天津下一轮高点：2019年7月

Original 2017-10-22 BC君 天津365淘房

前两天参加了一个数据报告会，主讲人观点比较鲜明，对明后两年的楼市做了预测，其中重点提到了天津，甚至对天津的走势给出了一个明确的时间点。

2019年7月。

以下为观点摘录，大家兼听则明！

按照往年的调控经验，政策消化期是6-8个月，可现在一二线城市还在水深火热之中。

楼市走势短期看政策，中期看宏观经济，长期要看供需。短期来看，政策不会放松，明年两会之前甚至还会更紧。宏观经济较理想，第三季度GDP增长6.8%，国家发改委主任何立峰表示，今年以来中国经济稳中有进、稳中向好，预计全年6.5%左右的预期增长目标将顺利实现，经济向好就不需要房地产拉动。长期看供需，就需要从2016-2017两年的土地出让推算明后两年的供应量。

从土地成交看天津未来住宅供应。

基于2016年和2017年的土地出让（每年4季度是土地出让高峰），预估天津2018年-2019年的潜在供应（面积按90%转化率估计）：新增项目183个，总建面1835万平米，平均每年新增900多万平米，而天津的库存量是1292.6万平米（截止到9月份），两者相加，2018年总的供应在2200万平米。2017年1-9月天津新房销量1191.48万平米，预估2018年的销量在1600万平米左右，不会出现供不应求的局面。

天津等核心城市这一次的成交量周期约为39-40个月（原来的成交量周期是16个月下行，20个月上行）。按照量在价先的规律，2016年3季度到今年4季度属于下行周期，2017年年底是这一轮销量的波谷，房价则会在2018年上半年达到最低点，销量从2018年一季度开始上行，到2019年二三季度达到高点，2019年7月是下一轮销量的波峰，2019年下半年房价开始上行，2020年三季度会是下一轮房价的高点。

【房地产政策和市场面展望】

1近期政策不会放松。

这次大会之后政策还会延续，两会之前政策稳中偏紧基调不会变，更多城市将加入四限（限购、限贷、限价、限售）行列，目前已经有49个城市出台限售政策，由外溢投资需求较大的东部城市向房价仍上涨较快的中西部城市蔓延，调控对象均为房价和交易量上涨的热点城市，也是未来的人口净流入城市。

热点城市续集扩围调控，三四线城市开始约束性调控。主要有两个依据：1、已出台紧缩调控政策的城市，必须维持较长周期才能巩固效果。2、房价上涨过快的三四线城市都在跟进调控，升级政策。

房地产将进入被高度综合管控的平稳发展期。

政策会发生变化，上半场主要是以行政调控为主导，下半场将会以货币、金融、信贷为主导，个人购房信贷目前仍为相对较低水平，会持续收紧，杭州、郑州、肇庆等城市已经落地首套上浮20%。

行政手段造成的房价下跌有时候是假摔，信贷收紧之后的下跌才会是真跌。

2新房需求仍然强劲。

一线和强二线城市2018-2019年进入政策面和基本面的双底部，从价平量平慢慢会回归供不应求。三四线城市红利至少可持续到2020年，远期会价平量缩。

3龙头房企强者恒强。

新房市场成交持续低位运行，龙头房企市场占有率将进一步提升。品牌溢价、规模效应和持续改善的现金流等优势将持续强化。

2017年前三季度，TOP10占据近25%市场份额，TOP100占据过半份额。截止三季度末，突破千亿规模的房企达11家，拥有庞大土地储备优势的房企将跑赢大势。