-9000元/㎡。
今年全国楼市寒冬，但这个地方，只要新盘开售，就直接清空，很多人都是全款。
为什么？产业。
长垣一天就能生产5000万只口罩，给国外30多个国家供货；培养出来的厨师有3万多人，遍布大江南北，国外46个国家；防腐技术全国第一；200吨以下起重机，占全国市场70%以上。
这些产业实实在在带来了财富，当地人不断改善生活，周边农村的人也在陆续流入县城。
长垣常住人口90万，但近些年人口还在维持正增长，刷新了人们对河南小县城的认知。
这跟前段时间突然火热的山东曹县一样，垄断了日本90%棺材市场，虽然当地投资属性不是很强，但房子起码保值。
这就是我看到楼市的另一面。
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拒做韭菜
这段时间，整个楼市充斥着大量的负面能量，没房的人看了侥幸，有房的人看了闹心，但却没有人去真正地思考楼市的本质。
什么是楼市本质？
价值和周期。
什么是价值？
就是我在探讨“隔壁小张”问题讲到的，这个地方能不能吸引年轻人，有没有产业，可不可以持续性发展。
这几年的轮番调控是好事，楼市里的妖魔鬼怪现了原形，城市房价回归到理性的跑道，人们开始探索聒噪声音下的真理。
价值可以被投资，但绝不能被炒作，价值它是长期性的。
什么又是周期？
别人眼里，房价只有下跌，但在我的视角，一些城市在逆势前行。
别人眼里，全国冰天雪地，但在我的视角，全国房贷利率正在不断下降，房贷周期在缩短；万亿资金已经进入市场，年底还有更多的水流入民间。
四季有更替，楼市也有冷暖。
今年之后，有的城市会周期性回暖，但有的城市会陷入漫漫无边的寒夜，再无苏醒的可能。
正所谓，“周期落，万物生”。
巴菲特常挂在嘴边一句话，“别人疯狂我恐惧，别人恐惧我贪婪”。
其实背后的真理是，屁股是屁股，脑袋是脑袋，他总以旁观者的心态做参与者的决策。
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