李嘉诚7折抛售房产，释放什么信号？

来源：投研前线

近日，李嘉诚“7折”抛售房产。

李嘉诚的大甩卖，把本来就孱弱的香港房市又砸了一个大坑，房价或将退回7年前？

香港楼市的“深水炸弹”

此次“7折”抛售的楼盘是香港首富李嘉诚名下的长实集团的新楼盘“亲海駅II”，通过公布的价格，其中最便宜的开放式单位实用面积210平方呎（约合19.5平方米），扣除18%折扣后，折实售价为290万港元，折实呎价13810港元（约合14.87万港元/平方米）。

值得注意的是，这一售价较周边二手房便宜了三成，甚至回到了7年前的水平。

长实执行董事赵国雄形容，亲海駅II首批单位为“便宜到爆”。该项目价格被外界视为香港楼市的“深水炸弹”。

但是这时候业内也会有人问了，这个楼盘并不是那种偏远的房子，而是位于九龙，距离香港岛仅一个地铁站，那么为什么要7折抛售呢？是不是李嘉诚嗅到了什么信号？

为何折价抛售？

李嘉诚控制长江实业三分之二的股份，七折抛售房产，损失的不是别人的钱，是他们李家的钱。那么折价抛售的原因是什么呢？

先看长实集团披露的2023年度中期财报，长实集团物业销售收入为82.46亿港元，同比减近六成；收益35.3亿港元，同比减少56.2%。但长实集团整体财务账面良好，截至今年6月底，其在银行的结存和定期存款有438亿港元，1年内到期借款约92亿港元，另外还有没有使用的贷款额度，资金有强流动性。

上半年业绩不太好，所以这波抛售新房的操作很可能是因为急需在2023年末之前，做出一波业绩，否则2023年年报将比较难看。

但有分析人士指出，或许是长江实业想减仓回收资金，可能会有其他投资回报率跑赢房地产。

长江实业集团主席李泽钜也表示，集团的多元化业务让集团有能力应付逆境和风浪，业务多元化使集团能够在周期性的波动中维持稳定的财务表现。事实上，鸡蛋勿全放同一个篮子里，是一个基本的投资原则。

但是也有专业人士认为还有不同的原因，比如香港人口的负增长、香港的土地开发率非常低或者是香港最新的“地花”模式。

长期以来，香港房价一向居高不下，动辄单价十几万、几十万一平方米。主要原因就是香港地少人多，但是近年来香港人口已经连续三年下降，人口是房地产的根基，人口减少自然会降低对房屋的需求，房产降价只是时间问题。

香港地少本应该利用率极高，但是据相关数据显示香港土地面积为1111平方公里，但目前只开发建设了270平方公里，仅占总面积的24.3%，房屋用地更是仅占香港土地的6.9%。而李嘉诚为首的四大地产商，却持有上千公顷土地，一直处于闲置、荒废状态。

最后就是香港政府拟创新推出“地花”模式；而这也是让李嘉诚重点关注，并不得不7折快速抛售房产的最主要因素！“地花”是一种目前极为创新的房地产模式，即将已经确定土地用途、但还未完成土地平整的用地提前招标，让投资者能够提前入场，缩短土地开发周期，提高土地使用效率；也就是说，未来香港会不断加大住房供应，并且房地产企业想要中标，就必须在中标后第一时间快速盖房子销售给老百姓，不能囤积聚集地盘，长年占着茅坑不拉屎！

而这种种对于李嘉诚将是利空，所以这次“7折”抛售房产也不难理解了，李嘉诚的商业理念是绝不赚最后一个铜板，资金尽快回流到自己口袋才是最稳妥的。

抛售的本质是避险

李嘉诚抛售背后，其实本质还是规避疯狂房价背后存在巨大债务风险。

回想在2013年的时候李嘉诚大量抛售内地资产，一直持续到2015年。很多人认为他损失惨重，错过了房地产辉煌的时间，一度王健林、许家印的身价蹭蹭上涨，超过李嘉诚。

然而到如今，许家印的恒大负债2.8万亿、王健林不停卖资产还债，而李嘉诚家族还是今年还是香港首富。

在他超过70年的营商生涯中，没有遭受过一次财务上的紧张。他曾接受采访时说过：我对债务从来是如履薄冰。谁手上现金流更充裕，就更能够抵抗风险。

在当下的阶段，资金的流动性对于企业来说，非常关键。投资并不是比谁跑得快，而是比谁跑得远。

放在最后

对于李嘉诚的“7折”抛售背后如果真的产生了什么影响，反而会让内地或者香港楼市调控政策加码。

最近内地房地产市场利好频传，比如存量房贷利率下调，交易税费下调，认房不再认贷等，但大多数尚未落地。北上广深的住建部门也都表示要出台利好，但目前只有一些二线城市（比如合肥、郑州、南京）出台具体政策。

最近在国家发改委、财政部、央行、国税总局联合举行的发布会上，央行货币政策司司长的一个表态值得注意：在保持银行体系流动性的合理充裕的同时，也要“防止资金套利和空转”。

其实对比李嘉诚、王健林、许家印的经营理念，以及如今三家房地产大亨如今的结局，民营企业的老板可以清晰的认识到，企业在财务风险把控、投资方面均需要谨慎，稳健的把控，方可让企业最大限度地减少债务风险，让企业走得更长久。

同时，对于企业来说，拥有稳定的现金流才是最重要的，这样抗风险能力才更强。

李嘉诚7折抛售房产，释放了什么信号？ 

你可以怀疑老李头的人品，但不要怀疑他的嗅觉。

老李头2012年开始退出大陆，被骂“携款跑路”。

后来2015年那波房地产刺激没赶上，被人嘲讽为老李头眼光不行了。

结果现在再看呢？

赶上2015年那波楼市刺激的房企，现在都什么下场？

老李头用行动证明了他说的那句话：永远不要挣最后一个铜板。

香港的商人，尤其是成功的商人，都是在高度自由的资本主义市场经济中磨砺出来的。

他不是谁的“白手套”，也不是谁的“包税人”，人家可是实实在在的资本家，纯粹的商人。

不像某些离开了温室就枯萎，离开了靠山就崩溃，离开了社会主义大家庭就活不下去“棋子”们。

老李头这种纯粹的商人，对于经济规律和时代趋势的把握，可比“人定胜天”的某些人敏锐多了。

而且很多人总是觉得老李头最厉害的是经商头脑，其实根本不是。

老李头最厉害的是他的情报信息搜集能力。

但凡对老李头的发迹史了解一下，就能感受到他的成功完全建立在对一手信息的搜集能力之上。

他能以最快的速度捕获一手信息，然后凭借对情报的研判，提前蹲点，然后疯狂收割后来者。

老李头这次7折卖房，大概率是已经搜集到了某些对香港房地产市场不利的信息。

他不过是对自己搜集的情报做出一个商人应有的反应罢了。

而且，香港房地产市场是世界经济的金丝雀，能够灵敏的反映世界房地产市场的走向。

以老李头的经济实力，他的情报搜集能力应该远在各位读者之上。

7折卖房，或许是老李头根据他搜集到的情报判断出：未来香港房地产市场的跌幅应该远在30%以上，说成是暴跌也不夸张。

其实整个世界经济到了一个关口，就是主要经济体都在为即将到来的风暴做准备。

而准备的大致思路就是：给金融和房地产的既得利益者放血，为新一轮的科技大爆发输血，以求新一轮的科技大爆发来化解危机，带领世界各国走出泥潭。

金融行业是“利息经济”，房地产是“地租经济”，这二者供养了大批的食利阶层。

这些食利阶层，不事生产，却不断地从经济中吸血，造成严重的社会贫富分化，已经成为了经济危机的根源，阻碍了社会的进步。

所以，想要依靠科技爆发走出本轮危机，必须要给这两个群体放血，扫清走出危机的障碍。

具体的做法大概就是：

对金融行业：降低利率，让银行的存款升息速度降下来，甚至0利率。

对房地产：开始征收房地产税，让资产持有者把过去吃到的时代红利吐出来。

老李头肯定嗅到了暴风雨的味道了。前几年他就清了一波内地的资产，不赚最后一个铜板。

这个时候他还在卖自己的房产。从他行为我简单地理解就是房地产还要跌，没触底！

李嘉诚先生说不赚最后一个铜板，销售们不仅能赚业主的最后一个铜板，还能让业主多欠几个铜板，无论何时何地，销售都能说出一大堆理由，房价要涨了，并且能涨到云霄！这说明在赚钱能力上，房地产销售再次领先！

李嘉诚先生用自己的真金白银来支持自己的想法，房产地销售除了用自己的嘴来支持自己的想法，还能忽悠业主用他们的钱财来支持自己的想法，俗称空手套白狼，这可绝对不带半点夸张，毕竟烂尾楼也被他们卖出去不少。这说明在资金效率上，房地产销售有大幅领先！

综上，只要房地产销售言行合一，首富早晚都是他们的，所以我认识的房地产销售们最近都在砸锅卖铁，借遍所有亲戚朋友，还有些甚至在卖血卖肾，高利贷也丝毫不皱眉，就为集中所有钱财，也要赶上最后一班房地产末班车，一去永不复返！

好多人说李嘉诚没眼光，只是表面风光，那难道像姚振华这样才是真风光？

肯这么割肉，说明大佬明白，现在不割以后更割不出去。

724之后房地产刺激政策可以说相当到位了，看看市场反应，部分二线城市在这一周多的时间里，房产交易数不增反降。一线城市近期成交未关注，降不降不知道，但是市面上确实没有鼓吹政策后市场多么火爆的消息。没错，那些自媒体都很少吭声了。说明数据可能真的不咋拿的出手吧。

虽然政策本身是促进刚需和改善需求的。但是首先伺机而动的是手头囤有大量房产的投机客。没错，现在到卖的时候了。政策一出来，咨询挂牌的房客首先增多。如果二手房开始抛售，傻子都明白房价还得降，所以现在有购房需求的也在观望。一边是着急出手的投资客，一边是敌不动我不动的购买者。二手房挂牌数量在增多，成交上不去，自然就进入到降价抛售。真到了这一步，政策失灵，要想再救了就更难了。

在看看2022年房地产数据。销售数据下滑不足为奇，毕竟疫情几年销售数据都不漂亮。但是2022年是继2008年以来，全国商品房均价收下下跌。2008年金融危机，销售均价跌了1个多点，2022年破天荒跌了3个多点。而这两次下跌，经济背景是完全不同的。

08年虽然经济危机，我们出口也损失巨大，但是国内投资消费还是蒸蒸日上的，三驾马车落下一辆，09年一个4万亿就“盘活”了。后面出口增长立马转正，增长率还逐年攀升呢。可以说08年，靠积极的财政政策，列列赤字，放放水，效果杠杠的。毕竟以前咱没有过大水漫灌，对于10亿人口的新兴经济体，这就跟第一次飞叶子一样，爽了还不见副作用。

08之后，房价跳着涨。4万亿放到哪里了？答案不言而喻。但是反过头来说，那时候不放到地产放哪里呢？那时候，我们的城镇化程度不高，居民负债也不多，城市建设确实还有很大空间，流到房地产就是顺水推舟的事儿。

但是到了2015年，情况有点不一样了。2015年开始供给侧改革，三去一补一降开始实施。这是对谁提出来？大部分是对房地产。虽然2015年房价依然在涨，房产市场依然火热，但是背后有很多逻辑已经发生了改变。房地产商负债高企，并且已经到了随时暴雷的地步。2016年，恒大开始出问题，但仅在恒大内部，比如说商票付款比例增加，现金比例减少，内部融资购房等。每个人都知道恒大钱紧，但没人愿意相信恒大会倒。那是地产最后的疯狂，大街上随便抓个人，一半以上的概率就从事地产或相关行业，二三线城市更是如此。2020年，恒大彻底暴雷，债务问题被扒个精光，到2022年，5年前叱咤风云的十大房地产商好像无一存活吧。就剩龙湖了，当初不追求“十大”，踏实盖房，活的还行。其他“中”字“央”字辈儿的就不说，毕竟有钱有背景，还不追求高利润高周转，啥时候都踏踏实实。

2022年，房价下跌的背后还有两个数据：2022年人口首次负增长，城镇化率达到65%

我们的经济发展还没达到预期，但是人口红利已经结束的彻彻底底了，发动机动力不足了。

2022年，房价下跌的背后并不是某个单一条件的变化，而是15年来高速发展堆积的问题的爆发。房地产以前是印钞机+蓄水池，为大天朝建立起一条坚固的资产堤坝。但是现在居民负债加不上，印钞功能已经丧失。只有竭力保全蓄水功能，先稳住房价，才能拦住资产外流。

但是不得不说，富人能听这些早就不是富人了。7折都出手，谁割肉不疼啊。。。富人的肉就不是肉嘛。。。可见人家早就把逻辑盘清楚了。。

一，老李不立于危墙之下；

二，担心的是港元和美元的联系汇率制度；

三，香港从世界商业机构的香港变成中国商业机构的香港，房产价值必然会缩水；

四，香港糟糕的二季度经济数据是直接导火索；

五，这只是个开始。

李嘉诚用行动证明国内经济刺激计划不可能成功，先抛货，回笼资金。

为什么香港房地产房价是受大陆影响呢？因为香港本身就是金丝雀，是风向标，是n连环中的最后一环.

李超人的理念是永远不赚最后一个铜板，2013年的时候就开始退出中国大陆，2016年天朝房地产危机爆发，后经涨价去库存后，拖到现在已经积重难返。李超人的人品不一定那么好，但是判断力依然是一流的。

香港正在快速失去全球金融中心和全球贸易中心的地位，不管是GDP还是进出口，或者是IPO数量，或者是资产管理规模，包括政府财政收入都全方位下滑，而且被竞争对手新加坡迅速赶超。按照这个速度，可能新加坡3-5年内就能成为公认的全球金融中心了，香港最终会从东方之珠成为一个平庸的城市。

春江水暖鸭先知，这几年香港的移民潮再次爆发，特别是高端人群大规模的出走，使得香港的楼市缺乏可持续的接盘侠，而特区政府也有意大规模开发香港的土地，为市场提供更多的供给量。李超人作为香港最有权有势的阶层，他很清楚政府的动向和核心机密数据。以前李超人总是喜欢捂盘，内地的楼盘甚至有捂30年才开发的，以获取土地增长的暴利。这次却一反常态不捂盘，只能说明李超人通过各种信息判断，香港楼价接下来会大挫，谁跑的早，谁就能笑到最后。

事实上没有只涨不跌的楼市，只有永恒的经济规律在那里，香港当年也经历过楼价暴跌，满城皆是负资产的阶段，后来靠天朝定向输血缓了过来，但是成也萧何败也萧何，天朝拯救过香港，但是这一次的司法改革和行政优先的思路，直接动摇了香港全球金融中心的基础，没有金融中心，自然也撑不起那么高的房价了。7月份，香港人到内地有400多万人次，内地人到香港有200多万人次。大量香港人涌入深圳消费，其实某种程度上也是一种消费降级。

现在的房地产，即使再起一波也是最后一波，不赚最后一个铜板，跑也是对的。

而且能不能有最后的大起，问题还是很大。全国房企和理财暴雷那么多，即使社融里面只有百分之十暴雷坏账，规模也是35万亿，而一年的社融新增也就是31万亿，老百姓辛苦一年继续疯狂加杠杆，结果借新还旧填不上暴雷规模。那么如果暴雷是百分之二十三十呢？GDP高速增长时代已经过去了，居民杠杆已经是极高都拖累消费了，你让居民杠杆速度增加一倍怎么也不可能了。即使增加一倍也就是一年60-70万亿社融，那个窟窿多大呢，而这样加出来的杠杆会不会变成更大的窟窿呢？所以，李嘉诚跑是对的。真到最后一波也倒了，就跑不了了。

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