信号接二连三！最近楼市到底在搞啥？

撰文|杆姐&编辑|雯雯

最近从上面到地方，对楼市的支持政策如山般多。

比如郑州取消“认房又认贷”，不少城市开始最低二成首付，利率加点下浮。有媒体统计，2022年以来，至少已有近50个城市出台了“支持”楼市的政策。

然后我们看上面，支持合理需求、支持改善需求，让金融机构对房企、购房者都温柔点，比如并购不计入三道红线等，还有其他各种喊话。

最新如2022年3月2日，银保监会喊话，房地产市场调整要平稳转换。类似的表态，其实这几个月以来已经不稀罕。

图表来源|华西证券（特此感谢）

市场表现方面，销售局部开始有起色，房企总体压力还是大。

特别是房企股价总体趋势依旧不好，这代表了资本看法。

对此局面，谨慎者依旧不少，也有不少人在议论行情又要回来，夜壶要大放异彩。

到底会走向何方？关系到刚需的出手时机，也关系是否该火速投资了……杠杆地产从地方层面、价格和交易管理层面、金融方面3个角度做个综合研判，希望对杆友有点价值。

01

地方层面：郑州带头，各地会紧跟，底线难破

我们从郑州说起。因为郑州是大城市、省会，第一个调整“认房认贷”政策，对后续影响必然很大。

首先我们细细品一下，郑州到底干了什么？

读完该市《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》的通知，杠杆地产总结看一下，核心大概4、5点。

第一，支持合理的住房需求；

第二，维护住房市场供给，合理执行预售资金管理；

第三，信贷支持，特别是对刚需、改善；

第四，优化房地产市场环境；

第五，搞好安置房建设和转化工作，货币化安置重提。

这些点，从需求端、供给端、金融端、市场环境端，提振房地产，同时底线基本清晰，风险理论上可控，如果不走样。

图表来源|国金证券（特此感谢）

那么后续会产生什么影响，杠杆地产总结了一下：

第一，积极作用明显。郑州因为2021年的水灾，以及整个大环境，地产这2年压力大。但郑州毕竟是省会，河南是人口大省，虹吸效果，郑州都市圈的建设本身就是支撑。

所以，基本效果我觉得是积极的。而且根据实施情况，或许还会有其他政策。

第二，学习郑州的地方，一定会不少。不管省会、较大城市，还是其他三四线城市。不过话说回来，很多三四线，本身就比较松。

能级相对低的城市，不是学习，而是还得加码支持。比如税费优惠、首付比例降低等。

简单说，就是因城施策吧，特别3月开完会后，我们等着看。

图表来源|国金证券（特此感谢）

第三，对房企总体利好，但资金监管还是有规矩，不允许乱来。政策宽松了，房企房子销售改善，这是正常的。然后呢？过往房企就是挪用预售资金，甚至拿这钱继续加杠杆扩张。

现在呢？郑州说的很清楚，严格执行预售资金监管政策，就是要维护好购房者的合法权益，确保交房。

因此，房企随意扩张的资本被管住了。

至于金融机构那边，适当对房企宽松，但和过去比，显然不是一个概念。三道红线、贷款集中度管理规矩摆在这里。

总的来说，杠杆地产认为，一次房地产行情的形成，一定是地产本身的政策，包括中央层面也包括地方；以及金融政策，利率等；价格和交易管理策略，地价房价的限制、二手交易政策的宽松或收紧等共同作用的结果。

地方都是希望各种宽松的，但是思考一下，一些底线地方能决定吗？

02

价格和交易管理层面：限价放松有望，快速套现不会成为主流，涨幅尽在控制

地价、房价、交易政策的松紧，是很好的价格和情绪杠杆。

如果地价不管、房价不管，二手房交易还极端宽松，那么开发商理论上就非常积极，购房者也会很踊跃，大家都像打了鸡血一样。

当然，前提是房企融资容易，否则没钱玩个毛线，都有杠杆加才能制造泡沫。

比如过去几轮，我们都看到，涨价才能激活交易。

现在问题来了，比如郑州，比如其他地方，地价和房价的关系怎么联动？

其实2021年第二轮集中拍地开始，这方面已经没那么严格了。

不过迄今为止，没有激活楼市，为什么？因为信心没了。所有人都相信房住不炒了，然后一堆房企出事，别说信心了，不烂尾都成为奢望。

我们看郑州这次，是希望激活成交的，然后货币化安置再次提出，但是总量不用杠杆地产说，一定是有限的。

因此，我们可以判断：

第一，价格方面可能短期不会有太多起色。无论开发商酝酿调价，还是地方地价房价联动机制放松，市场信心的恢复有一个过程，价格是慢于信心变化的。

但是力度和幅度，有待进一步观察。

第二，地价、房价的联动机制肯定会放松，土地款的支付会为房企减负。这样做，房企的空间才会更大，然后土地款缴款压力才不会那么大。

图表来源|东方证券（特此感谢）

比如一年内付清，这样房企甚至开盘有点收入了，再支付剩余土地款。

当然，这也有风险，万一付不出来，倒霉的是地方政府。

但总的来说，这样做，房企信心多点，价格上也不至于一定被逼到降价的地步，甚至可以调整下价格，显示出市场自信。

第三，套现效率有望适度恢复。一个没有投机性、投资价值的市场，一定会凉，2021年就是如此。

所以，有的地方从市场指导价开始，其实就是告诉大家，适当赚钱套现是可以的。

核心问题来了，多长周期可以套现，什么时候适度放松。

4年前杠杆地产说，别看啥限售，都是一句话，今天说3年、5年，明天也可以说1年、2年，主要是根据经济需要。

但是快速套现肯定不会是主流。

03

金融方面：让更多房企不死，让更多刚需和改善买房

房地产金融分2个部分，对房企、对购房者。

前一个是房企开发贷及融资，后一个房屋按揭贷款。

两方面，其实动作都有不少表现和柔性操作了。

比如针对房企，上文有说并购类三道红线不算。鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，加大并购贷款支持。

部分房企在融资上有点起色，同时针对买地的土地保证金比例，部分地方已经有所动作。

房企的流动性困境、债务挤兑、投资者信心问题，还需要更多努力，否则很多房企是挺不过去的。

比如对于房企的预售资金管控，此前部分地方太严，为了保证当地楼盘能交房。

但这样做也有坏处，房企可动用现金、流动性枯竭，导致更多项目、更多公司出现债务或流动性困境。

同时，杠杆地产认为，市场化手段兼并重组，让一些做事情太自信、杠杆太高、管控严重失误的房企付出代价也是必须的，否则市场无法出清。

而购房者按揭贷款方面，金融监管部门、银行、地方政府需要一起呵护。

第一，房贷利率加点，金融监管部门可以适度引导下浮，通过一些方式补偿银行，让银行有动力。

第二，针对刚需、改善的住房贷款，利率、放款速度上，可以有一些动作。

第三，公积金贷款、提取方面，地方是可以自己操作的。无论额度，还是贷款政策、提取简便程度方面，有所作为不难。

图表来源|国金证券（特此感谢）

第四，央行的官方降息、降准，可能的话，也会有些用。

我们看金融监管部门也在吹风，现在都不炒了，金融风险也低了，国民购房理性了，合理住房需求应该满足。

一切其实就是一句话，喊你买，但是又不能说“炒”着买。

房子这东西，以前部分是真的刚需、改善，但是或许有一半其实就是投资、保值，投资效应的消失、“房住不炒”成为共识，你说咋整？

老路是不回去了，要让房地产行业平稳健康发展不容易。

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