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李嘉诚7折抛售房产,释放什么信号?

文琳资讯 2024-04-11

来源:投研前线

近日,李嘉诚“7折”抛售房产。

李嘉诚的大甩卖,把本来就孱弱的香港房市又砸了一个大坑,房价或将退回7年前?

香港楼市的“深水炸弹”

此次“7折”抛售的楼盘是香港首富李嘉诚名下的长实集团的新楼盘“亲海駅II”,通过公布的价格,其中最便宜的开放式单位实用面积210平方呎(约合19.5平方米),扣除18%折扣后,折实售价为290万港元,折实呎价13810港元(约合14.87万港元/平方米)。

值得注意的是,这一售价较周边二手房便宜了三成,甚至回到了7年前的水平。

长实执行董事赵国雄形容,亲海駅II首批单位为“便宜到爆”。该项目价格被外界视为香港楼市的“深水炸弹”。

但是这时候业内也会有人问了,这个楼盘并不是那种偏远的房子,而是位于九龙,距离香港岛仅一个地铁站,那么为什么要7折抛售呢?是不是李嘉诚嗅到了什么信号?

为何折价抛售?

李嘉诚控制长江实业三分之二的股份,七折抛售房产,损失的不是别人的钱,是他们李家的钱。那么折价抛售的原因是什么呢?

先看长实集团披露的2023年度中期财报,长实集团物业销售收入为82.46亿港元,同比减近六成;收益35.3亿港元,同比减少56.2%。但长实集团整体财务账面良好,截至今年6月底,其在银行的结存和定期存款有438亿港元,1年内到期借款约92亿港元,另外还有没有使用的贷款额度,资金有强流动性。

上半年业绩不太好,所以这波抛售新房的操作很可能是因为急需在2023年末之前,做出一波业绩,否则2023年年报将比较难看。

但有分析人士指出,或许是长江实业想减仓回收资金,可能会有其他投资回报率跑赢房地产。

长江实业集团主席李泽钜也表示,集团的多元化业务让集团有能力应付逆境和风浪,业务多元化使集团能够在周期性的波动中维持稳定的财务表现。事实上,鸡蛋勿全放同一个篮子里,是一个基本的投资原则。

但是也有专业人士认为还有不同的原因,比如香港人口的负增长、香港的土地开发率非常低或者是香港最新的“地花”模式。

长期以来,香港房价一向居高不下,动辄单价十几万、几十万一平方米。主要原因就是香港地少人多,但是近年来香港人口已经连续三年下降,人口是房地产的根基,人口减少自然会降低对房屋的需求,房产降价只是时间问题。

香港地少本应该利用率极高,但是据相关数据显示香港土地面积为1111平方公里,但目前只开发建设了270平方公里,仅占总面积的24.3%,房屋用地更是仅占香港土地的6.9%。而李嘉诚为首的四大地产商,却持有上千公顷土地,一直处于闲置、荒废状态。

最后就是香港政府拟创新推出“地花”模式;而这也是让李嘉诚重点关注,并不得不7折快速抛售房产的最主要因素!“地花”是一种目前极为创新的房地产模式,即将已经确定土地用途、但还未完成土地平整的用地提前招标,让投资者能够提前入场,缩短土地开发周期,提高土地使用效率;也就是说,未来香港会不断加大住房供应,并且房地产企业想要中标,就必须在中标后第一时间快速盖房子销售给老百姓,不能囤积聚集地盘,长年占着茅坑不拉屎!

而这种种对于李嘉诚将是利空,所以这次“7折”抛售房产也不难理解了,李嘉诚的商业理念是绝不赚最后一个铜板,资金尽快回流到自己口袋才是最稳妥的。

抛售的本质是避险

李嘉诚抛售背后,其实本质还是规避疯狂房价背后存在巨大债务风险。

回想在2013年的时候李嘉诚大量抛售内地资产,一直持续到2015年。很多人认为他损失惨重,错过了房地产辉煌的时间,一度王健林、许家印的身价蹭蹭上涨,超过李嘉诚。

然而到如今,许家印的恒大负债2.8万亿、王健林不停卖资产还债,而李嘉诚家族还是今年还是香港首富。

在他超过70年的营商生涯中,没有遭受过一次财务上的紧张。他曾接受采访时说过:我对债务从来是如履薄冰。谁手上现金流更充裕,就更能够抵抗风险。

在当下的阶段,资金的流动性对于企业来说,非常关键。投资并不是比谁跑得快,而是比谁跑得远。

放在最后

对于李嘉诚的“7折”抛售背后如果真的产生了什么影响,反而会让内地或者香港楼市调控政策加码。

最近内地房地产市场利好频传,比如存量房贷利率下调,交易税费下调,认房不再认贷等,但大多数尚未落地。北上广深的住建部门也都表示要出台利好,但目前只有一些二线城市(比如合肥、郑州、南京)出台具体政策。

最近在国家发改委、财政部、央行、国税总局联合举行的发布会上,央行货币政策司司长的一个表态值得注意:在保持银行体系流动性的合理充裕的同时,也要“防止资金套利和空转”。

其实对比李嘉诚、王健林、许家印的经营理念,以及如今三家房地产大亨如今的结局,民营企业的老板可以清晰的认识到,企业在财务风险把控、投资方面均需要谨慎,稳健的把控,方可让企业最大限度地减少债务风险,让企业走得更长久。

同时,对于企业来说,拥有稳定的现金流才是最重要的,这样抗风险能力才更强。

李嘉诚7折抛售房产,释放了什么信号? 

你可以怀疑老李头的人品,但不要怀疑他的嗅觉。

老李头2012年开始退出大陆,被骂“携款跑路”。

后来2015年那波房地产刺激没赶上,被人嘲讽为老李头眼光不行了。

结果现在再看呢?

赶上2015年那波楼市刺激的房企,现在都什么下场?

老李头用行动证明了他说的那句话:永远不要挣最后一个铜板。

香港的商人,尤其是成功的商人,都是在高度自由的资本主义市场经济中磨砺出来的。

他不是谁的“白手套”,也不是谁的“包税人”,人家可是实实在在的资本家,纯粹的商人。

不像某些离开了温室就枯萎,离开了靠山就崩溃,离开了社会主义大家庭就活不下去“棋子”们。

老李头这种纯粹的商人,对于经济规律和时代趋势的把握,可比“人定胜天”的某些人敏锐多了。

而且很多人总是觉得老李头最厉害的是经商头脑,其实根本不是。

老李头最厉害的是他的情报信息搜集能力。

但凡对老李头的发迹史了解一下,就能感受到他的成功完全建立在对一手信息的搜集能力之上。

他能以最快的速度捕获一手信息,然后凭借对情报的研判,提前蹲点,然后疯狂收割后来者。

老李头这次7折卖房,大概率是已经搜集到了某些对香港房地产市场不利的信息。

他不过是对自己搜集的情报做出一个商人应有的反应罢了。

而且,香港房地产市场是世界经济的金丝雀,能够灵敏的反映世界房地产市场的走向。

以老李头的经济实力,他的情报搜集能力应该远在各位读者之上。

7折卖房,或许是老李头根据他搜集到的情报判断出:未来香港房地产市场的跌幅应该远在30%以上,说成是暴跌也不夸张。

其实整个世界经济到了一个关口,就是主要经济体都在为即将到来的风暴做准备。

而准备的大致思路就是:给金融和房地产的既得利益者放血,为新一轮的科技大爆发输血,以求新一轮的科技大爆发来化解危机,带领世界各国走出泥潭。

金融行业是“利息经济”,房地产是“地租经济”,这二者供养了大批的食利阶层。

这些食利阶层,不事生产,却不断地从经济中吸血,造成严重的社会贫富分化,已经成为了经济危机的根源,阻碍了社会的进步。

所以,想要依靠科技爆发走出本轮危机,必须要给这两个群体放血,扫清走出危机的障碍。

具体的做法大概就是:

对金融行业:降低利率,让银行的存款升息速度降下来,甚至0利率。

对房地产:开始征收房地产税,让资产持有者把过去吃到的时代红利吐出来。

老李头肯定嗅到了暴风雨的味道了。前几年他就清了一波内地的资产,不赚最后一个铜板。

这个时候他还在卖自己的房产。从他行为我简单地理解就是房地产还要跌,没触底!

李嘉诚先生说不赚最后一个铜板,销售们不仅能赚业主的最后一个铜板,还能让业主多欠几个铜板,无论何时何地,销售都能说出一大堆理由,房价要涨了,并且能涨到云霄!这说明在赚钱能力上,房地产销售再次领先!

李嘉诚先生用自己的真金白银来支持自己的想法,房产地销售除了用自己的嘴来支持自己的想法,还能忽悠业主用他们的钱财来支持自己的想法,俗称空手套白狼,这可绝对不带半点夸张,毕竟烂尾楼也被他们卖出去不少。这说明在资金效率上,房地产销售有大幅领先!

综上,只要房地产销售言行合一,首富早晚都是他们的,所以我认识的房地产销售们最近都在砸锅卖铁,借遍所有亲戚朋友,还有些甚至在卖血卖肾,高利贷也丝毫不皱眉,就为集中所有钱财,也要赶上最后一班房地产末班车,一去永不复返!

好多人说李嘉诚没眼光,只是表面风光,那难道像姚振华这样才是真风光?

肯这么割肉,说明大佬明白,现在不割以后更割不出去。

724之后房地产刺激政策可以说相当到位了,看看市场反应,部分二线城市在这一周多的时间里,房产交易数不增反降。一线城市近期成交未关注,降不降不知道,但是市面上确实没有鼓吹政策后市场多么火爆的消息。没错,那些自媒体都很少吭声了。说明数据可能真的不咋拿的出手吧。

虽然政策本身是促进刚需和改善需求的。但是首先伺机而动的是手头囤有大量房产的投机客。没错,现在到卖的时候了。政策一出来,咨询挂牌的房客首先增多。如果二手房开始抛售,傻子都明白房价还得降,所以现在有购房需求的也在观望。一边是着急出手的投资客,一边是敌不动我不动的购买者。二手房挂牌数量在增多,成交上不去,自然就进入到降价抛售。真到了这一步,政策失灵,要想再救了就更难了。

在看看2022年房地产数据。销售数据下滑不足为奇,毕竟疫情几年销售数据都不漂亮。但是2022年是继2008年以来,全国商品房均价收下下跌。2008年金融危机,销售均价跌了1个多点,2022年破天荒跌了3个多点。而这两次下跌,经济背景是完全不同的。

08年虽然经济危机,我们出口也损失巨大,但是国内投资消费还是蒸蒸日上的,三驾马车落下一辆,09年一个4万亿就“盘活”了。后面出口增长立马转正,增长率还逐年攀升呢。可以说08年,靠积极的财政政策,列列赤字,放放水,效果杠杠的。毕竟以前咱没有过大水漫灌,对于10亿人口的新兴经济体,这就跟第一次飞叶子一样,爽了还不见副作用。

08之后,房价跳着涨。4万亿放到哪里了?答案不言而喻。但是反过头来说,那时候不放到地产放哪里呢?那时候,我们的城镇化程度不高,居民负债也不多,城市建设确实还有很大空间,流到房地产就是顺水推舟的事儿。

但是到了2015年,情况有点不一样了。2015年开始供给侧改革,三去一补一降开始实施。这是对谁提出来?大部分是对房地产。虽然2015年房价依然在涨,房产市场依然火热,但是背后有很多逻辑已经发生了改变。房地产商负债高企,并且已经到了随时暴雷的地步。2016年,恒大开始出问题,但仅在恒大内部,比如说商票付款比例增加,现金比例减少,内部融资购房等。每个人都知道恒大钱紧,但没人愿意相信恒大会倒。那是地产最后的疯狂,大街上随便抓个人,一半以上的概率就从事地产或相关行业,二三线城市更是如此。2020年,恒大彻底暴雷,债务问题被扒个精光,到2022年,5年前叱咤风云的十大房地产商好像无一存活吧。就剩龙湖了,当初不追求“十大”,踏实盖房,活的还行。其他“中”字“央”字辈儿的就不说,毕竟有钱有背景,还不追求高利润高周转,啥时候都踏踏实实。

2022年,房价下跌的背后还有两个数据:2022年人口首次负增长,城镇化率达到65%

我们的经济发展还没达到预期,但是人口红利已经结束的彻彻底底了,发动机动力不足了。

2022年,房价下跌的背后并不是某个单一条件的变化,而是15年来高速发展堆积的问题的爆发。房地产以前是印钞机+蓄水池,为大天朝建立起一条坚固的资产堤坝。但是现在居民负债加不上,印钞功能已经丧失。只有竭力保全蓄水功能,先稳住房价,才能拦住资产外流。

但是不得不说,富人能听这些早就不是富人了。7折都出手,谁割肉不疼啊。。。富人的肉就不是肉嘛。。。可见人家早就把逻辑盘清楚了。。

一,老李不立于危墙之下;

二,担心的是港元和美元的联系汇率制度;

三,香港从世界商业机构的香港变成中国商业机构的香港,房产价值必然会缩水;

四,香港糟糕的二季度经济数据是直接导火索;

五,这只是个开始。

李嘉诚用行动证明国内经济刺激计划不可能成功,先抛货,回笼资金。

为什么香港房地产房价是受大陆影响呢?因为香港本身就是金丝雀,是风向标,是n连环中的最后一环.

李超人的理念是永远不赚最后一个铜板,2013年的时候就开始退出中国大陆,2016年天朝房地产危机爆发,后经涨价去库存后,拖到现在已经积重难返。李超人的人品不一定那么好,但是判断力依然是一流的。

香港正在快速失去全球金融中心和全球贸易中心的地位,不管是GDP还是进出口,或者是IPO数量,或者是资产管理规模,包括政府财政收入都全方位下滑,而且被竞争对手新加坡迅速赶超。按照这个速度,可能新加坡3-5年内就能成为公认的全球金融中心了,香港最终会从东方之珠成为一个平庸的城市。

春江水暖鸭先知,这几年香港的移民潮再次爆发,特别是高端人群大规模的出走,使得香港的楼市缺乏可持续的接盘侠,而特区政府也有意大规模开发香港的土地,为市场提供更多的供给量。李超人作为香港最有权有势的阶层,他很清楚政府的动向和核心机密数据。以前李超人总是喜欢捂盘,内地的楼盘甚至有捂30年才开发的,以获取土地增长的暴利。这次却一反常态不捂盘,只能说明李超人通过各种信息判断,香港楼价接下来会大挫,谁跑的早,谁就能笑到最后。

事实上没有只涨不跌的楼市,只有永恒的经济规律在那里,香港当年也经历过楼价暴跌,满城皆是负资产的阶段,后来靠天朝定向输血缓了过来,但是成也萧何败也萧何,天朝拯救过香港,但是这一次的司法改革和行政优先的思路,直接动摇了香港全球金融中心的基础,没有金融中心,自然也撑不起那么高的房价了。7月份,香港人到内地有400多万人次,内地人到香港有200多万人次。大量香港人涌入深圳消费,其实某种程度上也是一种消费降级。

现在的房地产,即使再起一波也是最后一波,不赚最后一个铜板,跑也是对的。

而且能不能有最后的大起,问题还是很大。全国房企和理财暴雷那么多,即使社融里面只有百分之十暴雷坏账,规模也是35万亿,而一年的社融新增也就是31万亿,老百姓辛苦一年继续疯狂加杠杆,结果借新还旧填不上暴雷规模。那么如果暴雷是百分之二十三十呢?GDP高速增长时代已经过去了,居民杠杆已经是极高都拖累消费了,你让居民杠杆速度增加一倍怎么也不可能了。即使增加一倍也就是一年60-70万亿社融,那个窟窿多大呢,而这样加出来的杠杆会不会变成更大的窟窿呢?所以,李嘉诚跑是对的。真到最后一波也倒了,就跑不了了。

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