这些城市，起风了
The following article is from 子木聊房 Author 子木
进入2023年，市场的情绪明显好了起来。
外资持续9天涌入逾640亿元，释放看好中国资产信号，带动A股市场持续上行。人民币升破6.8，透露出经济周期复苏的强势预期。
放开后的第一波新冠冲击也渐渐落下序幕，人们都知道还会有第二波第三波的冲击，但在心理上已经没有了第一波的恐惧感。
这种心态促使社会面的流量加速恢复，北上广深以及各大二线城市地铁运载量已经接近疫情前，各大景区也在恢复久违的“人潮”。
摆脱疫情阴霾的经济巨轮，虽然还有很多问题没有解决，但船上的人们都明白：
我们已经没有理由再回到如2022年那般黑暗，也再也找不到那种信心被彻底击碎的体感。
2023年，应当是春暖花开的一年。
这段时间，楼市也在频传转暖信号，最典型如风向标老大哥北京。
我在北京做了一个星期的线下调研，总体下来，感觉有点回到了2021年年初的意思，购房热情已经覆盖了潇潇冬季的寒风。
朝阳、海淀的中介门店带看量很大，前几天绿中介单日成交破了600单，已经追平了16年-17年上波大潮的平均水平。
一位中介跟我说，2022年一年开了1单，前几天都准备离职了，没想到2023年元旦后一周就开了2单，一天能有3-5组左右带看，苦苦等待一年的行情终于回来了。
不过这次领导不让乱发销售太好的消息，怕查，毕竟北京是房住不炒的最后底线。
我跟他说，没必要害怕，去年房价涨是错误的，今年房价涨是正确的，北京是全国楼市的信心之源，出现这样的行情求之不得。
其实这波北京楼市强势复苏，没有任何炒作因素，去年一年全国救市运动，给北京的利好，掰掰指头都能数清楚。
老人购房资格，通州双限改单限，别的城市首付调到20%，利率跌破4%，而北京依旧执行全国最严格的限购限贷，首套首付35%，利率站在4.85%左右。
这意味着，北京的行情全由最扎实的刚性需求在驱动，实打实的购买力在起作用。
北京作为全国资金的汇集地，购买力旺盛，同样也是其他城市的参考方向，大家应当关注学习。
比如表现最好的资产，依然是核心地段改善型次新房和学区房，今年后者表现显然更强势一些。
开年后前11天，德胜成交50套左右，月坛30套左右，陶然亭45套左右，广外60套左右，这些都是单价10W+以上的头部学区房。
可能很多人问，北京不是一直在均衡教育吗，教师轮岗，搞一圈下来，头部学区房为啥又回归了？
其实很多人对学区房有一个误解，认为好的学校是因为老师教的好。
但事实上，好学校，永远是生源大于师资。
一个朋友给我讲了一个鲜活的例子。去年北京顶级德胜学区，因为搞多校划片，很多学生被划到了其他学校。
这两个学区差距很大。然而被划走的家长并没有因此感到痛苦，而是有组织有纪律，几百人成群结队涌入隔壁学校的家长群。
之前家长群每天聊的都是柴米油盐，吃喝玩乐，而这批家长进来之后，话题秒变，每天群里都是未来规划、教育、学习、时事新闻……
后来所有家长都被带动，高度关注孩子教育，娱乐风变为“鸡娃风”，成绩越考越好，这个学校也随着升学率高涨，成为更强梯队的学区房。
只要学风好，家长素质高，环境纯粹，圈层所带来的教育赋能，会把非学区房硬生生考成学区房。
北京做教育均衡有了这样的结果，其他城市就不用过分担忧了，只要高考制度不变，学区房的价值就很难被撼动。
第二个特点是，北京不带学区的老破小开始折价出货了。
虽然从2016年之后，这种趋势已经成为定势，但近段时间愈演愈烈，核心原因在于第一波新冠大潮，对北京老人冲击非常严重。
老人走了以后，留下的房子大多是老破小，儿女不喜欢住也不想住，于是都在想办法卖掉分财产，老破小房源挂牌量激增，供过于求，有了新的议价空间。
对于其他城市，我没有亲身去调研，但从关系网的线报可以得到有效消息：
均出现了一定的复苏景象，个别城市比较激烈。
贝壳最新出炉的数据也佐证了这一点，数据显示，1月上旬，全国前50城带看量较去年12月增加22%。
北京、石家庄、廊坊以及天津等城市增幅均在40%以上。
很奇怪，前几波大潮领涨要么是以上海为核心的长三角，要么是以深广为核心的大湾区，京津冀带头还是头一次。
大约是因为北京行情复苏太激烈，预期已经提前传导到了周边区域。
天津年前翘尾，年后火热，学区房市场已经从成交上涨上升到了房价上涨；
被遗忘的石家庄市场也在反弹，当地中介机构，正在大规模抢单招人；
廊坊也在蠢蠢欲动，买不起或者没有资格买北京房的刚需已经在陆续进场的路上。
这些城市都是连续回调4年以上的城市，同时也是全国救市中利好给的最多的地方，现在已经很难抑制积压的购房需求了。
在业主的预期方面，大湾区二手房是最激烈的。
二手房景气度已经突破了20，1月上旬已经逼近30，走出了陡峭的复苏斜率。其中珠海排名第一，佛山第二，然后是深圳、广州和东莞。
广州已经给了很多利好，接下来就看深圳放不放，如果深圳有放开信号，哪怕是二手房指导价放松，那么大湾区行情不出3月就会到来。
今年全国行情从北烧到南，还是从南烧到北，就看谁的政策优势更大，购买力更为充足了。
“疫情不退，行情不起”，这是我去年的揣测，如今疫情结束，行情便来到了岸边，表面上是信心恢复，底部其实还是需求，关于住房关于投资的需求。
但这轮行情到底怎么走，走到哪里，没有人能预测出来，因为无法评估到底有多少购买力会起作用。
利多因素和利空因素，相互博弈牵扯，裹挟着行情往前走，不过可以确定的是，最终的胜利者只能是疫情影响最小的，以及获得杠杆能力比较容易的人群。
看到这里大家应该明白了，为什么2023年行情出现在了北京，而不是鹤岗。
这不是开玩笑，因为很多人对楼市的概念，是缺“锚”的。总以为自己买不起房，全国人都买不起买，自己城市的行情差，其他城市都得差。
一个人代表不了行情走势，一群人也代表不了，甚至一个城市也很难表达行情的走势，你只能从天花板到地板（北京-鹤岗）找定位，找城市的定位和自己的定位。
每一轮周期都是这样，有些人已经占座，有些已经准备好上车，有些人还在准备的路上骂骂咧咧，有些人甚至埋怨司机，恨不能拿个炸药包塞在铁轨上。
可是，每趟列车永远不会等人，理性看待楼市才能找到机会。
大家这段时间一定要注意“翘尾法则”，如果11月到次年2月出现成交连续上扬的情况，那么3月伊始就要不顾一切抢座位了。
不要问为什么。
接下来我会根据真实的数据，挨个帮大家预警城市所处的行情位置，忙着过年的同时，一定要时刻关注楼市，做前20%的乘客。
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