房票背后的逻辑，要注意了！

文 / 子木

经过大半年的连续刺激，大多数城市并未好转，还躺在ICU里。

今夕不同以往，有些城市已经彻底刺激无感，“房子比人都多”的事实，再也无法掩盖。

怎么办呢？还得救，大力救。

这几天讨论最多的，就是“花样救市”。

浙江温州，推出安居贷，前三年只用还利息；

广西玉林，只要买房送三份工作任你选；

河南商丘，用房子兑换农民的大蒜和麦子；

江苏连云港，只要买房就送一头200斤的土猪……

有人在网上调侃，不久的将来，开发商可能要开婚姻介绍所、月子中心，买房送相亲对象，结婚生娃一条龙服务。

一切现象都非偶然，只能说当下开发商真的着急了。

前几年，全款的往里走，贷款的门外排队，公积金靠边站；现在甭管有没有钱，先进来看看吧，活不下去了。

这些救市政策，治标不治本。

真正有用的，或许可能是近期坊间讨论最为激烈的：

“房票安置”。

郑州、开封、宜兴、南京、温州、张家港……目前全国已经有20个城市出台了相关房票的安置政策，不出意外，这个政策会成为所有三四线城市的主流。

有人说，这就是2015年货币化棚改的“另一张皮”，“核武器”来了，将对楼市产生巨大的刺激效果，全国房地产大潮再次启动。

很多人跑来问我，是否属实。

今天子木就告诉大家什么是“房票安置”，这个“核武器”到底对楼市有多大的影响，它的本质又是什么？

1

要想看懂“房票安置”，就必须搞清楚它的孪生兄弟“货币安置”。

货币安置很好理解，就是把你的房子拆了，然后给你一笔钱，你可以拿着钱去买房，或者吃喝玩乐。

这个政策过去创造了不计其数的“拆迁暴发户”，暴拉了一波房价，被人骂到现在。

而现在的房票安置，同样把房子拆了，给你的不是钱而是一张“票”，你拿着这张“票”可以去开发商那里买房抵房款，但不能搞其他的消费。

属于定向消费抵扣券。

其实这个政策早在2015年，内蒙古鄂尔多斯就玩过。

当地康巴什新区没人买房沦为鬼城，政府就想办法把隔壁村村民房子兑换成新区房票，用来去库存，效果还不错。

后来其他城市也在偷偷摸摸用，直到这几天才彻底火起来。

这是因为救市当红主角二线省会郑州，把这个政策揉捏了几下，当作救市法宝，光明正大地掏了出来。

有意思的是官方并没有制止，而且紧接着有大量的城市跟进效仿，俨然全国蔓延之势。

那么这里面到底藏着什么机理呢？

如果从表面上看，这个政策堪称一绝，可以达成三方共赢。

之前拆迁换的是安置房，基本对市场没有任何带动作用。

而现在政府把房子拆了，给了老百姓房票，大家就只能去市场上买商品房，这是唯一选择，要比棚改货币化更简单纯粹。

老百姓很开心，因为之前只有安置房，安置房又偏又破，没什么流通价值，而现在可以买到市内更好的商品房，满足了多样化的需求。

开发商也开心，手里的库存终于出去了，不用天天求着人们来售楼处买房了。

政府也开心，不用掏钱补偿，减轻了财政支出压力。

同时房票安置，强行创造了一波买房需求，交易上行是必然的，楼市好了，经济疏通，城市运行就回归到常态了。

如果棚改货币化政策不出，那么“房票安置”，毋庸置疑，将是接下来最好用的救市政策，没有之一。

但事实果真如此吗？

2

当我跟一个搞金融朋友讲“房票安置”的时候，他跟我说，这难道不是一种“次级债”么，一下子点醒了我。

很多城市发布的政策，其实并没有强迫人们必须拿“房票”，而是给了多个选择：

一是安置房，二是现金补偿，三是房票安置。

只不过对房票做出了特殊的照顾，比如郑州提到，用房票买房，可以拿到额外8%的奖励。

意思是如果选择现金补偿，是100万，选择房票，价值就是108万，可兑现周期是1年，1年到期，自动回归到现金补偿。

反过来想，这就相当于政府给村民们打了一张利率8%的欠条，当然这个欠条肯定不是政府打的，而是下面的城投公司。

城投公司左手征地，右手打欠条，村民拿欠条跟开发商兑房子，城投公司把地卖掉把钱补给开发商，或者直接把地兑给开发商。

这条传导链条看似OK，但风险极高。

棚改货币化安置，直接由中央的国开行出资，有国家兜底。

而房票制度，是地方行径，如果没有开发商愿意拿地呢？城投公司征来的地出不去，这个钱窟窿谁来补？地方政府是否会出现补钱窟窿？

为此，我开始从网上检索案例，大吃一惊，已经有城市发生了这样的不幸事件。

一个襄城县的网友说，2017年他们这里就用了房票制度，当时县里没钱拆迁，就在房票上给了极大的优惠。

他的一个亲戚，2层楼加一个院子，换了2张房票+20W现金。

当时的规定是，两张房票可以兑换2套120平的安置房，也可以去买常规商品房，不过只能按照3000元每平方抵扣新房款。

当时有很多人拿着房票去买房，结果遇到最大的问题是开发商会“区别对待”。

房票买家购房条件极其苛刻，只能买一楼或者顶楼，或者用房票必须要买车位等等。

后来，更严重的事情发生了，县里的地卖不出去，给不了开发商钱，开发商干脆不认房票了。

人们的房子被拆，手里的房票也成了空头支票……

更有意思的，当初那些选择兑换拆迁房的人们也被坑了，因为承建拆迁房的开发商，提桶跑路了。

在这一切发生之后，当地的房价却因房票制度，涨了2000元每平米左右。

襄城县不是偶然事件，房地产下行的趋势很难转变，大部分开发商都命悬一线，更别说拿地。

而当土地持续流拍后，地方城投公司根本拿不出足够的钱去补窟窿，房票就无法被“刚兑”。

郑州还好，毕竟是二线大省会城市，大不了政府出面补窟窿，但其他三四线城市呢？

如果按照目前的形势继续发展壮大，多城市大规模启动房票制度，稍有不慎，整个社会信用链都要崩断破产，最后苦的还是老百姓。

这正是我所担忧的。

3

退一万步讲，如果房票制度正常施行，而且可以实现良性兑付，那么这个政策会如2015年的棚改货币化一样，楼市会出现新的大涨周期吗？

我认为几乎不可能。

2015年那波棚改货币化拉升房价，是有基础的。

1、房价的上涨预期

2、稳定的收入预期

3、较低的居民杠杆和城镇化率

现在来看，这三点没有一点是具备的。

尤其是第三点，2015年中国居民杠杆率是38%左右，2021年，这个数值已经达到了62%左右；2015年的城镇化率为56.1%，2022年的城镇化率接近65%。

这意味着，在需求疲软的情况下，居民杠杆却持续出现飙升的状态，我们在去年就进入了“双高状态”。

而2022年的这一波疫情，导致大量居民收入缩水，整体又激化了“供过于求”的矛盾。

最重要的是，2015年三四线城市房子已经出现了高库存危机，在集中消化库存以及释放大规模购买力以后，我们再次来到高库存危机的边缘。

而且我们要注意的是，房地产“赚钱效应”已经很难出现了。

在上一轮棚改货币化政策结束后，因此爆发的城市无一例外进入阴跌周期，房价有价无市，萎靡不振。

这些年三四线炒房客被套牢，每天都在想着如何解套，这次房票制度的确可以去库存，但很难再激起炒房欲望。

整体来说，房票制度利好市场，毕竟强行制造的需求不能凭空消失。

但仅仅也就是去库存，根本无法跟当年的“基础面”相比，自然也不会有大的行情。

而且出台房票政策的城市，也彻底揭开了自己的底裤。

靠强行制造需求来去库存的城市，目前不具备投资属性。

目前为止，全国已经有20座城市出台了相关政策：

河南郑州、江苏宜兴、河南开封、江苏南京（溧水）、浙江温州、江苏张家港、浙江龙港、浙江海宁、浙江金华、湖北鄂州、浙江丽水、浙江宁波（奉化）、浙江温岭、河南许昌、福建邵武、江苏江阴、安徽界首、江苏常熟、河南信阳、四川宜宾。

接下来房票城市可能会越来越多，跟出台限跌令一样，都是不自信的表现，也是救市的无奈之举。

看清真相，就不会被碾轧，你我皆是见证者。

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