武汉，正在加速反弹！

文 / 子木团队

昨天，武汉朋友给我发来了他的“灰码”。

整得我是一脸问号！

本以为是恶作剧，询问得知，这是武汉新的防疫政策。

武汉也在试图重新定义绿码：

只有48小时核酸阴性或已做核酸采样才是绿码，否则就会变灰，一旦变成“灰码”，你将无法乘坐地铁、公交、甚至回家，在这个城市寸步难行。

首创“灰码”，堪称疫情防控一大创举。再加上，“一例疫情，全民核酸”，提前建方舱等措施，武汉成为当之无愧的“疫情防控天花板”。

武汉的治理能力在肉眼可见地成长，毕竟这座城市再也经不起第二次的封城停摆。

说到武汉，近来关于武汉的消息确实有点多，什么长江中游城市群被批复，长江新区正式落地，亚洲第一长的地铁环线武汉12号线开启……

但最值得说道的，还是武汉常住人口大增120万……

1

人口猛增120万

一直在诉苦“留不住人”的武汉，却稀里糊涂地成为人口增长最猛的城市。

武汉统计公报数据显示：2021年武汉常住人口大增120万，相比于2019年末，两年增长了245万。

从新增常住人口来看，武汉已将同级别的杭州、南京、成都、西安等城市远远地甩在了后头。至于一线城市嘛，能稳住基本盘，人口不流失就已经很不错了。

武汉人口暴增在于城市虹吸力的短期爆发，大疫三年，人口回流，华中地区或许只有武汉才能接得住这么多年轻人。

在这里面，号称宇宙中心的光谷熠熠生辉。

不吹不捧，今天武汉光谷的发展极度类似九十年正处于拓荒时期的深圳蛇口，政府没有多少钱，但可给你一块地。

正如毛主席所言：一张白纸没有负担，写好最新最美的文字，画好最新最美的图画。

随着时间的推移，外界对光谷关注点，也从大学城转变为年轻人，高新技术及人才集聚地。

相比于常住人口的大增，我认为，高质量人才，才是武汉的历史机遇。

今日的武汉光谷，聚集超百万级高校师生，也正是这些用知识武装头脑的年轻群体，配合以城市东扩的战略，仅用五年时间建起了一座光谷新城，这片土地给了这群年轻人放飞自我的机会。

而这座远离主城区的东四环新城，正处于从人才外溢到人才回流的转变下的加速狂奔。

武汉统计局数据：

截至2021年末，武汉全市的在校研究生人数18.27万，同比增长10.83%；在校本专科人数110.56万，同比增长3.60%；在校中职人数8.01万，同比下降0.39%。

无论是130多万高校大学生的基数，还是高质量成长趋势，在国内都是首屈可数的。

从全国重点城市高等教育程度占比来看，武汉以33.87%的大学受教育人数，仅次于北京、南京和上海之后，位列全国各大重点城市的第四位，已明显高于广州和深圳。

高等教育人才持续聚集，普通教育人数结构均衡，正是这座城市的年轻活力所在，更是这座城市持续发展的动力基础。

2

两个天花板

武汉作为国家级中心城市，综合实力一直都是位列全国TOP10，底子深、文化厚、人才多。

站在新型城镇化城市格局下，武汉也是最有资格上位“全国第五城”的几个城市之一。

恰逢百年未有之大变革的历史新阶段，面对西方在高新技术产业上的“卡脖子”，武汉以高新技术人才为基础，在以光通讯和半导体为主的领域上卧薪尝胆。

这正是大国崛起的关键一步，是这座城市的后发优势，实现弯道超车的最佳机遇。

产业链的聚集和一片新土地的从零开发，也给了武汉在校大学生一个新的选择。

光谷是武汉城市的新名片，江城又是老武汉的代名词。

一新一旧，一个后发优势，一个先入为主。

武汉人在用房价告诉市民，这座城里有两个价值高地，一个年轻活力的光谷核心，一个横跨三镇的两江四岸。

一个是增量机遇，一个是存量基础。

这也是我们，持续看好这座城市的区位板块。

如若手头资金有限的话，对保值增值又不是特别敏感的朋友，还是尽可能地留在主城区，实用性和便利性远大于侃侃而谈的大概念。

因此，对于武汉我们的看法就是：

对于手头紧凑的刚需群体，参考符合自身居住需求的地段，如工作、生活等，找一个靠谱的开发商，面对诱惑能做到不贪图小利，才是考虑的首要因素。
对于手头稍微宽裕的群体，主城区是一条红线，核心地段的核心资产才是首要。武汉的首选还是“两江四岸”和“光谷中心”，底线在三环。

如果非得要给出选定，我们定义的“两江四岸”是“北不过二七，南不过杨泗港，西不过宗关”。

至于光谷中心嘛，也就是光谷关山和光谷中心城的核心。

切记，千万别把阳逻，军山当四岸，千万别被什么光谷科学岛洗了脑。

3

坐等楼市回暖

除了“两江四岸”和“光谷核心”，在武汉买房，底线就在主城区。

至于为什么？两个因素：

一、武汉市场的基本面太大，资产被摊薄：

从当前的均价来看，二手房均价1.6万的武汉，远低于城市能级差不多的杭州（3.4万）、南京（2.8万）和天津（1.8万）等城市，甚至被苏州东莞给甩在了后头。

值得注意的是，武汉的三环，差不多等同于北京的五环，上海的外环。城市面铺得太大，四环上有大量不到1万的项目，远郊五六千的也比比皆是。

（图片来源网络）

这就带来一个问题，随着城市边界的外拓，绝大多数项目的资产价格将会被摊薄。

而核心区域和稀缺资产，将会，进一步加以巩固，稀缺的价值将被逐步放大。

如中心城区的，二七滨江、江岸核心、中北路板块，的二手房价已经拉升到5万，甚至更高。如大汉口的江汉江岸、硚口宗关、武昌滨江、雄楚南湖、光谷关山等板块也都已经进入3万加的时代。

若是以环线来看，武汉三环的房价也基本计入到了2字头，这个价格已经是高出整个城市均价的30%了。部分地区甚至更高，如东边的大光谷板块，北面的高铁新城，东南的民族大道等地区。

简单说，当前武汉人口较为集中的地方，房价都已经进入到了2字头了。

一套房子下来，怎么也得200到250万的预算。

反倒是那些远郊的外围项目，几乎都是不良资产。除非你想休闲一辈子，如此，还不如找个山头挖个坑。

房产投资也将告别以前那种粗犷的，野蛮的博傻时代。

独到的眼光和专业的研判，才能确保你的资产跑赢通胀。

而我们需要做的是“收缩战线”，将手上本就稀缺的筹码投入正确的标的上。

二、武汉楼市持续低迷，购买力依然强劲。

2021年下半年，武汉楼市因信贷冻结，遭遇了前所未有的压力。这种压力，不仅在于房企，也在于买房市场。

但这种急速遇冷，遍地打折，四处维权的大背景下，也丝毫无法动摇武汉新房市场的“头部”地位。

房管局数据显示：2021年武汉全市新建商品住宅成交量突破20万套，比2020年还要高出0.3万套。而据武汉发布此前的报道，2020年武汉即使在疫情的冲击下，依然稳坐全国新房市场的头把交椅。

可见，2021年武汉新房成交即便不是各大城市的NO1，那也是全国TOP3。

简单说，就是，任其市场再怎么降温，武汉这个市场的表现依然强劲。

2022年第一季度，武汉成交表现差劲，但这种差劲并不是由于购买力出现问题，而是情绪。

主要在两个方面：

首先是新房市场问题较多，开盘待售的，比如尚未开盘的，比如惜盘捂售的……

加上整个地产行业被挤压，武汉作为多数房企重仓的市场，各种停工、烂尾、维权的事情也时有发生，市场的情绪进一步被凝固。

不是不想买，不是不能买，而是不敢买，大家都怕买新房会维权。

其次是信贷预期，虽然年后放贷速度加快，房贷利率下调，但整体还比较高，目前已经在加速下调，大家都在等是否还能继续下调，多等一天就可能是一天的福利。

但再观望的情绪，都会有一个爆破点，去年武汉常住人口大增，积压的大量刚需购买力，正在蠢蠢欲动。

数据显示，刚刚过去的4月第二周，武汉新建商品住房成交备案2128套，环比上涨约35%；成交面积约22.4万平方米，环比上涨约31.15%。

而央行降准降息，房贷利率进一步下调，首套房贷5.2%，二套5.4%，已经创下武汉楼市近几年利率新低，也会进一步刺激情绪释放。

可以预计，武汉接下来还会继续松绑楼市，“晚到”的小阳春，已经在路上，市场迎来井喷式的报复性回暖。买房人要把握节奏，注意市场走势。

4

坚信，不会差

最后，对于武汉这座城市的未来，我们有足够的信心，坚信不会差。

放眼全国，论资排辈的话：

能称“老”的城市，恐怕只有“老北京”和“老汉口”了。
敢夸“大”的城市，恐怕只有“大上海”和“大武汉”了。

大江大湖大武汉，依水而居的武汉人，有着一种与生俱来的江湖气概。码头文化氛围浓厚的江城民众，也成就了这座城市的独有的气势。

单方面博弈武汉可能比不上东南沿海的一些城市，但是抱起团来，我管你是东海还是南海。

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